С приемането на новия Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП)1 бе изпълнено уреденото в чл. 42 на Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 04.02.2014 г. относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители правно задължение на Република България за транспониране на разпоредбите на този нормативен акт на общностното право в националния правен ред.2 Законът детайлно регламентира нормативните изисквания, на които следва да отговорят предварително установяваните от кредитора Общи условия за сключване на договор за кредит за недвижими имоти на потребители – неизменна част от уговорките по такъв тип договори.
1. Общите условия за сключване на договор за кредит за недвижими имоти представляват предварително и едностранно формулирани клаузи, които са установени от кредитора за сключването на множество еднотипни договори с различни лица и стават задължителни само ако бъдат писмено приети – аргумент от чл. 298, ал. 2 от Търговския закон (ТЗ) във връзка с чл. 23, ал. 4 и 5 ЗКНИП. Следователно те се прилагат за неопределен период от време и за неограничен кръг от правни субекти, които желаят да сключат договор за потребителски кредит.
Правните норми, уреждащи института на общите условия, са насочени към защита интересите на страната в по-неизгодна от икономическа гледна точка позиция, тъй като тя обичайно не може да дискутира по тях или да наложи тяхната промяна.
В чл. 298 ТЗ и чл. 23, ал. 5 ЗКНИП са уредени следните кумулативни материални предпоставки (юридически факти), при проявлението на които потребителят е обвързан от Общите условия към договора за кредит за недвижими имоти: 1. Писмено приемане от потребителя (чл. 298, ал. 1, т. 1 ТЗ); 2. Предаване на екземпляр от Общите условия от кредитора на потребителя при сключването на договора (с оглед уредената в закона писмена форма за действителност на договорите за потребителски кредит – аргумент от чл. 298, ал. 2 ТЗ) и 3. Клаузите, установени в Общите условия, трябва да са описани по ясен и разбираем начин с еднакъв по вид, формат и размер шрифт – не по-малък от 12.
Общите условия трябва да отговарят на нормативните изисквания, предписани в чл. 143 от Закона за защита на потребителите (ЗЗП) и чл. 36, ал. 1 ЗКНИП: а) не трябва да бъдат установени във вреда на потребителя, т.е. не трябва да ограничават неговите права по ЗКНИП и ЗЗП, б) не трябва да противоречат на изискването за добросъвестност и в) не трябва да водят до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика, и потребителя.
В чл. 40 ЗКНИП е регламентирано пряко препращане към правилата, уреждащи нормативните изисквания, които установяват забрана за уговаряне на неравноправни клаузи, включително и в предварително установените от търговците Общи условия към договорите за потребление (вж. чл. 143-148 ЗЗП).
2. При договорите за потребителски кредит за недвижими имоти не е приложима уредената в чл. 16, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) правна възможност за изразяване от потребителя на фингирано съгласие при едностранна промяна на Общите условия от търговеца (при договори с продължително изпълнение изменянето или заменянето на Общите условия има сила за насрещната страна по заварен договор само ако ù е било съобщено и ако тя не е заявила в дадения ù писмено достатъчен срок, че го отхвърля). За промяна и допълване на Общите условия – неразделна част от договора за кредит за недвижими имоти (чл. 23, ал. 5 ЗКНИП), се изисква съгласие от двете страни, т.е. съвпадане на две насрещни волеизявления – аргумент от чл. 23, ал. 4 във връзка с ал. 1 ЗКНИП, предписващ, че всички изменения и допълнения към сключения договор за кредит трябва да са обективирани в писмен акт, който се подписва от двете страни по договора. Уредено е едно изключение от това императивно нормативно правило – по отношение на случаите, когато договорът изрично предвижда възможност за промяна на лихвения процент едностранно от страна на кредитора (аргумент от чл. 25, ал. 1 ЗКНИП), но само при спазване на изискванията за равноправност на клаузите, пораждащи това потестативно субективно право в полза на търговеца. Тези клаузи ще бъдат разгледани подробно в настоящото изложение.
