Юридическите проблеми, възникващи във връзка с пренаемното отношение, се състоят в характера на правните последици от учредяване на такова правоотношение, респективно от правните последици при липса на съгласие за неговото учредяване от отдаващия за временно ползване по наемното отношение. Чрез тези последици се предоставя защита на неговите интереси и на интересите на страните по пренаемното правоотношение. С оглед необходимостта от постигане на баланс на интересите, правните последици следва да бъдат изведени чрез точно тълкуване на уреждащите ги правни норми.
Обект на настоящото изследване са най-срещаните хипотези на пренаемно отношение. В него ще обърна внимание на основните проблеми при пренаемането по чл. 234 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). В друга статия ще бъдат разгледани последиците при сублизинга по чл. 346 от Търговския закон (ТЗ) и при преарендуването по чл. 11 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ).
I. Въведение
Юридическите проблеми, възникващи във връзка с пренаемното отношение1, се състоят в характера на правните последици от учредяване на такова правоотношение, респективно от правните последици при липса на съгласие за неговото учредяване от отдаващия за временно ползване по наемното отношение. Чрез тези последици се предоставя защита на неговите интереси и на интересите на страните по пренаемното правоотношение. С оглед необходимостта от постигане на баланс на интересите, правните последици следва да бъдат изведени чрез точно тълкуване на уреждащите ги правни норми.
Обект на настоящото изследване са най-срещаните хипотези на пренаемно отношение. В него ще обърна внимание на основните проблеми при пренаемането по чл. 234 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). В друга статия ще бъдат разгледани последиците при сублизинга по чл. 346 от Търговския закон (ТЗ) и при преарендуването по чл. 11 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ).
II. Пренаемането по чл. 234 ЗЗД
1. Уредбата на пренаемането в тесен смисъл е устойчива, което личи от неизменната концепция на законодателя, изградена по време на действие на отменения ЗЗД2. На нейната база в по-старата ни правна литература са изградени теоретични постановки в две насоки. Първо – пренаемането представлява отделен договор за наем между наемателя и пренаемателя3, чието сключване изисква съгласието на наемодателя, обективирано в договорна клауза. Второ – при уговарянето на възможност за пренаемане наемодателят може да предяви пряк иск, като израз на рефлексното действие4.
1. Същност
Пренаемането представлява отделна хипотеза на договор за наем, при която наемателят предоставя наета от него вещ за временно възмездно ползване на пренаемател5 със съгласието на наемодателя.
Пренаемането не е отделен вид договор. Той не се отличава със своя esentialianegotii. Налице е пълно припокриване между съществените признаци на договора за наем и пренаемането. Разликата е в несъществените признаци – вещта принадлежи или е вече отдадена от наемодателя, който не се е противопоставил на пренаемането. В полза на твърдението са налице и аргументи от езиковото тълкуване – винаги, когато се урежда отделна договорна връзка, тя се дефинира по следния начин: „с договора за…“, като следва конкретизация на съдържанието на договора и на страните. Липсва подобен похват в разпоредбата на чл. 234 ЗЗД.6
Правото на възмездно облигационно ползване на дадена вещ може да се придобие от трето лице при сключване на договор за цесия с наемател. Тогава третото лице ще бъде цесионер. Правото може да се придобие при сключване на договор за наем с несобственик или с лице, което не е наемател. Тогава третото лице ще бъде наемател. Правото може да се придобие и при нарушаване на диспозитивното правило на чл. 234, ал. 1 ЗЗД от наемател. Но с термина „пренаемане“ следва да се означава само тази хипотеза на договор за наем, при която последният е сключен от наемател с трето лице със съгласието на наемодателя, защото само в този случай ще възникнат правните последици по чл. 234, ал. 2 и 3 ЗЗД. Те не намират приложение в никой от останалите случаи на придобиване на правото на облигационно ползване на вещта поради липсата на законова уредба в този смисъл.
