Един от най-старите договори, познат още по времето на римската държава, е договорът за наем. Той е възникнал в Римската империя при временното ползване на държавна земя. Държавата започнала да отдава за временно ползване земя на частни лица срещу заплащане на определено възнаграждение. По-късно, по времето на Пуническите войни, в империята пристигнали да живеят множество чужденци. Това довело до увеличаване на населението и необходимостта от осигуряване на жилища на преселниците. С цел задоволяване на жилищните нужди на чужденците, империята започнала да им отдава за временно ползване жилища за обитаване. През тези години от развитието на договора, същият не бил регламентиран в действащото римско право. Поради тази причина и за неговото сключване не се е изисквало наличието на някаква форма. През последните столетия от съществуването на Републиката настъпили големи икономически промени, които довели до масовото използване на договора за наем, а оттам и необходимостта от неговата правна регламентация1. Така първоначално договорът за наем бил регламентиран като консесуален договор в три основни разновидности: договор за наем на вещи (location-conductio), договор за наем на работа (location conduction operarium) и договор за наем на трудов резултат (location conductiooperis). От тези три вида договори до съвременния договор за наем най-близо е първият вид договор – договор за наем на вещи. При него едната страна по договора-наемодателя – се е задължавала да предостави временно ползването на определена вещ-движима, недвижима или правото временно да се ползва определен роб или плодовете от дадена вещ (т.нар. плодоползване). Срещу отстъпеното временно ползване другата страна по договора – наемателя поема задължението да заплаща определена сума пари-възнаграждение. Договорът бил консесуален, но предаването на вещта се е осъществявало чрез отделно действия чрез т.нар. традиция (tradition).
Като консесуален договор, но вече без елемента на предаването (традицията), договорът за наем е пренесен и до наши дни. Следва да отбележим, че в съвременния свят договорът за наем вече има за предмет единствено движими и недвижими вещи.
В българското законодателство договорът за наем е регламентиран в чл. 228 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Съгласно същия „с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена“. Договорът за наем е двустранен, възмезден, неформален и консенсуален. Той се счита за сключен при постигане на съгласие от страните2. Характерна особеност на договора е че той обвързва страните за определен интервал от време. Наетата вещ се предеставя за временно ползване. След изтичането на определения период от време вещта трябва да бъде върната от наемателя на наемодателя. Началото на наемния договор обикновено е моментът на сключване на договора или съответно момента, който са договорили страните. Краят на договора за наем е моментът на изтичане на срока на договора или моментът на прекратяване на договора. Особеност на срока на договора за наем е че той може да бъде уговорен между страните при сключване на договора или въобще да не е посочен в договора. В случай че страните са постигнали съгласие относно продължителността на договора за наем още при неговото сключване, говорим за т.нар. срочен договор за наем. При него страните определят продължителността на наемното правоотношение. С изтичането на посочения срок договорът се прекратява, с изключение на случаите по чл. 236 ЗЗД, когато срочният договор се преобразува в безсрочен такъв. При безсрочния договор, за разлика от срочния, страните не определят продължителност на наемното правоотношение. Именно и за това този вид договор носи наименованието безсрочен договор за наем.
На пръв поглед срокът в договора за наем не оказва съществено влияние върху неговата същност и неговото действие. Това не е така. Наистина срокът не принадлежи към съществените елементи на договора. Съществените елементи на договора за наем са неговият предмет – вещта отдадена под наем, и цената на наемното отношение. Страните по договора за наем могат да договорят срок, но могат и да не го сторят. Липсата на срок в договора няма да доведе до нищожността на договора. Срокът обаче в някои случаи ще окаже влияние върху продължителността на съществуване на наемното правоотношение.
Съгласно чл. 229 ЗЗД „договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години“. Оттук можем да направим извода, че при договор за наем в някои случаи, срокът представлява прекратително основание, с настъпването на което договорът за наем се прекратява.
