Коментар на съдебната практика
Съществен елемент от задължителното съдържание на договора за покупко-продажба на недвижим имот е цената, срещу която продавачът прехвърля на купувача собствеността. Невярното й посочване може не само да се окаже ключов момент, който блокира правните възможности на купувача, но и да доведе до сериозна отговорност на страните по сделката.
- Несъответствие между посочената в предварителния договор и в нотариалния акт цена
Обичайна, но незадължителна, практика е сключването на предварителен договор за продажбата на имот, който има единствено облигационно действие, защото е само обещание за продажба на недвижим имот (Решение № 29 от 12.06.1980 г. по гр. д. № 20/1980 г., ОСГК на ВКС). При различие на посочената в него и в нотариалния акт за продажба цена се поставя въпросът каква е действителната воля на страните.
Отговор е даден в Решение № 1035 от 27.06.2003 г. на ВКС по гр. д. № 1808/2002 г., V г. о, в което е прието за недопустимо да съществуват по един и същ предмет две различни съгласия. Мотивирано е становището за приоритет на посочената в нотариалния акт цена, тъй като тя е окончателна и последно изразена, при това пред нотариус. Относно хипотезата, при която към в предварителния договор цената не е фиксирана, а е определяема, и е уговорено цената да се определи след завършването на строеж на сградата, ВКС приема, че при неспазване на срока за това цената се определя към момента на изтичането на този срок, а не към момента на предаването на жилището на купувача.
При сключването на предварителен договор за продажба на обекти в незавършено строителство, т. е. без достигнат етап „груб строеж“, понякога едва при очертаващо се финализиране на сделката някои купувачи се оказват неприятно изненадани, когато им се предлага да сключат нотариалния акт по данъчната оценка и строителят издава фактура с включен ДДС само до този размер. Ако купувачът иска в нотариалния акт да се посочи истинската цена, строителят обикновено се съгласява само при условие, че договорената цена се увеличи с дължимото ДДС над това по данъчната оценка. Във всички случаи данъчната оценка на идеалните части от правото на строеж и на обект в сграда на етап „груб строеж“ или 75% завършеност е по-ниска от тази на вече завършена сграда с Акт № 15 и разрешение за ползване. По-висока цена по сделката води до по-високи разноски за данъци и такси по сключването и които традиционно се поемат от купувача.
Всеки купувач е добре да премисли дали за него оптимална сделка е тази, която има най-малко разноски и ще му излезе по-евтина (наред с извършването на престъпление чрез декларирането на неверни данни), или е тази, която:
- създава повече сигурност в случай на съдебно отстранение;
- служи като основа за обезщетение от продавача при развален договор или като връщане на даденото при недействителна сделка по правилата на неоснователното обогатяване;
- прави съдебно неатакуема поради противоречие с морала договорения размер на неустойката;
- дава по-добра възможност за обезщетение от гледна точка на евентуална имуществена материална отговорност на нотариуса като „удостоверен материален интерес“ по смисъла на чл. 73 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност;
- е по-благоприятна предвид данъчното облагане на дохода при последваща продажба (чл. 13, ал. 1, т. 1 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица).
- Оспорване на размера на посочената цена в нотариалния акт от страните по продажбата
В практиката на ВКС се приема, че нотариалният акт, с който е оформена една сделка, материализира удостоверителните изявления на нотариалния орган и изявленията на страните по договора. Следователно има характеристиките на официален свидетелстващ документ само в частта на нотариалното удостоверяване, което поради това се ползва с обвързваща съда формална и материална доказателствена сила (Решение № 173 от 27.07.2010 г. по гр. д. № 5166/2008 г., IV г. о. на ВКС).
В Решение № 38 от 19.05.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3438/ 2016 г., II г. о., ГК по реда на чл. 290 ГПК изрично се посочва, че самите волеизявления на страните по сделката имат характера на частен документ и поради това обвързваща съда формална доказателствена сила само относно авторството, на основание чл. 180 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Когато страна по сделката твърди, че вписаната продажна цена в нотариалния акт е симулативна, това представлява въвеждане на твърдение за факт с правно значение, за установяването на са допустими всички доказателствени средства, включително и свидетелски показания.
Доказването на симулативността на изявлението на страните относно цената е признато и в Решение № 98 от 12.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3871/2016 г., III г. о., ГК по реда на чл. 290 ГПК.