Уговорката, според която общият разход на кредита може да бъде едностранно променян при действието на договора за потребителски кредит, е действителна, т.е. не би била неравноправна по смисъла на чл. 38 във връзка с чл. 24, ал. 1, т. 8 ЗКНИП, респ. по чл. 143 ЗЗП, в случай че са налице кумулативно установени материални предпоставки, регламентирани в чл. 24, ал. 1, т. 8 и чл. 25 ЗКНИП, определящи и същественото предметно съдържание на договора за кредит за недвижими имоти:
а) Общият разход по кредита да се определя при променлив лихвен процент, който се формира въз основа на променлива компонентна (т. нар. референтен лихвен процент) и фиксирана надбавка – аргумент от § 1, т. 23 от ДР на ЗКНИП.
Променливата компонента представлява обстоятелство от обективно естество, което не е под контрола на кредитора, притежава лесно определяема пазарна стойност – тя изразява обективно измерим пазарен индекс (Libor, Euribor, Sofibor) и/или индикатори, публикувани от БНБ и/или НСИ, или комбинация от тях – аргумент от § 1, т. 24 от ДР на ЗКНИП.
В този смисъл референтният лихвен процент съставлява стойността на привлечения финансов ресурс от кредитора; в икономически смисъл – цената, на която кредиторът придобива финансовите средства за предоставяне на потребителски кредити срещу насрещна парична престация – заплащане на възнаградителна лихва (граждански плод).
Напротив – фиксираната надбавка е неизменна величина при действието на договора за кредит за недвижими имоти, изразяваща гарантираната доходност, вкл. печалбата на кредитора, която се уговаря между страните при сключването на договора за потребителски кредит. Тъй като клаузата, по силата на която е уговорено едностранното изменение на гарантираната доходност, вкл. на печалбата на кредитора, противоречи на нормативните изисквания за добросъвестност при сключването и изпълнението на потребителски договори, тя е неравноправна по смисъла на чл. 36, ал. 1 ЗКНИП, респективно чл. 143 ЗЗП, поради което законодателят изрично в § 1, т. 23 от ДР на ЗКНИП е уредил забрана за едностранна промяна на фиксираната надбавка за целия срок на действие на договора за потребителски кредит.
б) Обстоятелствата, при чието настъпване може да се измени общият разход по кредита, трябва да са 1) изрично уговорени в договора или в Общите условия, 2) да са обективно обосновани и 3) да не зависят от волята на кредитора, т.е. тяхното определяне и приложение да не е поставено под контрола на кредитора.
За да се постигне тази нормативна цел, в чл. 25 ЗКНИП е уредено изискване към кредитора да сключва договори за кредит за недвижими имоти с променлив (референтен) лихвен процент по определена от него методика. Тя трябва да съдържа ясна и предварително установена изчислителна процедура (формула), в която да е посочен видът, количествените изражения и относителната тежест на отделните компоненти (пазарни индекси
и/или индикатори). Тази методика съставлява част от постигнатите уговорки по договора за кредит, като не може да бъде променяна едностранно от кредитора след сключването му.
Именно в чл. 25, ал. 3 ЗКНИП законодателят е подчертал неравноправността на клаузата, по силата на която кредиторът може едностранно да променя референтния лихвен процент, като е уредена една забранителна правна норма, предписваща, че методиката, по която се определя референтният лихвен процент, не може да бъде променяна едностранно от кредитора след сключването му. Уговорка в противния смисъл е нищожна и не поражда целените от кредитора правни последици – чл. 38 ЗКНИП във връзка с чл. 25, ал. 3 ЗКНИП.
