Новият Закон за управление на етажната собственост (обн. ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г., в сила от 01.05.2009 г.) предвиди две форми на управление на етажната собственост – общо събрание или сдружение на собствениците (чл. 9 ЗУЕС). Докато управлението чрез общо събрание и управител (управителен съвет) следва традициите на ЗС и ПУРНЕС, то алтернативният вариант – създаване на юридическо лице-сдружение на собствениците, е ново явление за българското право.1 Настоящото изложение съдържа първоначален най-общ анализ на някои моменти от уредбата на сдружението.
Основното, което следва да имаме предвид, когато разглеждаме сдружението на собствениците, е, че то не е обикновено юридическо лице. Самият закон го нарича “форма на управление”. Сдружението се създава с единствената цел да управлява общите части и да регулира реда в общата сграда (сравни чл. 25 ЗУЕС). Сдружението е персонализиране на една наложителна и задължителна организация, която трябва да съществува в етажната собственост.
Нуждата от вътрешна организация съпътства етажната собственост от създаването до прекратяването й. По тази причина законодателствата, които признават на етажната собственост качеството на юридическо лице, признават и не се смущават от принудителното “членуване” в нея. Съответно не се допуска възможност за прекратяване на “членството” в юридическото лице; както и прекратяване на самото юридическо лице.
Много са правните и социални аргументи “за” и “против” създаването юридически лица в етажната собственост. В крайна сметка българският законодател трябваше да вземе категорично решение – или да усъвършенства действащата уредба, или да се довери на работещ модел на управление от чуждо законодателство. Вместо това, особено в частта за управление чрез сдружение на собственици, сме свидетели на “побългарена”, непоследователна и противоречива уредба.
1. Създаването на сдружение на собствениците е предвидено само като алтернативен вариант; при единодушно съгласие на собствениците. Това силно намалява вероятността от използване на този способ в етажните собствености с много на брой собственици. Илюзия е да се счита, че ще е често срещано явление 20, 50 или 100 собственика да постигнат съгласие за формиране на сдружение. От друга страна, етажни собствености с до 10 собственика биха могли и на практика се управляват безпроблемно и без да свикват официални общи събрания и да избират управител. По примера на други законодателства (например полското) ЗУЕС можеше да изключи в чл. 3 от режима на управление чрез общо събрание или сдружение сгради с до 5, а защо не и до 10 собственика.
Член 3 ЗУЕС греши и в друго – броя на обектите в сградата принципно няма никакво значение. Необходимостта от уреждане на управлението в етажните собствености идва не от завишения брой на обектите, а от превишаване на определен брой съсобственици в неделимата съсобственост. На практика ще се окаже, че нововъведенията в закона ще “помагат” там, където не са толкова необходими, но затова пък до голяма степен изоставени ще са етажните собствености с голям брой собственици, които изпитват трудности в организацията и събирането на дължимите суми за общите разходи.
2. Избраният модел на създаване и прекратяване на юридическото лице-сдружение е погрешен, защото той копира този на доброволните сдружения. Както се посочи, организацията на етажната собственост не е и не може да бъде обикновено доброволно сдружение.
Трудностите започват още при създаването на сдружението. Не може да се каже, че сдружението е равнопоставена алтернатива на управлението чрез общо събрание. Законът не дава възможност на тази форма да възникне едновременно със създаването на етажната собственост (което е препоръчително). Ако предположим, че създателят на етажната собственост е професионалист-строителен предприемач, то последният е изключен от участие във формиране на евентуалното сдружение. Сдружението е опция на собствениците, а последните обикновено имат бегла представа как да организират управлението на сградата. Предполага се немалък по продължителност период на безвластие от деня на прехвърляне на първия самостоятелен обект и възникване на етажната собственост до окончателното оттегляне на строителния предприемач от собствеността в сградата. В закона не е заложено предаване на екземпляр от строителната и друга документация на сградата от предприемача на управителен орган на етажната собственост – такъв първоначално липсва. Още по-лоша е ситуацията в етажни собствености, които възникват без сградата да е въведена в експлоатация. Там собствениците трябва сами да допълват документацията и да поправят грешките на строителя, да присъединяват сградата към електрическата и топлофикационната мрежа и т.н. Наивната идея на ЗС и ПУРНЕС за възникване “от нищото” на организацията на етажната собственост за жалост е възпроизведена и в новия закон.
Член 12, ал. 5 ЗУЕС предвижда 6-месечен срок за провеждане на първо общо събрание, който е инструктивен и на практика няма кой да следи за спазването му. Наистина чл. 12, ал. 4 и 2 и 3 от ПЗР на ЗУЕС предвиждат възможност за свикване на общо събрание от страна на общинските органи при бездействие на собствениците в 6-месечен срок. Съмнително е дали тази законова възможност е обезпечена с реални кадрови и материални ресурси в общинските администрации. Много по-целесъобразно е да се обвърже въпросът за учредяване на етажната собственост с въпроса за създаване на нейните първи организационни документи и първи органи, каквато е практиката в развитите законодателства.
