1. Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти – чл. 2, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).
“Жилищен комплекс от затворен тип” е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица – пар. 1, т. 3 от Закона за управление на етажната собственост. Имотът е един, урегулиран е за жилищно застрояване, в него са построени две или повече сгради, които са в режим на етажна собственост, и успоредно с тях съществуват други обекти, облужващи собствениците и обитателите в имота, налице е контролиран достъп за външни лица в имота1.
Законът определя договора като особен режим на управление на етажната собственост” и от систематичното място на чл. 2 ЗЕС (обхвата на закона) следва, че относно управлението на общите части в затворен комплекс не се прилага законът, а само договорът.
Правната уредба поставя няколко важни въпроса.
Първият от тях е дали правната уредба на обхвата на Закона за управление на етажната собственост е императивна и задължително ли трябва да се сключи такъв договор, който да урежда правоотношенията, които възникват в процеса на управлението на общите части в жилищни комлекси от затворен тип и как би следвало те да се управляват, ако липсва такъв договор или как следва те да се упраляват до момента, в който той бъде сключен.
Вторият въпрос е въпросът за характеристиката на разглеждания договор.
Третият въпрос се отнася до действието на договора и правното значение на неговото вписване.
2. Законът за етажната собственост въвежда договора за управление на общите части в етажната собственост и по този начин този договор става наименован2. Законът предвижда само страните и формата на договора, но не регламентира неговото съдържание. Уредбата има изключителен характер и затова следва да се тълкува ограничено. Законът въвежда изключение от общия режим на управлението на етажната собственост. Това означава, че след като се въвежда особен режим на управление на общите части, не е необхдимо те да се управляват от общо събрание и управител. Това изключение касае само жилищните комплекси от затворен тип и подлежи на стриктно тълкуване. Разпоредбата не може да намери приложение по отношение на сгради, които не притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. В противен случай би следвало да стигнем до неприемливия резултат, че законът има субсидиарно приложение и регламентира управлението на общите части в етажната собственост само ако не е сключен такъв договор. Смисълът на чл. 2 ЗЕС е правоотношенията по управление на общите части в жилищните комлекси от затворен тип да бъдат предмет не на закона, а на договора. Смятам обаче, че законът не изключва своето приложение и към жилищните компекси от затворен тип дефинитивно и ако по една или друга причина не се стигне до такъв договор, не би могло да се изключи приложението на закона. Все пак тук не се наблюдава договорна принуда и законът не създава задължение за сключване на такъв договор. От друга страна, не може при отсъствие на договор отношенията да останат извън предмета на правно регулиране. Затова смятам, че законът ще намери приложение, доколкото управлението не е уредено в договор3, т.е. ако липсва договор, ще намери приложение Законът за управление на етажната собственост. Последният не допуска обаче с такъв договор да се дерогират правилата на закона в сфери, при които не се касае за жилищен комплекс от затворен тип.
3. Договорът за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се сключва между инвеститор, от една страна, и собствениците на самостоятелни обекти. На понятието “инвеститор” не е дадено легално определение в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). В същото време това понятие се използва с различно значение в отделните закони, а и поради непрецизността на законовата терминология у нас, ми се струва, че под “инвеститор” ЗУЕС разбира възложителя по смисъла на Закона за устройство на територията4. Става дума за собственика на имота или лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, т.е. лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон. Различието в терминологията се дължи на различните роли, което изпълнява това лице в процеса на строителство и във взаимоотношенията му с останалите участници в строителството и в отношенията след построяването на обекта и продажбата на отделните обекти. Инвеститорът е правният субект, който продава обектите в новопостроената сграда и който притежава собственост в общите части – басейни, игрища, земя и прочее, върху които не се придобива собственост от купувачите, а те остават за общо ползване. Самият инвеститор е носител на право на собственост върху обектите в застроения от него обект – жилищни или обекти с обслужващо предназначение. Поначало режимът на жилищните комплекси от затворен тип е заимстван от правото на САЩ, където тази етажна собствеост е известна под термина “condominium” и се дефинира като “система на собственост, при която едно лице притежава индивидуален апартамент в сграда заедно с дял от земята и общите части” 5.
Насрещната страна по договора за управление на общите части е собственик или обитател на обект в затворен комплекс. Това може да бъде физическо или юридическо лице – търговец или нетърговец. Без значение е с каква цел се ползва притежаваният или обитаваният от него имот.