Съвместният прочит на пренаемането с тези хипотези налага горепосочения извод. При цесия на правото на ползване на наетата вещ7 липсва рефлексно действие поради липса на законова предпоставка да се търси съгласие на наемодателя. При наем на чужда вещ8 самият отдаващ под наем несобственик се явява наемодател и по хипотеза е изключено търсенето на съгласие от собственик или предхождащ наемодател. При нарушаване на правилото на чл. 234, ал. 1 ЗЗД правните последици на пренаемането не възникват, защото наемодателят няма интерес от предоставената защита – чл. 234, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД. Отношението на наемателя с третото лице му е абсолютно непротивопоставимо. Третото лице не може да възрази срещу петиторната претенция на наемодателя. Но и той няма пряк иск, защото последният би бил приложим при съществуваща противопоставимост на отношението с третото лице. В противен случай би се нарушил ratiolegis и балансираното отчитане на интересите на наемодател и трето лице.
2. Правни последици
Както посочих в историческия преглед, съгласието на наемодателя да се пренаеме вещта, обикновено се обективира в договорна клауза. Тя предоставя субективното облигационно право на наемателя да сключи при условията на пренаемане договор за наем с трето лице. Правото на пренаемане по ЗЗД (нов) възниква и без да е изрично уговорено, като възможността за упражняването му за цялата вещ е поставена под зависимостта на допълнително волеизявление на наемодателя. Следователно, за да се парализира възможността за пренаемане, е необходима изрична забраняваща клауза в договора за наем. При нейното наличие се поема задължение за бездействие – както по отношение на части от вещта, така и perargumentum a fortiori – за цялата вещ. Ако наемателят въпреки задължението си пренаеме вещта, е налице неизпълнение на договорно задължение и основание за ангажиране на договорната му отговорност спрямо наемодателя.
В случаите, в които подобна забраняваща клауза липсва, пренаемането ще бъде в синхрон с договора за наем, когато е за части от вещта, а за цялата – при допълнително волеизявление на наемодателя9. Освен това в този случай ще се е реализирал фактическият състав по чл. 234, ал. 1, който на свой ред поражда рефлексно действие на наемното спрямо пренаемното отношение.
Същността на рефлексното действие се изразява в това дадена сделка да има действие не само върху правния кръг на лицата, чиито волеизявления я образуват, но и върху правния кръг на други лица.10 Последното изисква особена връзка между двете сделки, създадена от закона заради преследваната от него цел или като резултат от предпочитанието, което законът дава на едното правоотношение спрямо другото, какъвто е случаят с пренаемането. Действията в една правна сфера засягат и чужда правна сфера, като рефлексното действие не може да съществува самостоятелно. Последиците настъпват по силата на закона и могат да бъдат както благоприятни, така и неблагоприятни11.
Съдържанието на рефлексното действие при пренаемането се изразява в настъпването на предвидените в чл. 234, ал. 2 и 3 ЗЗД правни последици и в противопоставимостта на пренаемното отношение спрямо наемодателя.
1. Недопустимост пренаемателят да има повече права от наемателя относно ползването на имота – чл. 234, ал. 2 ЗЗД. Тази правна последица се възприема в съдебната практика като зависимост на пренаемното отношение от наемното. При настъпването на правопрекратяващи, правоунищожаващи, правоотменящи и други юридически факти, влияещи върху съществуването на правото на наемателя, те се отразяват на съществуването на правото на пренаемателя. Така ако договорът за наем се прекрати, то за прекратен ще се счита и договорът за наем при условията на пренаемане12. След като се прекрати наемният договор между наемодателя и наемателя, пренаемателят вече държи имота без правно основание. Отговорността на пренаемателя спрямо наемодателя, поради липсата на договорна връзка между тях, се урежда по правилата на неоснователното обогатяване13. Perargumentum a fortiori следва да се приеме, че след като правото на наемателя отпада поради унищожаване на договора или пък въобще не е съществувало поради нищожност на договора за наем, аналогична следва да е съдбата на правото на пренаемателя14. Доколкото наемът се разваля exnunc, упражняването на потестативното право, уредено в чл. 87 ЗЗД, няма по-различни последици от обикновеното му прекратяване. Противоречието с чл. 234, ал. 2 ЗЗД води до нищожност на пренаемането15.