Необходимостта по ЗУЕС да се постигне единодушно съгласие на собствениците за формиране на сдружение има и друга страна: учредителите следва много внимателно да изследват дали всеки един от бъдещите съдружници е собственик, както и дали в учредителното събрание са участвали всички собственици или надлежни пълномощници. Сериозни ще са съмненията за недействителност на споразумението за създаване на сдружението и на самото сдружение при участие на несобственик в него, респективно при неучастие на собственик. По чл. 36, ал. 1, т. 4 ЗУЕС сдружението се прекратява при напускане на всеки собственик, т.е. съществуването на сдружението е немислимо при нежелание на собственик да участва в него.
3. Регистрацията на сдружението се извършва от съответната общинска (районна администрация) след представяне на единодушно подписани протокол за учредителното събрание и споразумение, както и списък на собствениците и спесимени на представляващите юридическото лице. Видно е, че и на тази фаза не се осъществява достатъчен контрол, дали в учредителното събрание са участвали всички собственици. По мое мнение, е целесъобразно към списъка на собствениците да се представят и копия от нотариални актове (или извлечение от тях според най-новите идеи за ограничаване на възможностите за злоупотреби с лични данни и копия от документи за собственост), както и копие от архитектурен проект, на който да е отразена собствеността върху отделните обекти. Иначе може да се окаже, че има пропуснати собственици.
Очевидно авторите на законопроекта са искали да улеснят и облекчат процеса на регистрация на сдруженията, но са прекалили в това си желание. Веднъж функцията по регистрация е предоставена на неспециализиран и неподготвен за това орган (общините); и второ – документите, които се представят, са сведени под минимума. Смятам, че и едното и другото решение е неправилно. Бюрократични трудности и регистрация пред специализиран орган като Агенцията по вписванията са за предпочитане пред бъркотията, която ще настане, ако се установи, че много сдружения са незаконно регистрирани – било поради недостатъци в закона, било заради грешки от страна на общинските служители, на които се възлага поредната трудоемка и несвойствена задача.
4. При регистрирано сдружение промяната в собствеността на обектите не води до неговото прекратяване. Членството се прехвърля на новия собственик (чл. 30, ал. 1 ЗУЕС). От това логично следва, че всички права и задължения на предишния собственик, включително за вноски към етажната собственост, преминават върху новия собственик. Може да се съжалява, че въпросното правило не е изписано изрично в закона. Още по-добре би било, ако да се предвиди солидарна отговорност в задълженията на стария и новия собственик и така да се гарантират още по-добре интересите на сдружението.
При придобиване на имот в етажна собственост е желателно бъдещият собственик да провери какви са задълженията за обекта към доставчиците на енергоносители и вода, но също и задълженията към етажната собственост. За тази цел по редица чужди законодателства сдружението е длъжно да издаде на продавача официален сертификат (справка) за наличието или липсата на задължения. Въпреки че у нас вноските към етажната собственост като правило са минимални, целесъобразността на въвеждане на подобно правило не подлежи на съмнение.
5. За разлика от досегашната уредба, при която всеки собственик в етажната собственост имаше право на един глас независимо от дела в общите части и от броя на притежаваните обекти по ЗУЕС, правото на глас съответства на идеалните части от общите части (чл. 33, ал. 1 ЗУЕС).
Въвеждането на “акционерния принцип” на гласуване може да доведе до напрежение в някои етажни собствености, в които един или няколко собственика ще държат “по право” мнозинствата. В други случаи може да се очаква възникване на спорове за размера на квотите. През почти 80 години на съществуване на етажна собственост в България има много случаи на неправилно изчисляване на идеалните части. Сега най-малкото, което трябва да се направи, е да се провери преди гласуването дали събрани общо дяловете в съсобствеността за равни на 100%. Ако има съмнения в самото изчисляване, те трябва да се решат по съдебен ред чрез установителен иск на лицето срещу останалите собственици.
6. Известно е, че случаите на учредяване на ограничени вещни права, надстрояване или пристрояване на сградата не представляват управление, а разпореждане с общите части. По тази причина буди недоумение нормата на чл. 33, ал. 2, т. 1 ЗУЕС (респективно на чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС), предвиждаща, че с единодушие общото събрание може да вземе решение за разпореждане с общите части на лицата в сградата. Още по-неприятно е, че законът не е предвидил изрично, че единодушието трябва да е постигнато в присъствието на всички собственици. Това може да отведе до извода, че е достатъчно и единодушие само на присъстващите собственици, което е едно крайно опасно тълкуване. Все пак, благодарение на редакцията на т. 2, 3 на чл. 33, ал. 2, в която се говори за “представени идеални части”, с аргумент за противното, считам, че на общото събрание трябва да присъстват всички собственици.