3. Изрично в чл. 38 ЗКНИП е регламентирано, че целият договор за кредит за недвижими имоти на потребители е нищожен, ако в неговото предметно съдържание не са включени следните съществени клаузи съобразно нормативните изисквания, предписани в чл. 23, ал. 1 (уреждащ писмена форма за действителност с шрифт 12), чл. 24, ал. 1, т. 5-9 и 11 ЗКНИП: 1) не е уговорен конкретният срок на договора; 2) не са уговорени общият размер на кредита и условията за усвояването му; 3) не са уговорени условията за погасяване на кредита от потребителя, включително погасителен план, съдържащ информация за размера, броя, периодичността и датите на плащане на погасителните вноски, последователността на разпределение на вноските между различните неизплатени суми, дължими при различни лихвени проценти за целите на погасяването; 4) не е уговорен лихвеният процент по кредита, с изрично посочване дали е фиксиран или променлив, или комбинация от двата, условията за прилагането му и индекс или референтен лихвен процент, който е свързан с първоначалния лихвен процент, както и периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент; 5) не е уговорен годишният процент на разходите по кредита заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя и 6) не е уговорена общата сума, дължима от потребителя по кредита.
4. При сключване на договор за кредит за недвижими имоти кредиторът следва да предостави на потребителя право на избор за принудително удовлетворяване на паричното притезание за връщане на отпуснатия кредит, ведно с уговорения общ разход по кредита (възнаградителна лихва, такси, комисиони и пр.), както следва: а) кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора след принудително изпълнение върху обезпечението по съдебен ред или след продажба от потребителя със съгласие на кредитора, или б) при принудително изпълнение потребителят носи отговорността по чл. 133 ЗЗД (имуществото на длъжника служи за общо обезпечение на кредиторите) – чл. 24, ал. 2 ЗКНИП.
5. Уреден е и максималният лимит на годишния процент на разходите (общите разходи по кредита – легална дефиниция в чл. 29, ал. 1 ЗКНИП), който не може да надвишава петкратния размер на законната мораторна лихва (аргумент от чл. 29, ал. 9 ЗКНИП).
Следователно законодателят презумира, че всички „разходи“, свързани с отпускането и използването на финансовия ресурс, предмет на договора за потребителски кредит, представляват граждански плод (възнаградителна лихва). В този смисъл уговорки, които противоречат на тази императивна разпоредба, са нищожни – аргумент от чл. 29, ал. 10 ЗКНИП.
6. С правната норма на чл. 27, ал. 2 ЗКНИП е регламентирана забрана да се уговарят такси и комисиони за присъщи на кредитора дейности по отпускане на потребителски кредит в широкия смисъл на думата – такива, който са свързани с усвояването и управлението на кредита, като видът, размерът и действието, за което се събират такси и/или комисиони, трябва да бъдат ясно и точно определени в договора.
За да се предотвратят наложилите се нелоялни търговски практики, в разпоредбата на чл. 23, ал. 3 ЗКНИП законодателят е уредил нормативна забрана кредиторът да изисква от потребителя заплащане на суми, включително на лихви, такси, комисиони или други видове разходи, свързани с договора за кредит, които не са предвидени в сключения договор за кредит. Следователно недопустимо е кредиторът едностранно да променя таксите и комисионите, включени в действащата към момента на сключване на договора за кредит Тарифа, която по своето правно естество разкрива признаците на Общи условия по смисъла на чл. 298 ТЗ и чл. 23, ал. 5 ЗКНИП.
7. В разпоредбата на чл. 24, ал. 1, т. 10 ЗКНИП националният законодател изрично уреди нормативното изискване в предметното съдържание на договора за кредит за недвижими имоти да се включва информация за правото на потребителя, ипотекарния длъжник, поръчителя и другите солидарни длъжници да получат при поискване и безвъзмездно във всеки един момент от изпълнението на договора копия от него и анексите към него, извлечение по сметка под формата на погасителен план за извършените и предстоящите плащания. По този начин се преустановиха нелоялните търговски практики за отказ от предоставяне на тази информация, свързана с изпълнението на договорни задължения, или да се затруднява получаването й чрез въвеждане на различни такси или комисиони.