Посочените твърдения не мога да споделя. Както посочих, правната последица от осъществяването на фактическия състав, описан в чл. 234 ЗЗД, е пораждане на рефлексно действие, като особена последица, възникваща от волята на страните по силата на закона и представляваща изключение от принципа за релативност на облигацията, уреден в чл. 21, ал. 1 ЗЗД. Следователно разпоредбите следва да се тълкуват в светлината на породеното рефлексно действие. Договорната връзка, която е породена между пренаемателя и наемателя, представлява самостоятелно отношение. Неговото възникване, прекратяване и отпадане не може да зависи от юридически факти, които се пораждат на плоскостта на друга облигационна връзка, освен ако това не е изрично предвидено в закона. Неприемливо е твърдението, че правото на ползване на пренаемателя се извежда от патримониума на наемателя, който го е придобил. В случая не сме изправени пред конститутивна сукцесия – последната не е приложима при облигационните права, защото не държи сметка за тяхната същност, а именно на доброволно ограничаване на индивидуалната свобода на едно лице за удовлетворяване интереса на друго16. В закона не е уредено подобно изключение. Смисълът на разпоредбата на чл. 234, ал. 2 ЗЗД е друг. Пренаемателят не може да има права, надхвърлящи тези на наемателя, относно самото ползване на вещта. Модалитетите на тези права могат да бъдат в две насоки: материални и темпорални. Така например вещта съгласно договора за наем е предоставена за жилищно ползване. Не може наемателят да я пренаеме за ползване в търговска дейност. Пример във втората насока е уговарянето на договор за наем за срок от 6 месеца. Не може да се пренаеме вещта за една година. В случаите, в които те надхвърлят правата на наемателя, по отношение на „горницата“ те няма да попадат на плоскостта на рефлексното действие. Те ще са извън пренаемането като особена хипотеза на договор за наем. Пренаемателят не може да ги противопостави на наемодателя, а последният не може да черпи по отношение на тях изгодни последици от уредбата на пренаемането. Правото на пренаемателя да използва вещта спрямо наемодателя в тези аспекти остава в границите, очертани от наемния договор, така че наемодателят не се оказва обременен от по-благоприятно уговореното ползване за пренаемателя17. Следователно пренаемателят ще може да се защити при претенция от наемодателя, като реализира договорната отговорност на наемателя – негов пренаемодател. Наемодателят ще може да се защити при упражняване на неизгодно уговореното от пренаемателя с вещни претенции – негаторен иск, ако е собственик. В случай че не е – по пътя на договорната отговорност спрямо своя наемател. Поради това съдебната практика следва да се преосмисли. Нарушаването на чл. 234, ал. 2 ЗЗД не води до нищожност, защото последната настъпва при противоречие с императивна правна норма, а посочената е установена в интерес на страните18.
2. Възможност на наемодателя да предяви спрямо пренаемателя иск за дължимия наем към момента на подаване на исковата молба, без възможност за противопоставимост на предходните плащания – чл. 234, ал. 3 ЗЗД. Искът е пряк. За неговото оправдаване са изградени три теории: теория за незаконното обогатяване, теорията за взаимно представителство между наемодателя и наемателя и теория за договор в полза на трето лице19. Втората теория не може да намери приложение, защото не е налице представителство – наемодателят упражнява свое право, а не право на наемателя в качеството му на негов представител. Представителството следва да е изрично уредено от закона, когато възниква по неговата сила въз основа на юридически факт, или да е налице упълномощителна сделка. Следователно липсва законова основа за тази теория. Теорията за договор в полза на трето лице също е неприложима, защото последният представлява сделка с действие върху чужд правен кръг, а прекият иск е рефлексна последица. В първия случай страните имат правната възможност да въздействат благоприятно в правната сфера на трети лица, а във втория по силата на закона определена сделка действа както благоприятно, така и неблагоприятно в чуждата правна сфера. Теорията за неоснователното обогатяване в най-голяма степен обяснява същността на иска. Наемодателят и пренаемателят не са в правна връзка. Ползването на вещта от пренаемателя обогатява последния. Наемодателят не може да извлече изгода от своя имот – следователно ползването от пренаемателя го обеднява. Налице е връзка между двете явления – обедняването е функция на обогатяването. В случай че наемодателят няма прекия иск, той ще следва да се защитава по реда на чл. 59 ЗЗД.
