Повод за настоящия материал са последните изменения на редица данъчни закони, сред които Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), които засягат търговския оборот както от гледна точка на работата на нотариуса, така и от гледна точка на данъчните задължения на физическите и юридически лица.
Едно от съществените изменения в горната посока на Закона за местните данъци и такси е предвиденото задължение за внасяне на дължим местен данък по сметка на съответната община при придобиване на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти по силата на давностното владение. Размерът на данъка е определен от чл. 44, ал. 3 ЗМДТ като равен на този при безвъзмездно придобиване на имущества и следва да бъде внесен към деня на издаване на нотариалния акт, удостоверяващ правото на собственост или съответното вещно право.
И тъй като този данък при безвъзмездно придобиване на имущества е в по-висок размер от данъка за възмездно придобиване, твърде вероятно е владелците вместо да се снабдяват с нотариален акт по обстоятелствена проверка, да прибегнат към изповядване на продажбена сделка, в случай че собствениците на имота са готови да окажат съдействие.
Едно от измененията на Закона за данъците върху доходите на физическите лица пък касае облагаемостта на доходите, получени от продажбата на недвижим имот или вещно право върху такъв.
Действащата до 01.01.2010 г. уредба предвиждаше в чл. 13 ЗДДФЛ, че не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, независимо от датата на придобиване на имота и респективно до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Според новата редакция на текста на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква “а” от от Закона за данъците върху доходите на физически лица се предвижда, че не са облагаеми доходите от продажбата на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години, т.е. въвежда се изискването продаваният жилищен недвижим имот да е притежаван поне три години в собственост от отчуждителя, като е без значение на какво основание той е придобил собствеността върху него, освен ако не е придобит по наследство или по завет (чл. 13, ал. 1, т. 26).
Що се отнася до понятието жилищен имот, нормативното му определение можем да намерим т. 30 на § 5 от ДР на ЗУТ, където жилището е дефинирано като съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди. Следва да се съобрази обаче, че не е достатъчно едни недвижим имот да се ползва за жилище, за да има той статута на жилищен имот по смисъла на ЗДДФЛ. Необходимо е още и юридическата му характеристика да предполага, че е възможно той да се използва за жилищни нужди. Ако все пак за жилищни нужди се ползва друг имот, чиято юридическа характеристика е различна – например производствена сграда, необходимо е да се направят необходимите постъпки за промяна на предназначението му.
Достатъчно е недвижимият имот по предназначение да може да се използва като жилище. За ползване на горепосоченото данъчно облекчение не е необходимо имотът фактически да се ползва като жилище, т.е. не е необходимо имотът да се ползва въобще от собственика му било лично, било чрез трети лица. Достатъчно е юридическият му статут да го определя като жилищен имот.
Само за пълнота ще посочим, че когато е продаден първо един жилищен недвижим имот през съответната данъчна година, когато същият е получен от продавача по наследство или по завет, доходите от продажбата са освободени на друго основание – на основание т. 26 от ал. 1 на чл. 13 ЗДДФЛ. В този смисъл продажбата на наследения, респективно на завещания имот, няма да се брои като продажба на един жилищен недвижим имот по смисъла на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. “а” ЗДДФЛ и собственикът може да реализира още една продажба на недвижим жилищен имот, доходите от която няма да подлежат на данъчно облагане.
Следва да се прави разграничение между анализираната разпоредба и тази на ал. 2 на чл. 13. Вярно е, че не се смята за доход полученото недвижимо имущество по наследство, завет и дарение, но доходите от продажбата на това имущество са освободени от облагане с данък само за полученото по наследство и по завет, но не и от продажбата на подареното такова.
Освен доходите от продажбата на един недвижим жилищен имот, новата редакция на текста на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква “б” от Закона за данъците върху доходите на физически лица предвижда, че не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два други недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Под “други недвижими имоти” следва да разбираме такива, които не са горски и не са селскостопански недвижими имоти, т.е. това могат да бъдат недвижими имоти с предназначение за жилищни, търговски, производствени и други нужди.
Следва да се обърне внимание, че, ако в един нотариален акт са прехвърлени повече от два недвижими имота, то приходите само от първите два описани имота ще бъдат освободени от облагане и то само ако е изпълнено и условието да са изтекли пет години от деня на придобиването им.
Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари (чл. 33, ал. 5 ЗДДФЛ). Цената на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 ЗДДФЛ и в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имуществото.
Получената положителна разлика между двете суми се намалява с 10 на сто нормативни разходи, за да се получи данъчната основа, подлежаща на облагане с данък.
Съгласно чл. 48, ал. 1 ЗДДФЛ размерът на данъка се определя, като годишната данъчна основа се умножи по данъчна ставка 10 на сто.
В случай че продадените права са съпружеска имуществена общност, напълно възможно е за единия от съпрузите продажбата да е на трети и следващ имот, а за другия да е продажба на първи или втори такъв, с оглед на възможността всеки един от тях да е извършил разпоредителна сделка със свое лично имущество.
Това следва да се съобрази при подаване на данъчни декларации от двамата съпрузи, тъй като с оглед на изпълнението на чл. 50, ал. 1, т. 1 и чл. 53, ал. 1 ЗДДФЛ всеки от съпрузите е задължен да подаде годишна данъчна декларация за съответната част от облагаемия доход.
С оглед на горното е уместно нотариусът да информира страните за евентуалните последици от извършваната продажба, особено в случаите когато с един нотариален акт се продават повече от един, респективно от два недвижими имота.
Мариела ПАВЛОВА, нотариус