8. Със ЗКНИП бе потвърдена нормативната воля на националния законодател, която беше обективирана в разпоредбата на чл. 32, ал. 8 от Закона за потребителския кредит (ЗПК) (нова – ДВ, бр. 35 от 2014 г., в сила от 23.07.2014 г., отм. бр. 59 от 2016 г.), за ограничаването на компенсаторните неустойки при предсрочно погасяване на кредита – частично или изцяло (по този начин се установява правилото, че срокът по договора за потребителски кредит е уговорен в полза на длъжника – аргумент от чл. 70, ал. 1 и 2 ЗЗД във връзка с чл. 41, ал. 1 ЗКНИП). В чл. 41, ал. 4 ЗКНИП е уредена забрана при предсрочно погасяване на кредитите за недвижими имоти на потребителите да се уговаря компенсаторна неустойка, в случай че потребителят е изплатил 12 месечни погасителни вноски. Ако предсрочното погасяване на кредита е настъпило преди изтичане на този период, потребителят дължи компенсаторна неустойка, ако такава е уговорена, но нейният размер не може да надвишава 1% от предсрочно погасената сума по кредита (чл. 41, ал. 3 ЗКНИП). С правната норма, уредена в § 4 от ПЗР на ЗКНИП, се придаде ретроактивно действие на тези разпоредби и за вече възникналите облигационни правоотношения от сключени към момента на влизане в сила на ЗКНИП договори за кредити за недвижими имоти на потребители.
В чл. 43, ал. 3 ЗКНИП законодателят, за да защити в пълна степен интересите на потребителя, се е отклонил от общото правило, уредено в чл. 66 ЗЗД3, като е регламентирал забрана за отказ на кредитора да получи частично изпълнение на породените парични задължения.
9. В случай че потребителят е причинил имуществени вреди на кредитора поради своето виновно неизпълнение на поетите парични задължения в темпорално отношение (да върне предоставения му кредит в уговорения срок, ведно с възнаградителната лихва), имуществената отговорност на длъжника, включително когато между страните е уговорена мораторна неустойка, не може да надвишава законната мораторна лихва по чл. 86, ал. 1 ЗЗД – изрично в този смисъл е правната норма на чл. 43, ал. 2 ЗКНИП.
10. Тъй като за потребителя на кредитни услуги не е безразлично кой правен субект е носител на породените от договора за кредит за недвижим имот субективни права (вкл. при доброволното или принудителното удовлетворяване на възникналите парични притезания), чл. 44, ал. 1 ЗКНИП урежда правилото, че кредиторът може да прехвърли вземането си по договор за кредит на трето лице само със съгласие на потребителя длъжник („ако договорът за кредит предвижда такава възможност“). Но в отклонение от общата материалноправна норма на чл. 103, ал. 3 ЗЗД4 потребителят може да релевира на новия кредитор (цесионера) всички лични възражения, които има към предходния кредитор (цедента), вкл. и възраженията за прихващане със свое насрещно ликвидно парично вземане – изрично в този смисъл чл. 44, ал. 2 ЗКНИП. За да се подчертае, че тази разпоредба въвежда това правило по повелителен, императивен начин, законодателят в чл. 44, ал. 3 ЗКНИП е прогласил нищожността на всяка клауза от договора за кредит, която изключва или ограничава правото на потребителя да навежда на новия кредитор при цедиране на породените от договора вземания възраженията, които е имал към цедента, вкл. и по отношение на правото с компенсаторно възражение да извършва прихващане със свое ликвидно парично вземане.
Красимир МАШЕВ, съдия
______
1 Обн. ДВ, бр. 59 от 29.07.2016 г., в сила от 02.08.2016 г.
2 Вж. подробно анализ на новите положения в Машев, Красимир. Защита на потребителите на кредитни услуги по Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители. – В: Търговско и облигационно право, 2016, № 9, с. 17-29.
3 Чл. 66 ЗЗД „Кредиторът не може да бъде принуден да приеме изпълнение на части, макар задължението да е делимо“.
4 Чл. 103, ал. 3 ЗЗД – „Ако длъжникът се е съгласил с прехвърлянето на вземането, той не може да прихване задължението си срещу свое вземане към предишния кредитор“.