4. Договорът е търговска сделка по смисъла на чл. 286, ал. 1 ТЗ – сключена е от търговец, какъвто несъмнено е инвеститорът, и е свързана с упражняваната от него търговска дейност – строителство, продажба и извършване на услуги в интерес на собствениците на продадените от него имоти – управление на общите части – чл. 1, т. 13 и 14 ТЗ. Когато обаче собственикът е физическо лице, той ще има качеството на потребител и тогава ще се прилагат защитните норми на Закона за защита на потребителя.
Договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип е тясно свързан с договора за продажба на отделните обекти, които преминават в индивидуална собственост на купувачите. Двата договора се сключват едновременно и се вписват в имотния регистър с цел да се оповестят на трети лица. Инвеститорът сключва с всеки един от купувачите договор за покупко-прдажба на апартамент и договор за управление на общите части. Първият договор има вещноправно действие, а вторият – облигационноправно. Първият договор е главен, а вторият – акцесорен. Последният поражда действие само ако отделният самостоятелен обект е преминал в собственост на купувача. Действието на договора за управление е обусловено от действието на договора за покупко-продажба на имота.
Тук следва да се посочи, че договорът ограничава в известна степен правата на собственика или обитателя. Защото управлението на етажната собственост се предоставя изцяло на инвеститора. Няма общо събрание, не действа принципът на демократичното управление. Собствениците на апартаменти предоставят част от “суверенитета” си на инвеститора. Това ограничение се обяснява с особеностите на жилищните комплекси от затворен тип. В тях общите части не се свеждат само до стени, покриви, земя, но могат да бъдат важни и на голяма стойност обособени обекти като басейни, спортни зали и съоръжения, градини, тенис кортове и прочее. Управлението на тези общи части би могло да бъде затруднено и дори поставено в опасност, ако в него участват по силата на принципа на демокрацията всички собственици, но някои от тях решат да злоупотребят с правата си. Освен това ,обикновено тези комплекси са луксозни и не само обектите в тях, но и поддръжката, охраната и прочее изискват много средства, което обуславя високата им цена. Такива обекти се купуват и от чужди граждани, които не могат да участват в общите събрания, тъй като поначало отсъстват от страната. Затова по-удачната форма за управлението на тези комплекси е управлението да се предостави на инвеститора, т.е. да се “централизира”.
Договорът е двустранно задължаващ и възмезден. За инвеститора възниква задължението да управлява общите части на сградите, които се намират в режим на етажна собственост, да осигури контрола върху тях, да организира и контролира достъпа на трети лица в комплекса, да организира поддържането и почистването, ремонта и подновяването на общите части. Точно какви задължения има инвеститорът, следва да се уреди в договора, защото законът не предвижда неговото съдържание и предоставя определянето на правата и задълженията на договорната свобода на страните. Инвеститорът носи отговорност за вредите, които насрещната страна претърпява в резултат на недостатъчния надзор или поддръжка на съоръженията в общите части.
Що се отнася до насрещната страна, тя дължи възнаграждение и е длъжна да съблюдава установения ред и условията за ползване на общите части, определени в договора, или едностранно от инвеститора в евентуален правилник.
Договорът за управление на етажната собственост е с продължително изпълнение. Той се сключва за неопределен срок, заедно със сключването на договора за покупка на апартамента в затворения комплекс – аргумент от чл. 2, ал. 2 от закона. Предмет на договора е управлението на общите части в затворения комплекс, а управлението е дейност, която се разпростира във времето. Договорът може да бъде сключен и за определен срок – например 1 или 5 години. Ако е без срок, би следвало да се предвидят основанията за неговото прекратяване. Поради двустранната му и синалагматична природа договорът подлежи на разваляне по чл. 87 ЗЗД във връзка с чл. 288 ТЗ.
Договорът има само облигационно, но не и вещноправно действие. Той поражда права и задължения само между страните, които са го сключили, но от него не възниква, нито се променя или прекратява вещно право.
Договорът принадлежи към типа на договорите за услуги. Инвеститорът поддържа общите части, ремонтира ги, отстранява повредите, възстановява ги, и разходите за това, както и положените от него усилия и умения, се заплащат от собствениците и обитателите на комплекса от затворен тип.