Наложително е при бъдеща промяна на закона правилото на чл. 33, ал. 2, т. 1 ЗУЕС да отпадне. Ползата от създаване на облекчен ред за надстрояване и пристрояване на сгради – етажна собственост, е съмнителна пред възможните злоупотреби с документи, които нямат нотариална заверка (сравни и чл. 183 ЗУТ).
7. По най-неудачен начин в ЗУЕС е уреден въпросът за прекратяване на членството в сдружението, респективно за прекратяване на самото сдружение. Както вече се спомена, в законодателствата, които признават на етажната собственост качеството на юридическо лице, институт на “прекратяване на членство” няма. Експерименти с квазидоброволни сдружения са правени в някои от бившите социалистически републики в Източна Европа и в Централна Азия, но без положителен резултат. Няма логика да се цели затягане на организацията и дисциплината в етажната собственост и същевременно да се дава право на собствениците да напускат сдружението и с това да предизвикат прекратяването му.
Точно такава е нашата уредба – чл. 30, ал. 3 ЗУЕС и чл. 36, ал. 1, т. 4 ЗУЕС. Всеки собственик може да подаде писмена декларация с нотариална заверка за прекратяване на членството си до управителя (управителния съвет), след което се прекратява и сдружението. Няма изискване собственикът, който иска да прекрати членството си, да е добросъвестен, в това число същият да не дължи суми на сдружението. Това отваря широко вратата за злоупотреба с право от страна на собственици-длъжници на сдружението, както и от собственици, които по някаква причина са недоволни от дейността на управителните органи. Оказва се, че волята на мнозинството е нищо пред простия инат на един собственик.
Авторите на законопроекта са били напълно наясно с недостатъците на уредбата. В чл. 30, ал. 2 ЗУЕС личи зле прикрита паника да се спаси сдружението поне в случай на одобрен проект за саниране на сградата. В тези случаи членството се “циментира” и не може да бъде прекратено до изтичане на гаранционните срокове за СМР или до 1 година от прекратяването им поради непредвидени обстоятелства. Нито европейски фонд, нито бюджетен фонд, още по-малко сериозна банка, биха финансирали сдружение, което е под непрекъсната угроза да изчезне от правния мир.
Открит остава следният въпрос: след като сдруженията са жизнени само в случай на одобрен проект за саниране на сградата, не е ли по-добре да се създаде отделен закон за тях, вместо да се създава объркване в населението за ползите и недостатъците от юридическите лица в етажната собственост. Реална е опасността поради лошата уредба юридическите лица да бъдат напълно дискредитирани. Фактически се създава закон за изключението, а не за правилото.
От нормата на чл. 30, ал. 2 ЗУЕС не става ясно какво се има предвид под “одобрен проект” за усвояване на средства от Европейския съюз или от държавния бюджет – дали се визира издаване на административен акт или пък някакъв вид утвърждаване на проекта; необходимо ли е и формално подписване на договор за отпускане на средствата или трябва и средствата да са преведени. Всички тези неясноти не са маловажни. Може да се очаква, че някои собственици или техни правоприемници ще се противопоставят на санирането и ще започнат да търсят начини да прекратят сдружението именно в периода преди одобряването на проекта (когато разберат дължимите от тях суми).
Не докрай избистрено е приложното поле на “изключението” и в друга насока – дали под средства на Европейския съюз и държавния бюджет се имат предвид средствата на всички институции и фондове към ЕС и държавния бюджет, или разпоредбата трябва да се тълкува стриктно. Като правило нито ЕС, нито държавата, участват пряко във финансирането на подобни малки по стойност проекти. Това винаги става чрез нарочни институции или фондове, като последните набират средства от повече от един източници.
Ясно е, че сме свидетели на конюнктурна и неудачна уредба на сдруженията в етажната собственост. Ако същата не бъде подобрена своевременно и не се обърне внимание и на другата и по-разпространена форма на управление на етажната собственост (чрез общо събрание), то идеите за масирано саниране на заварения жилищен фонд ще останат само едно добро пожелание.
Любомир ВАСИЛЕВ, съдия
________________
1 За пълнота трябва да се добави, че освен общите варианти ЗУЕС мълчаливо щрихира още два специални варианта за управление на етажната собственост – чрез писмен договор с нотариална заверка между страните в случаите на т.нар. жилищни комплекси от затворен тип (чл. 2 ЗУЕС); както и управление по правилата на съсобствеността в сгради с до три самостоятелни обекта и двама или трима собственици.