III. Имуществени последици за страните при невярно посочване на действителната цена в нотариалния акт
Обхватът на имуществената отговорност на продавача при съдебно отстранение, която възниква по силата на чл. 188 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), в случай че трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача, включва и претенциите на основание чл. 189, ал. 1, изр. 3 във връзка с чл. 191, ал. 1 предложение последно, във връзка с чл. 55 ЗЗД за връщане на платената продажна цена.
От гледна точка на продавач, който смята, че не дължи разликата до пълния размер на платената цена, е добре да се знае, че за купувача съществува право за присъждане на обезщетение за вреди по общия ред. То може да включва и разликата между записаната като заплатена цена и увеличената стойност на имота вследствие настъпилата промяна в пазарните условия към датата на съдебното отстранение.
Актуален е въпросът за платената реална цена по сделката, когато последната в крайна сметка не породи желаното правно действие. Хипотезите за това могат да бъдат различни: недействителност (унищожаемост, нищожност или относителна недействителност спрямо трети лица – например съпруг при разпореждане с имот в режим на съпружеска имуществена общност или кредитор с вписана възбрана).
По силата на чл. 34 ЗЗД при нищожност или унищожаемост на сделката страните си дължат връщане на даденото по нея, като чрез двустранна реституция се цели имущественото състояние на страните по сделката да се приведе в положението от преди сключването й (актуално е в този смисъл Решение № 1012 от 25.03.1959 г. по гр. д. № 539/1959 г., I г. о.).
Само ако е успял да докаже привидността на клаузата за посочената в нотариалния акт по-ниска от платената реално цена, купувачът ще има правото на основание чл. 34 ЗЗД да поиска от съда присъждане на действително получената от продавача по привидната сделка сума като продажна цена
(Решение № 271 от 05.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1577/ 2010 г., III г. о., ГК по реда на чл. 290 ГПК).
В опита си да „застраховат“ интересите си с оглед занижената продажна цена в нотариалния акт спрямо действително платената, страните понякога прибягват към различни правни техники:
- Договаряне на неустойка като разлика между двата размера на цената (реалния и вписания)
Има богата съдебна практика по чл. 92, ал. 2 ЗЗД за намаляване на размера на неустойката, когато тя не отговаря на действително понесените вреди от неизпълнението. Нещо повече – въпреки неоспоримостта на уговорения размер на неустойката по търговски сделки, съгласно чл. 309 от Търговския закон, нейната прекомерност може да обоснове намаляване на неустойката поради нарушаване на добрите нрави или нарушаване на принципната еквивалетнтност на насрещните престации (основание за нищожност по чл. 26, ал. 1 ЗЗД).
- Сключване на друг договор (например за закупуване на обзавеждане), по който се прави плащане за разликата между двете цени.
Връщане на платената сума евентуално може да се договори, ако се включи клауза, която обвързва такъв договор с действието и действителността на сделката за покупко-продажба на недвижимия имот. В такъв случай обаче, при разваляне на допълващия цената договор ще трябва да има и връщане на това, което страните са си дали, а при негова липса – заплащане на паричната му равностойност.
- Подписване на разписка от продавача за получаване на разликата до договорената и платена реално цена.
Ако не е посочено основанието, тази сума би подлежала на връщане като недължимо платена по правилото на чл. 55, ал. 1, предложение 1 ЗЗД.
- Значение на цената за отговорността на нотариуса
Специалният иск по чл. 73 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност е правна възможност за търсене на обезщетение от нотариуса е частен случай и проявление на принципа за обезвреда на виновно причинените щети другиму. Важно е да се знае, че имуществената отговорност по Закона за нотариусите и нотариалната дейност ограничава размера на искането за обезвреда до размера на удостоверения материален интерес, който е записаната в нотариалния акт продажна цена. Разпоредбите на този закон са lex specialis спрямо разпоредбата на чл. 45 от Закона за задълженията и договорите, и по тази правна логика ще се прилага с предимство. В тази връзка в Решение от 23.04.2004 г. на ВтАС по
д. № 429/2003 г., съдът категорично е ограничил уважаването на иска до размера на удостоверения материален интерес.