Възниква въпросът във всички случаи ли срокът представлява прекратително основание за договора за наем. И по конкретно прилага ли се посоченият по-горе (чл. 229 ЗЗД) десет годишен срок и при безсрочния договор за наем?
Съгласно чл. 228 ЗЗД при договор за наем се отдава за временно ползване определена вещ. т.е. характерна особеност на договора за наем е неговият времеви характер. Съгласно чл. 9 ЗЗД страните могат свободно да определят съдържанието на договора. Тази свобода обаче не е безгранична. Договорките на страните не могат да противоречат на повелителните норми на закона и на добрите нрави (отново чл. 9 ЗЗД). В чл. 229 ЗЗД законодателят е предвидил максимална продължителност на договора за наем, като тя е съответно десет или три години. Когато договорът е срочен, проблеми не съществуват. Ако страните са сключили договор за наем с по-голяма продължителност от десет години, това няма да доведе до нищожност на целия договор за наем. Нищожна ще бъде единствено клаузата от договора относно срока. Това е така, тъй като съгласно чл. 26, ал. 4 ЗЗД, е налице една частична недействителност. Наемният договор ще продължи да съществува с всички останали свои разпоредби. Срокът не е съществен елемент от договора за наем и би могло да се предположи, че страните биха желали той да съществува и при по-малък срок от време. Прилагайки разпоредбата на чл. 229 ЗЗД и чл. 26, ал. 4 ЗЗД, договорът ще бъде редуциран, съответно за десет или за три години. С изтичане на максималния срок на договора той ще бъде прекратен по силата на закона ex lege. В този случай не е необходимо предупреждение от някоя от страните за прекратяване на договора. Прекратяването настъпва автоматично. Ако въпреки прекратяването на договора, поради изтичане на максимално допустимия му срок, наемателят продължи да ползва вещта, то това ползване е без основание, за което той ще дължи обезщетение по реда на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, а не наемна цена.
Посоченият максимален срок на продължителност на срочния договор за наем не намира приложение при търговските сделки. След изменението на ЗЗД през 2007 г., търговските сделки бяха извадени от приложението на чл. 229 ЗЗД.
Какво е положението обаче при безсрочния договор за наем. Както посочихме по-горе, при сключване на безсрочен договор за наем страните не определят продължителност на наемното правоотношение. Най-вероятно при неговото сключване страните не са желали фиксиране на срок на договора, било защото не знаят колко ще продължи, било защото желаят той да продължи по-дълъг период от време. Следва ли и по отношение на него да намери приложение разпоредбата на чл. 229 ЗЗД, т.е. и безсрочният договор за наем да бъде ограничен от срок, съответно от десет или три години.
В няколко съдебни решения ВКС3 поддържа тезата, че ограничението в продължителността на договора за наем се отнася за всички видове договори за наем – както за срочните, така и за безсрочните. Съдебната практика изхожда от обстоятелството, че разпоредбата на чл. 229 ЗЗД се прилага по аналогия към безсрочните договори за наем. Приема се, че неприлагайки разпоредбата на чл. 229 ЗЗД и към безсрочните договори за наем, то страните биха били поставени в по-изгодно положение от един срочен договор, което е недопустимо. Изтъква се също така, че свободата на договаряне между страните относно срочността на договора за наем следва да бъде ограничена и при безсрочните договори за наем, тъй като евентуална безсрочност на договора би довела до ограничаване правата на собственика на вещта, а все пак характерно за този договор е неговият темпорален характер. Приема се, че ако страните желаят ползването да е по-дълго от срока по чл. 229 ЗЗД, то техните взаимоотношения не биха били наемни, а биха били отношения на право на ползване4 по чл. 56 ЗС. Не само това, допускането на възможността ограниченията в срока да не важат за безсрочните договори за наем, би създало възможност да се прикриват друг вид сделки, като например покупко-продажби, т.е. би възникнала възможност за симулативни сделки. Оттук съдебната практика прави извода, че наемни правоотношения между едни и същи страни, за една и съща вещ не могат да продължат повече от десет, съответно три години, независимо от вида на договора за наем (срочен или безсрочен). С изтичането на срока от десет или три години безсрочният договор за наем се прекратява по силата на закона. В резултат на това наемодателят не може да има претенция за заплащане на наем след изтичането на периода, предвиден в чл. 229 ЗЗД.
