Дайджест „Собственост и право“, 2021 г., кн. 07
Двадесет и две години след приемането на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), където за първи път нормативно се определи понятието за „жилищен комплекс от затворен тип“, проблемите по управлението продължават да се натрупват, въпреки опитите на съдебната практика да отговори на потребностите на житейската такава.
За да се очертаят актуалните потребности от промени в нормативната уредба, необходимо е да се обобщят изводите от съдебната практика и правната доктрина във връзка с разглежданата правна материя.
Всъщност в ЗУЕС има само две правни разпоредби, свързани с тези комплекси, които заслужава да бъдат разгледани с оглед практическите въпроси, които поставят.
I. Относно понятието „жилищен комплекс от „затворен тип“ и управлението в него
Налице е задължителна практика на ВКС относно нормите на чл. 2 и § 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС – например Определение № 165 от 05.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 47/2014, IV г. о., по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК и Решение № 87 от 09.03.2012 г. по гр. д. № 1115/2011 г., II г. о., ГК, по чл. 290 ГПК. На тази основа могат да се изведат следните принципни положения:
- Правната уредба на управлението на жилищен комплекс от „затворен тип“ е специална по отношение на останалите норми в ЗУЕС, касаещи управлението на етажната собственост.
- Необходимо е в комплекса да има поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна собственост. Според Определение № 107 от 22.02.2016 г. на ВКС по гр. д. 6102/2015 г. на І г. о., ГК „етажната собственост възниква в сграда, в която отделните самостоятелни обекти са собственост на различни лица“.
- Без значение е дали в имота е изградена една или повече сгради, въпреки буквалния текст в легалната дефиниция на ЗУЕС за наличие на „сгради“. Съществен за режима на сградата е ограниченият достъп на външни лицаq както и възможността на отделните собственици на обекти от сградата (ЕС) да ползват общо изградените в общото дворно място съоръжения и елементи на дворната инфраструктура.
- Жилищен комплекс от „затворен тип“ не може да възникне, когато в един или повече урегулирани поземлени имота са построени няколко отделни и самостоятелни постройки, притежавани в изключителна собственост или като съсобственост от различни лица („хоризонтална“ етажна собственост).
В случаите, когато върху терен, притежаван в съсобственост от няколко лица, са изградени самостоятелни сгради, тяхна индивидуална собственост, не възниква етажна собственост, нито по изрична правна норма или „по аналогия“ се прилагат правилата за управление на етажната собственост. ЗУЕС може да се приложи и в този случай, но само ако построеното е включено в жилищен комплекс от затворен тип – в общ урегулиран поземлен имот има сгради в режим на етажна собственост, при която са обособени поне четири самостоятелни обекта, притежавани от повече от едно лице, а още са изпълнени и допълнителните условия по чл. 2 ЗУЕС
- Всички изисквания, посочени в законовата дефиниция в § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС за т. нар. „жилищен комплекс от затворен тип“, следва да са кумулативно налице, за да е приложим особеният режим на управление по чл. 2 ЗУЕС.
Трябва да се подчертае, че дори да има пълно покритие с критериите за жилищен комплекс от „затворен тип“, волята на инвеститора е определяща дали такъв да бъде създаден и тя следва да е отразена в инвестиционния проект, както и в останалите строителни книжа.
……….
Доц. д-р Бисерка Маринова
___________
Пълният текст на статията можете да откриете в брой 07/2021 г. на списание „Собственост и право”, както и в ЕПИ „Собственост”.
