- В началото на 2007 г. беше извършена законодателна промяна в Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ)1, насочена към облекчаване сключването на договори за аренда. Приетата през 2007 г. нова разпоредба на чл. 3, ал. 4 предвиди, че ако арендният договор е сключен само от някои от съсобствениците на имота, отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността (ЗС), като очакванията на законодателя бяха чрез тази разпоредба да се подпомогне ползването на земеделските земи2.
След десет години прилагане на разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ (в първоначалния й вариант) практиката показа, че твърде често съсобственици се оказват ощетени от сключен от друг съсобственик договор за аренда без съгласие на останалите съсобственици. В тези случаи останалите съсобственици или не са узнали за сключения договор или са в невъзможност да получават дължимите арендни плащания поради наличие на уговорки в договора, предвиждащи всички плащания да се извършват към сключилия договора съсобственик. Това наложи законодателят да извърши нова промяна, която да засили защитата на по-малките съсобственици.
Със Закона за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), обн. ДВ, бр. 13 от 07.02.2017 г., разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ беше променена, като предвиди, че „Договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване, може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.“
- Променената разпоредба на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ доведе до различно тълкуване и съответно до противоречива съдебна практика.
В част от актовете на съдилищата се приема, че при вписване на договор за аренда или анекс към вече сключен договор, подписани след изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ (обн. ДВ, бр. 13, в сила от 07.02.2017 г.) не се изисква представяне на доказателства, установяващи материалноправната легитимация на арендодателя като единствен собственик или притежаващ повече от 50% от собствеността върху имотите – обект на арендата, нито доказателства за упълномощаването му от собствениците на повече от 50% от собствеността върху имотите. Извършването на такава проверка, след като това не е изрично предвидено в закона, е извън правомощията на съдията по вписванията. Това разбиране се основава на принципните постановки на т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, съгласно които съдията по вписванията няма право да проверява материалноправните предпоставки на представения за вписване акт, освен ако това не е изрично предвидено в закон.3
В други съдебни актове се приема, че според точния разум на действащата след 07.02.2017 г. разпоредба на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, съдията по вписванията има правомощие да извършва проверка на материалноправните предпоставки на анекси към договор за аренда, сключени след тази дата, както и на нови арендни договори, предвид обстоятелството, че тя не се предхожда от проверка, извършвана от друг орган, комуто това е било възложено със закон. Това разбиране също се основава на възприетото в т. 6 от ТР № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, че когато изрично е предвидено в закона, съдията по вписванията проверява материалноправните предпоставки на акта.4
Формираната противоречива практика стана повод за образуването на тъл. д. № 1/2018 г. по описа на ОСГТК на ВКС, по което предстои да бъде постановено Тълкувателно решение по следния въпрос: „Попадат ли в обхвата на дължимата от съдията по вписванията проверка материалноправните предпоставки по чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ДВ, бр. 13 от 2017 г., в сила от 07.02.2017 г.) при вписване на анекс към договор за аренда в земеделието или на нов договор за аренда в земеделието, сключени след изменението на нормата“5.
По-долу е предложен и аргументиран един от възможните отговори на този въпрос, който е представен и като становище на Висшия адвокатски съвет по тълкувателното дело.
- Правилният отговор на въпроса, поставен за тълкуване по тълк. д. № 1/2018 г. на ОСГТК на ВКС, предпоставя да се изаснят два предварителни въпроса: какъв е предметният обхват на проверката, извършвана от съдията по вписванията, и какъв е характерът на новата разпоредба на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ – в редакцията от бр. 13 от 07.02.2017 г.) и дали тя касае обстоятелства, касаещи сключването на договора за аренда или обстоятелства, касаещи вписването на договора за аренда.
3.1. Относно предметния обхват на проверката, извършвана от съдията по вписванията
От съдържанието на разпоредбата на чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията (ПВп) става ясно, че съдията може да откаже вписване в две хипотези:
- когато актът, чието вписване се иска, въобще не подлежи на вписване (арг. от чл. 2 от ПВп), или
- когато актът, чието вписване се иска, не отговаря на изискванията на закона.
Очевидно е, че разпоредбата на чл. 32а, ал. 1 ПВп под понятието „акт“ разбира документ, подлежащ на вписване, а не „сделката“ удостоверена в акта. От това следва, че преди да разпореди вписване на записания във входящия регистър акт (документ), съдията по вписванията следва да извърши определена проверка на акта (документа), която е строго формална, насочена към вида на документа (акта) и неговото съдържание, а не към изискванията за действителност на самата материализирана в документа сделка.