Посоченото становище не мога да споделя. Смятам, че няма основание разпоредбата на чл. 229 ЗЗД да се прилага по аналогия и към безсрочните договори за наем. Не случайно разпоредбата е поставена от законодателя при регламентиране на срочния договор за наем. Това е така, тъй като същността на безсрочния договор за наем е друга. При сключване на договора за наем страните сами решават (в рамките на договорната свобода) дали да определят срок на договора, или не. Както посочихме по-горе, срокът не спада към съществените елементи на сделка. Точно обратното, срокът е факултативен елемент от договора. В зависимост от това дали е посочен срок или не, договорът за наем е срочен или безсрочен. Безсрочността на договора може да е изначална, т.е. още при неговото сключване страните да не са посочили срок – било защото желаят по-голяма продължителност на договора, било по някакви други причини. Възможно е безсрочността на договора да възникне впоследствие след сключването на срочен договор за наем. Това ще стане или чрез последващ анекс към вече сключения договор за наем или при изтичане на срока на договора и продължаването му при условията на чл. 236, ал. 1 ЗЗД. Начинът на възникване на безсрочността не оказва влияние върху продължителността на действие на договора. След като страните са сключили безсрочен договор за наем, явно тяхната воля е била да уредят взаимоотношенията си за един по-дълг период от време, извън посочените максимални срокове в чл. 229 ЗЗД. Ако срокът от десет, съответно от три години, се прилага и при двата вида договори за наем, то тогава тяхното действие във времето ще бъде едно и също. В тази ситуация за страните по договора ще бъде безразлично дали да сключат срочен или безсрочен договор за наем.
С безсрочния договор за наем не се застрашава правният ред, не се създават предпоставки за заобикаляне на закона за сключване на симулативни сделки. Правата на собственика – наемодател с нищо не се ограничават или застрашават. Дори договорът да продължи петнадесет, двадесет и повече години, наемодателят си остава собственик. Съгласно чл. 238 ЗЗД безсрочният договор за наем може да бъде прекратен с едностранно предизвестие от всяка една от страните по него. Такава възможност за прекратяване не съществува при срочния договор за наем, освен ако страните не са го уговорили изрично. Оттук ако собственикът-наемодател при безсрочния договор за наем се почувства по някакъв начин застрашен, то той може във всеки един момент от време да прекрати договора за наем, предизвестявайки наемателя.
Ако приемем, че разпоредбата на чл. 229 ЗЗД относно максималната продължителност на срочния договор за наем намира приложение и при безсрочния, възниква въпросът по какъв начин страните биха могли да уредят взаимоотношенията си, ако след изтичане на десетте години наемателят продължи да ползва имота без противопоставянето на наемодателя, след като вече договор за наем не съществува. При срочния договор за наем, ако наемателят продължи да ползва вещта без противопоставяне на наемодателя, след изтичането на уговорения срок (в случай че не е достигнат максималният предел на срока, предвиден в чл. 229 ЗЗД), то съгласно разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД договорът за наем се преобразува в безсрочен5. Тази разпоредба не намира приложение при безсрочния договор за наем, когато е достигнат максималният срок от десет или три години и наемателят продължава да ползва имота без противопоставянето на наемодателя. В практиката си ВКС приема, че след изтичане на максималния срок, договорът се прекратява по силата на зокона. Тогава какви взаимоотношения възникват след това между страните, ако ползването продължи. Не бихме могли да говорим за извъндоговорни отношения – деликт или неоснователно обогатяване6, тъй като наемодателят не се противопоставя на ползването. Не може да се приеме, че в тази ситуация сме изправени и пред една новация. За да имаме новация, е необходимо прекратяване на едно съществуващо правоотношение и възникването на ново такова, различаващо се – било по своя предмет или по страните в него7. След като изтече предвиденият в чл. 229 срок, по посочената по-горе логика безсрочният договор за наем би следвало да се прекрати, т.е. няма да имаме какво да новираме, тъй като облигационното правоотношение ще бъде вече прекратено.