Договорът е формален. Законът изисква той да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и да бъде вписан в партидата на всеки самостоятелен обект – чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Формата е установена не само в интерес на страните, но и на трети лица. Целта е договорът да се впише в имотния регистър по партидата на самостоятелния имот. По този начин договорът ще бъде оповестен. Третите лица, които възнамеряват да придобият определен имот, ще узнаят за този договор. Това е важно за тях, защото договорът има сила за тях като правоприемници на правото на собственост на имота. В случая е налице отклонение от правилото на чл. 21, ал. 1 ЗЗД, че договорът има действие само между страните, които са го сключили. Този договор по силата на закона обвързва и приобретателите на имоти. Действието на договора се разпростира върху тях по силата на закона – чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Макар законът да използва термина “приобретатели на имоти”, е ясно, че той е противопоставим не само на тези, които придибиват право на собственост от страната, която е сключила такъв договор, но и на тези, които придобиват ограничено вещно право като например, право на ползване или на тези, които придобиват само облигационното право на ползване – наематели или ползватели по договор за заем за послужване или тайм-шеринг. Вписването изпълнява важно защитно действие за инвеститора, както и за третите лица, които са приобретатели на имота. За инвеститора – защото чрез прехвърлянето на имота няма да се прекрати договора за управление на етажната собственост, а ще настъпи правоприемство и заместване на страната с приобретателя на имота, а за приобретателите защитата се проявява в това, че преди сключване на договора за придобиване на имота те ще имат възможност да узнаят за наличието на такъв договор и да решат дали да го сключат или не. Тяхно е решението дали да поемат наред с правото на собственост и правата и задълженията по съществуващия договор или не. Ако обаче договорът е вписан, със сключването на договор за покупка или наем на апарамента, те се задължават автоматически и по договора за управление на общите части на етажната собственост. Законът не им дава възможност да се откажат от него или да го прекратят с едностранно волеизвление.
Законът предвижда противопоставимостта на договора за управление на общите части само по отношение на приобретателите на имоти, като под приобретатели се разбират правоприемниците на собствениците на отделните имоти, които са инвидивуална собственост. Смятам обаче, че договорът е противопоставим и на частните и универсалните правоприемници и на инвеститора. Ако той прехвърли земята или притежаваните от него обекти, които са предназначени за общо ползване, на друго лице, последното встъпва в договора за управление на общите части, ако той е вписан. Защото според буквата на закона договорът е протипоставим на всички приобретатели, без да се уточнява, дали те придобиват права на собственост от инвеститора или от собствениците на имоти.
5. Вписването на договора в службата по вписванията е изрично предвидено в закона и следователно не може да се откаже вписването на този договор, независимо че той не е изрично посочен в Правилника по вписванията. Съгласно чл.4, б.и от Правилника за вписванията (ПВ) този договор попада в категорията на “други” актове, за които изрично е предвидено в закон, че подлежат на вписване. Поради това буди недоумение съдебната практика, която отказва вписването на разглеждания договор. С определение Nr. 681/2010 г. Варненският окръжен съд е потвърдил отказа на съдия по вписванията да впише договор на основание чл. 2 във връзка с чл. 4 от Правилника за вписванията и чл. 44 от Закона за управление на етажната собственост. Върховният касационен съд, I o. в Определение № 189/2010 по ч. гр.д. 146/2010, I гр.о., ГК – Апис, приема, че отказът е основателен и акцептира мотивировката на Варненския окръжен съд, че чл. 2 и чл. 4 ПВ не предвиждат вписване на този договор. Приема се, че вписването трябва да се извърши в публичния регистър, който общината, на територията на която се намира етажната собственост, трябва да създаде и поддържа. Изтъква се и аргумент, че чл. 2 ПВ не трябва да се тълкува разширително. Подлежат на вписване само актовете, които са изрично предвидени в него6.
Аргументите, които са изтъкнати в това определение, са неточни в две насоки. Първо, чл. 2 ПВ изрично посочва, че се извършва вписване само в случаите, които са предвидени в законите и този правилник, т.е. не само правилникът, но и законите могат да предвидят вписване и такъв е случаят с чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Второ, вписването на договора става по партидата на имота на всеки собственик, а такава партида има само в имотния регистър (имотна партида), който се води в Службата по вписванията към районния съд, на територията на който се намира имотът, и вписването става по реда на Правилника за вписванията. Законът не визира публичния регистър по чл. 44 ЗУЕС, който създава и поддържа общината, а имотния регистър. Само вписванията в него могат да се противопоставят на трети лица. Вписването в регистъра по чл. 44 ЗУЕС няма такова действие. Аргумент в подкрепа на това становище е и изискването на закона договорът да се сключи с нотариална заверка на подписите. С това се изпълнява изискването на чл. 3 ПВ договорите, които подлежат на вписване, да се сключват в нотариална форма или с нотариална заверка на подписите. Разбира се, договорът няма вещноправно действие, но в имотния регистър се вписват и други договори, които имат само облигационно действие – например договор за наем на недвижим имот със срок, по-дълъг от една година, или договор за аренда.