Съдията по вписванията може да откаже вписване в нотариалните книги само ако: 1) актът не подлежи на вписване; 2) той не е съставен съобразно изискванията за форма, предвидени в закона и Правилника за вписванията – официален документ или частен документ във формата на нотариален акт или с нотариална заверка на подписите; 3) актът няма необходимото съдържание – индивидуализация на страните и на имота (ако се отнася до конкретен имот); 4) не е представена скица-копие от кадастралната карта, когато конкретният имот се намира в район с одобрена кадастрална карта; 5) не е внесена необходимата такса за вписването (когато такава се дължи); и 6) не са налице особените изисквания на закона, касаещи вписването (например не са представени доказателства за изпълнението на изискванията на чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс и пр.). На друго основание вписване не може да бъде отказано.
Съдията по вписванията не проверява материалноправните предпоставки за извършване на нотариалните удостоверявания, независимо дали се касае за нотариален акт или за документ с нотариална заверкта на подпис (с изричното изключение на чл. 73, ал. 5, изр. 3 от Търговския закон). Действията на съдията по вписванията нямат контролна функция и той не следи за законосъобразността на нотариалното удостоверяване и съответствието му със закона, освесн ако то не се е отразило на формата на акта (например неподписан от нотариуса или от страните нотариален акт, неизписани собственоръчно три имена) или на неговото съдържание съобразно вида на акта, чието вписване се иска (например липса на описание на имота в прехвърлителен нотариален акт по кадастрални данни при наличие на одобрена кадастрална карта за района).
Съдията по вписванията не може да откаже вписване, дори когато представеният за вписване акт е извършен в нарушение на материалния закон. Проверката на материалноправните предпоставки за издаване на актове, подлежащи на вписване, е възложена на нотариуса (чл. 574 и 586 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), респективно на държавния или общинския орган, издал подлежащия на вписване акт (аргумент от чл. 3, ал. 2 ПВп).
По този въпрос е налице задължителна съдебна практика, обективирана в т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 2012 г. на ОСГТК на ВКС, която не следва да бъде променяна. Съгласно задължителното тълкуване на ВКС проверката, която съдията по вписванията извършва по чл. 32а, ал. 1 ПВп, е относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно, спазени ли са изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВп съдържание. В тълкувателното решение изрично беше прието, че не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.
3.2. Относно характера на новата разпоредба на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието в редакцията от ДВ, бр. 13 от 07.02.2017 г.
Разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ предвижда, че договор за аренда може да сключи съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот.
Противоречивата практика на ВКС е породена от различното разбиране по въпроса, дали чл. 3, ал. 4 ЗАЗ въвежда изискване (предпоставка) за сключване на договора за аренда, или изискване за неговото вписване, разбирано като материалноправна легитимация, да се поиска самото вписване. Казано иначе, въпросът, на който следва да се отговори, е дали изискването на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ договорът да бъде сключен със съсобственик, който притежава или представлява повече от 50% от съсобствениците на имота, касае съдържанието на акта и неотразяването на това обстоятелство в съдържанието на акта е предпоставка за отказ да се извърши вписване.
Разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е пределно ясна. Тя урежда предпоставките за сключване на договора за аренда („Договорът за аренда може да се сключи …“), а не за неговото вписване. Договорът за аренда е формален с предвидена форма за валидност – писмена с нотариална заверка на подписите (чл. 3, ал. 1 ЗАЗ). Доколкото нотариалното удостоверяване по правило се извършва от нотариуса, за наличието на предпоставките за сключване на договора ще следи нотариусът, тъй като нотариалното удостоверяване се извършва от него. Ако нотариусът установи, че представеният му за удостоверяване договор не отговаря на изискването на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, следва да откаже да удостовери договора, тъй като разпоредбата на чл. 574 ГПК му забранява да извършва нотариални действия относно противоречащи на закона сделки.6 Тъй като изискванията на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ касаят самото сключване на договора за аренда и преценката дали те са налице или не се извършва от нотариуса при нотариалното удостоверяване на договора, преценката за наличието на тези изисквания по съществото е преценка за наличието на материалноправните предпоставки за сключването на договора.