Не бихме могли да говорим и за наличието на нов договор, сключен с конклудентни действия – мълчанието на страните. Както е известно в гражданското право мълчанието е приравнено на несъгласие. Простото мълчание на страните не може да обоснове извода за сключване на нов договор за наем. Евентуално бихме могли да говорим за сключване на нов договор за наем, който да регламентира последващите наемни взаимоотношения между страните, ако са налице такива конклудентни действия от които би могло да се предполежи, че страните са сключили нов договор за наем, като например, че плащането на наемната цена означава примането на оферта, отправена от другата страна и т.н. Регламентирането на договорни взаимоотношения чрез конклудентни действия крие доста трудности и рискове относно тяхното доказване.
Като начин на уреждане на взаимоотношенията следва да отбележим и възможността при сключване на безсрочен договор страните изрично да посочат в договора възможността, че след изтичане на максималния срок в чл. 229 ЗЗД и при продължаване на ползването без противопоставяне на наемодателя, ще считат, че са сключили нов договор за наем.Договарянето на такива клаузи е изключение. При сключването на какъвто и да е договор, обикновено страните желаят постигането на правните последици на договора. Те не мислят за последиците от неизпълнението или за съдебната практика относно продължителността на безсрочните договори за наем.
На практика, ако приемем, че срокът по чл. 229 ЗЗД се отнася и към безсрочните договори за наем, се изправяме пред липсата на правна норма, пред липсата на съдебна практика, пред липсата на начин на уреждане на взаимоотношенията между страните, ако продължат наемните си взаимоотношения и след изтичането на срока.
Предвид на всичко гореизложено, не смятам, че не би могло да се прилага по аналогия разпоредбата на чл. 229 ЗЗД по отношение на безсрочните договори за наем. Темпоралният характер на безсрочния договор за наем е много по-различен от срочния договор за наем. Прилагането по аналогия и ограничаването на срока на безсрочния договор за наем води до загубване на същността на този вид договор и до създаването на ненужни празноти в правото и проблеми в уреждането на взаимоотоншенията между гражданите. В този ред на мисли смятам, че действащата до момента съдебна практика по проблема следва да бъде анализирана подробно и преосмислена при решаване на подобни казуси за в бъдеще.
Гл. ас. д-р Катя ВЛАДИМИРОВА
_____________
1 Вж. Андреев, М., Римско частно право, С., Наука и изкуство, 1975, с. 362 и следващите.
2 Вж. Кожухаров, Ал. Облигационно право, Отделни видове облигационни отношение, Нова редакция и допълнениа П. Попов, Изд. къща „Юрис прес“, С., 2002, с. 208.
3 Вж. Решение № 333 от 23.11.2012 г. по гр. д. № 167/2012 г., III г. о. на ВКС, Решение № 75 от 26.05.2010 г. по т. д. № 838/2009 г., I т. о. на ВКС.
4 Вж. Кожухаров, Ал. Облигационно право, Отделни видове облигационни отношения, Нова редакция и допълнение П. Попов, Изд. къща „Юрис прес“, С., 2002, с. 216.
5 Вж. Решение № 227 от 07.01.2015 г. по т. д. № 2482/2013 г. на ВКС, I г. о. на ВКС.
6 За същността на деликта вж. Диков, Л. Курс по гражданско право, Облигационно право, обща част, том III, С., 1934, с. 564 и следващите.
7 Вж. Кожухаров, Ал. Облигационно право, Общо учение за облигационното отношение, Нова редакция и допълнение, П. Попов, Изд. къща „Юрис прес“, С., 2002, с. 441 и следващите.