В тази връзка следва да се прави разлика между регистъра по чл. 44 ЗУЕС и имотния регистър. Според чл. 44, ал. 1 от закона общинската или районната администрация създава и поддържа публичен регистър на сградите или отделните входове в режим на етажна собственост, които се намират на територията й. Изрично законът посочва, че това е регистър на сградите, а не на отделния апартамент или друг обект, който е индивидуална собственост, поради което в този регистър липсва партида на имота. Регистърното производство по този член е админситративно и затова отказът да се впише сграда или вход се обжалва по административен ред пред компетентния административен съд, а не по реда на ГПК, по който се атакуват отказите да се извърши вписване в имотния регистър. В регистъра по чл. 44 се вписват всички сгради и данните за формата на тяхното управление, докато в имотния регистър по имотната партида се вписва само договорът за управление на етажна собственост в затворен комплекс. Вписването в публичния регистър по чл. 44 ЗУЕС не може да се противоостави на трети лица. Вписването на договора за управление по чл. 2, ал. 2 от закона прави договора противопоставим на третите лица. Няма ли вписване, договорът, макар и сключен, няма да може да породи действие и да обвърже третите лица.
Вписването на разглеждания договор не освобождава инвеститора от задължението да регистрира етажната собственост по чл. 44 ЗУЕС. Както вече казах, в случая става дума за две различни регистрации – вписване на договора в имотния регистър и регистрация на етажната собственост в публичния регистър на общината.
Всяка промяна в договора за управление на общите части, както и развалянето или прекратяването на договора, подлежи на вписване. Молбата за вписване на акта за изменение или прекратяване на договора се подава до съдията по вписването от заинтересованото лице и се извършва съответното отбелязване върху вписвания акт. Развалянето на договора за управление става по извънсъдебен ред, с едностранно волеизвление на изправната страна при условията на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Развалянето има действие за в бъдеще, защото договорът е с продължително изпълнение. Вместо разваляне, при неизпълнение на задълженията по договора, изправната страна може да търси неустойка и да предяви иск за принудително изпълнение на задължението – например на задължението за плащане на възнаграждение за оказаната услуга или на задължението на инвеститора за извършване на уговорените в договора услуги. Развалянето на договора за управление не рефлектира върху договора за покупко-продажба на недвижимия имот. Обратно – ако договорът за покупко-продажба на имота бъде развален, договорът за управление на общите части между продавача и купувача преустановява своето действие от момента на влизане в сила на съдебното решение за разваляне на договора за продажба.
Проф. д-р Поля ГОЛЕВА
____________
1 Това са съществените и характерни белези на комплекса от затворен тип според Ст. Ставру. Вж. Ставру, Ст. Въпроси на етажната собственост, 2009, С., 153-155.
2 Законът дава име на този договор, което обаче се оспорва в теорията вж. Ставру, Ст. Цит. съч., С., с. 163, който предлага договорът да се нарича “договор за управление на комплекса”.
3 В теорията е изразено разбиране, че специалният режим на договора не изключва възможността и в жилищните комлекси от затворен тип да се избира сдружение или друга форма на управление на общите части. Вж. Ставру. Цит. съч., с. 166.
4 Впрочем преди изменението на закона от 2001 г. на мястото на “възложител” се използваше “инвеститор”. В същия смисъл интерпретира това понятие и Ставру. Вж. Ставру, Ст. Цит. съч., с. 157.
5 Dictionary of Law, 2000, Cambridge, p. 75. И макар това да е много близко до определението на етажната собственост по нашето право, в литературата кондомините се свързват с появата в САЩ на затворени жилищни комплекси след Втората световна война вж. www.winslow.bg.
6 В литературата също е изразено мнение, че договорът за управление на общите части се вписва в регистъра по чл. 44 ЗУЕС – вж. Ставру. Цит. съч., с. 172, но не е дадена подробна аргументация, за разлика от съдебните решения, които се цитират по-горе.