В производството по вписване на договора за аренда съдията по вписванията не може да прави повторна преценка (каквато например изрично е предвидена в производството по чл. 73, ал. 5 от Търговския закон) и да ревизира дейността на нотариуса дали са били налице материалноправните предпоставки за сключване на договора за аренда, в частност дали е било изпълнено изискването на чл. 3, ал. 4. Поради това и съдията по вписванията не може да откаже вписване на акта, ако от съдържанието на договора не може да се установи дали е сключен от лица, притежаващи повече от 50% от имота, или ако към искането не са представени доказателства за материалноправната легитимация на арендодателя по чл. 3, ал. 4 ЗАЗ.
Когато законодателят възлага на съдията по вписванията да извършва проверка за наличието на материалноправните предпоставки, чието вписване се иска, го предвиджа изрично, в отклонение от общото правило на чл. 32а, ал. 1 ПВп. Такъв характер на изрично изключение има разпоредбата на чл. 73, ал. 5 ТЗ, която възлага на съдията по вписването да провери правата на вносителя на непаричната вноска на недвижим имот, внасян в капитала на търговско дружество.7 Такова изключение ще е налице и когато съдията по вписване извършва действия от компетентността на нотариуса в хипотезите на чл. 48, ал. 1 (упражняване на нотариални функции при заместване на нотариус) и чл. 82, ал. 1 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (упражняване на нотариални функции при липса на нотариус). В тези случаи обаче проверката, която извършва съдията по вписването, ще бъде в рамките на делегираната му от закона нотариална компетентност да извърши самото удостоверяване на договора за аренда, при което съдията по вписването действа като нотариус и като нотариус проверява предпоставките за сключване на договора за аренда, а не при последващото вписване на договора за аренда, което предполага договорът вече да е бил сключен в предвидената от закона форма. Поради това и ако в тази хипотеза бъде установено, че не са налице предпоставките по чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, съдията по вписванията следва да постанови отказ да удостовери договора за аренда, така, както трябва да постъпи всеки нотариус (на основание чл. 574 ГПК във връзка с чл. 3, ал. 4 ЗАЗ), което по дефиниция изключва възможността такъв договор да бъде вписан.
- По изложените съображения следва да се приеме, че в предметния обхват на дължимата от съдията по вписването проверка при искане за вписване на договор за аренда в земеделието или на анекс към договор за арендата в земеделието, не се включва проверка за наличието на предпоставките по чл. 3, ал. 4 ЗАЗ.
Валя ГИГОВА, съдия
___________
1 Изменението в ЗАЗ е извършено със ЗИДЗСПЗЗ, обн. В, бр. 13 от 2007 г. като част от цялостна законодателна реформа в областта на възстановяването и ползването на земеделските земи.
2 В този смисъл т. 6 от Мотивите към ЗИДЗСПЗЗ, обн. ДВ, бр. 13 от 2007 г.
3 В този смисъл Определение № 405 от 31.07.2017 г. по ч. т. д. № 1547/ 2017 г., I т. о., Определение № 411 от 02.08.2017 г. по ч. т. д. № 1024/2017 г., I о., Определение № 426 от 28.07.2017 г. по ч. т. д. № 1035/2017 г., II т. о., Определение № 692 от 21.11.2017 г. по ч. т. д. № 2136/2017 г., II т. о. на ВКС, Определение № 686 от 21.11.2017 г. по ч. т. д. № 2143/2017 г., II т. о. на ВКС.
4 В този смисъл Определение № 495 от 12.10.2017 г. по ч. т. д. № 2130/2017 г. на ВКС, I т. о.; Определение № 496 от 12.10.2017 г. по ч. т. д. № 2115/2017 г. на ВКС, I т. о.; Определение № 498 от 12.10.2017 г. по ч. т. д. № 2107/2017 г. на ВКС, I т. о.; Определение № 514 от 23.10.2017 г. по ч. т. д. № 2151/2017 г. на ВКС, I т. о.
5 До момента на предаване на ръкописа (12.09.2018 г.) не е постановено тълкувателно решение по тълк. д. № 1/2018 г. по описа на ОСГК и ТК на ВКС .
6 С оглед правилото на чл. 574 ГПК, забраняващо на нотариуса да извършва действия, които противоречат на закона, очевидно е неправилно разбирането, застъпвано в част от съдебните актове – че съдията по вписванията трябва да извършва проверката за материалноправните предпоставки на договора за аренда, защото на друг орган не е възложено извършването на такава проверка, предхождаща вписването.
7 Отделен въпрос е доколко целесъобразен е този законодателен подход, тъй като в чл. 73, ал. 1 ТЗ е предвидено проверката за правата на вносителя да се извършва от нотариуса, който удостоверява акта, с който се извършва апортът.
