Установеното в чл. 229, ал. 2 ЗЗД правило се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка. Действието на посочената разпоредба е изключено от законодателя единствено по отношение на акционерните дружества с нормата на чл. 236, ал. 4 ТЗ.
Чл. 82 ЗЗД
Чл. 92 ЗЗД
Чл. 229, ал. 2 ЗЗД
Чл. 229, ал. 3 ЗЗД
Чл. 236, ал. 4 ТЗ
Производство по чл. 290 и сл. ГПК.
Образувано е по касационна жалба на “В. 2000” АД срещу въззивно решение № 2 от 06.01.2009 г. по т.д. № 320/2008 г. на БАС в частта, с която е осъден да заплати на основание чл. 92 ЗЗД неустойка на “Л.” ООД в размер на сумата 13 000 лв. поради предсрочно прекратяване на наемния договор от 27.12.2002 г. и по касационна жалба на “Л.” ООД срещу същото решение в частта, с която е отхвърлен предявеният от него на основание чл. 82 ЗЗД иск за заплащане на обезщетение за пропуснати ползи в размер на 11 000 лв. като част от вземането му общо в размер на 123 716 лв.
С обжалваното решение въззивният съд е приел за установено, че договорът е прекратен едностранно от наемодателя “В. 2000” АД и дължи предвидената по договора неустойка в размер на месечната наемна цена до изтичане на срока на наемния договор. Прието е, че договорът е валиден, макар и сключен за осем години, тъй като разрешението за отдаване под наем на имот, собственост на ТД, не е от компетентността на органите му и изпълнителният директор е действал в рамките на правомощията му да осъществява управление на дружеството, но независимо от това недействителността му била изключена от разпоредбата на чл. 236, ал. 4 ТЗ. По отношение на иска за заплащане на обезщетение в размер на пропуснатите ползи са изложени съображения, че ищецът като търговец може да претендира само вреди от по-висок наем, респективно разлика в оборота от евентуална загуба на клиенти, ако бе положил грижа да ограничи вредите, като премести дейността си в друг имот, което той не е сторил и поради това е счетено, че макар и да е налице причинна връзка между неправомерното поведение на ищеца и лишаването на ответника от доходи, то тази причинна връзка е прекъсната от друг факт, а именно от бездействието на наемодателя като търговец да разкрие обект на друго място.
Касаторът “В. 2000” АД поддържа, че обжалваното решение е неправилно, постановено в нарушение на чл. 229, ал. 3 ЗЗД, тъй като при сключване на договора изпълнителният му директор е действал “excessus mandati” и поради това съдът е следвало да приложи установеното в цитираната разпоредба правило, като редуцира уговорения между страните срок до 3-годишен. С оглед на това си становище счита, че с изтичането му договорът се е трансформирал в безсрочен, поради което липсва основание за ангажиране на отговорността му за неговото предсрочно прекратяване.
Касаторът “В. 2000” АД поддържа доводи за постановяване на решението в обжалваната му част в нарушение на материалния закон – чл.82 ЗЗД и за допуснати съществени процесуални нарушения, необоснованост на въззивното решение в обжалваната му част. Излага се и съображения за необоснованост на извода на съда, че вредите, респективно пропуснатите ползи от прекратяването на наемния договор вреди се изразяват в по-високата наемна цена, която той би заплатил, ако бе потърсил нов обект, в който да реализира дейността си, разноските по пренасяне и разлика от оборота като резултат от загуба на клиенти, каквито не били установени в процеса поради липсата на доказателства, че е предприел действия по преместването си.
С Определение № 606 от 10.09.2009 г. по т.д.№ 395/2009 г. на ВКС, II т.о. обжалваното решение е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК до касационно обжалване за произнасяне по поставените от двамата касатори правни въпроси от значение за точното прилагане на закона, както и за развитие на правото както следва: приложим ли е режимът на ЗЗД по отношение действителността на договори за наем, сключени между търговци или същият е изключен от разпоредбите на ТЗ, регламентиращи компетентността на органите на управление на търговското дружество; относно пределите на отговорността по чл. 82 ЗЗД за вреди, които изправната страна е могла да ограничи, като положи обичайната за добрия търговец грижа.