Важно за практиката е Решение № 105 от 6.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 2604/2016 г., IV г. о., ГК, по реда на чл. 290 ГПК, в което се подчертава изискването за кумулативно наличие на всички елементи от сложния фактически състав на чл. 45 от ЗЗД, за да се ангажира отговорността на нотариуса. Подчертава се трудността да се установи пряката причинно-следствена връзка (в конкретния казус продаденият обект е бил в незаконно построена сграда, което не е било видно от представените документи по сделката), както и принципната възможност да се търси ангажиране отговорността на нотариуса за вреди по реда на чл. 73, ал. 1 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД) във връзка с чл. 45 ЗЗД и при поредица от сделки, следващи оспореното нотариално удостоверяване, ако по делото се установят и докажат всички предпоставки от състава на деликта – наличие на противоправно действие или бездействие, допуснато от нотариуса при осъществяване на възложените му нотариални функции; настъпила вреда; вина на длъжностното лице; и причинно-следствена връзка между деянието и вредата.
Предявяване на граждански иск за понесените щети в рамките на наказателното дело също е правна възможност за търсещия обезвреда купувач.
Наказателна отговорност се предвижда според чл. 311 от Наказателния кодекс за „длъжностно лице, което в кръга на службата си състави официален документ, в който удостовери неверни обстоятелства или изявления, с цел да бъде използуван тоя документ като доказателство за тия обстоятелства или изявления“. В тази група лица попадат и нотариусите. В случай че бъде установено наличието на вина, наложеното наказание може да бъде лишаване от свобода до пет години (в маловажни случаи – лишаване от свобода до една година или пробация), както и лишаване от правото да се упражнява професията.
Не е загубило правното си значение по въпросите на гражданския иск в наказателното производство Постановление № 1 от 07.02.1955 г., Пленум на ВС, изменен с Постановление № 7 от 1987 г. То обръща внимание на необходимостта да има произнасяне по граждански иск с присъдата си и в случаите когато деянието на подсъдимия е несъставомерно и ненаказуемо, тъй като въпросът за основателността на гражданския иск е в зависимост от разрешаването на въпроса за авторството на деянието, което би довело до уважаване на гражданския иск, само ако е виновно и е довело до щета на гражданския ищец. Единствено, когато наказателното преследване бъде прекратено, преди да е постановена присъда от първата инстанция, гражданският иск не се разглежда и се предоставя на гражданския съд да се произнесе по него. В процесуално отношение от акцесорния характер на гражданския иск следва, че презумпцията за виновност по ал. 2 на чл. 45 ЗЗД няма приложение, защото въпросите за вината, нейното доказване и разпределение на доказателствената тежест се решават, съобразно правилата на наказателното право.
- Наказателна отговорност на страните по сделката
Страните по сделката носят наказателна отговорност за деклариране на неверни данни (невярното посочване на размера на продажната цена), което се определя като престъпление по чл. 313, ал. 2 от Наказателния кодекс.
Сериозността на проблема по укриване на доходи и получаване на доходи от незаконна дейност е довела до обявяването на изпирането на пари за престъпление (чл. 253-253б от Наказателния кодекс).
Следва да се имат предвид и рисковете, които поемат страните, когато не могат да установят законния характер на доходите си – продавачът за получената сума без правно основание до пълния размер на цената. В предвидените случаи могат да бъдат приложени специалните мерки, предвидени съгласно Закона за противодействие на корупцията и за отнемане на незаконно придобитото имущество.
- Административнонаказателна отговорност на страните по сделката
Продавачите, за които се прилага Законът за корпоративно подоходно облагане, подлежат на санкциониране по чл. 182 от Закона за данъка върху добавената стойност в случаите на получаване на доход без издаване на първичен счетоводен документ (265 ЗКПО).
Физическите лица в такива случаи могат да понесат административнонаказателните мерки по чл. 80 – чл. 80б от Закона за данъците на физическите лица.
Страните ще отговарят и за административните нарушения, предвидени в чл. 123, ал. 1 от Закона за местните данъци и такси.
В случай че бъде разкрита симулативността на посочената в нотариалния акт цена и действителният размер е над 10 000 лева, може да влязат в сила и санкциите по чл. 5 от Закона за ограничаване на плащанията в брой, предвидени за неспазено изискване за плащане на цената по банков път (чл. 25, ал. 10 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност).
Доц. д-р Бисерка МАРИНОВА