I. По касационната жалба на “В. 2000” АД:
Изводът на въззивния съд, че правилото на чл. 229, ал. 2 ЗЗД е относимо само към обикновените облигационни сделки, е незаконосъобразен. Ограничението за срока на наемния договор, до който лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, са овластени да го сключат, се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка. Това произтича от правилото, че договор за наем за срок от 10 години (а когато той е търговска сделка и за неограничен срок) може да бъде сключен само от собственика на имота. При търговските сделки такъв е самото ЮЛ, което единствено чрез волеобразуващия орган може да даде съгласие за разпореждане с имота, изразяващо се не само в отчуждаването и видоизменянето на вещното право, но и в сериозното му обременяване. Дългосрочното отдаване под наем силно ограничава правото на собственост и по същността си има характера на разпоредителна сделка.
Изложеното позволява да се приеме, че установеното в чл. 229, ал. 2 ЗЗД правило се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка. Отсъствието на надлежно взето от съответния орган решение за отдаване на недвижимия имот над посочения ограничителен срок има за последица редуциране срока на търговската сделка на 3 години по силата на разпоредбата на чл. 229, ал. 3, пр. 2 ЗЗД. Действието й е изключено от законодателя единствено по отношение на акционерните дружества с нормата на чл. 236, ал. 4 ТЗ, в която е установена фикцията, че сключените от тяхно име договори са действителни и тогава, когато за сключването им не е дадено предварително съгласие от овластените за това органи.
Направеният от въззивния съд извод относно срока на действие на процесния наемен договор е в съгласие с изложеното от настоящата инстанция по поставения от касатора въпрос, разгледан в светлината на търговското и в частност на акционерното право, което дава основание да се приеме, че са налице предпоставките за ангажиране на договорната му отговорност за предсрочното прекратяване на договора. Като срочен, наемният договор не би могъл да бъде прекратен на основание чл. 238 ЗЗД с едномесечно предизвестие.
II. По жалбата на “Л.” ООД:
Решението е обжалвано от касатора в частта, с която е отхвърлен предявеният от него иск с правно основание чл. 82 във връзка с чл. 79 ЗЗД. Същият е заявен като частичен за сумата 11 000 лв., представляваща част от пропуснатите от него ползи в размер общо на 239 628 лв. в резултат на предсрочно прекратения от ответника наемен договор, съизмеряващи се с печалбата, която би реализирал за периода 01.01.2008 – 01.03.2010 г.
Законосъобразно въззивният съд е приел за допустимо обезщетяването на вреди, по-големи от неустойката, и се е произнесъл по кумулативно съединения иск по чл. 82 ЗЗД. Обезщетителната функция на неустойката не лишава кредитора от възможност да търси и да получи обезщетение за непокритите от неустойката реално претърпени вреди. Това следва от разпоредбата на чл. 92, ал. 1, изр. 2 ЗЗД. За да обоснове тази своя искова претенция, ищецът следва да докаже претърпени вреди в размер по-голям от присъдените му 13 000 лв. на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Следва да се подкрепи и становището му за предотвратимост на претърпените от касатора вреди. Съгласно чл. 83, ал. 2 ЗЗД кредиторът е длъжен да положи грижи на добър стопанин, за да избегне вредите. За да се реализира отговорността на длъжника, кредиторът следва да установи изпълнението на това законоустановено задължение. Не може да се приеме, че във всички случаи и без оглед на останалите обстоятелства по делото вредите винаги ще се равняват на печалбата за целия исков период, тъй като това би означавало да се поощри поведение на кредитор, който вместо да вземе надлежни мерки за защита на интереса си (а така и за ограничаване на вредите), бездейства в течение на периода до изтичане срока на наемния договор и се надява да получи житейски неоправдано обезщетение.
Ищецът не е твърдял и не е доказвал, че през процесния период е положил усилия, но не е могъл да наеме друг имот за осъществяване на търговската си дейност, като ограничи по този начин вредите си. Но дори да се приеме, че поради обективни причини е бил затруднен да премести дейността си в подходящо помещение в същия търговски комплекс, то той не е установил невъзможност да ограничи предвидимите вреди в рамките на присъдената му неустойка.
Изложеното позволява да се приеме, че постановеното от въззивния съд решение не страда от инвокираните в касационните жалби пороци и следва да се остави в сила.