Чл. 234, ал. 3 ЗЗД изключва субсидиарния иск за неоснователно обогатяване20. В случай че липсва рефлексно действие, ще липсва и прекият иск. Тогава пътят на защита ще бъде по чл. 59 ЗЗД. Недостатъкът на тази теория е, че прилагайки я, се създава дисхармония с правната уредба, защото чрез косвения иск не се постига интегрално възстановяване на обедняването, тъй като стойността на задължението на пренаемателя зависи от пренаемната цена, която може да е по-ниска от наемната.
Поради това би могло да се приеме, че actiodirecta представлява рефлексна последица, внасяща изключение от правилото за релативност на облигационното отношение. Правото, чиято съдебна защита търси наемодателят, е негово собствено. Разпоредбата е в негов интерес и е предвидена с оглед необходимостта от удовлетворяване на неговото парично вземане за наемна цена и е израз на предпочитанието, което законът дава на дадено правоотношение, характерно при уредбата на хипотези, пораждащи рефлексно действие. Освен това облекчава кредитора с оглед факта, че той е освободен от употребата на усложнената конструкция на косвения иск. Искът се различава от косвения, уреден в чл. 134 ЗЗД, по това, че кредиторът по него упражнява чуждо право в ролята му на процесуален субституент на основание чл. 26, ал. 2 ГПК21. Напротив, наемодателят търси защита на свое право – чл. 26, ал. 1 ГПК.
Претенцията на ищеца е за заплащане на по-ниската измежду наемната и пренаемната цена22. Това твърдение следва да се коригира. Ищецът може да търси единствено наемната цена. Тъй като договорът за пренаемане му е противопоставим (вж. по-долу), той ще трябва да се съобрази с уговорената пренаемна цена, защото не може да постави в по-лошо положение пренаемателя от това, което е уговорено в договора на последния с наемателя. Следователно пренаемната цена е за наемодателя граница на отговорността на пренаемателя. Ако наемната цена е по-висока, наемодателят не може да получи пълния й размер, явяващ се горница спрямо пренаемната цена. Ако наемната цена е по-ниска, наемодателят може да търси само нея, защото в противен случай искът му за горницата ще бъде отхвърлен поради неоснователност.
Според част от авторите, отговорността на наемателя и пренаемателя е солидарна23. Този извод не може да се сподели, защото солидарността е персонално усложнение на облигационното отношение, което следва изрично да е уговорено или да е предвидено в закона – чл. 121, ал. 1 ЗЗД.
3. Противопоставимост на пренаемното правоотношение спрямо наемодателя. Тази правна последица не се споменава изрично в правната литература. Доколкото рефлексното действие поражда и неблагоприятни последици в чуждата правна сфера, наемодателят следва да търпи ползването на вещта от пренаемателя. Противопоставимостта се извлича от чл. 234, ал. 3 ЗЗД, съгласно която пренаемателят не може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно, т.е. преди уговорения падеж. A contrario плащанията, направени на падежа и след него, са противопоставими. А fortiori, след като отделен елемент на облигационното отношение – задължението за плащане, е противопоставим, то и цялото облигационно отношение следва да е противопоставимо на наемодателя24.
Липсата на съгласие на наемодателя, освен че представлява неизпълнение на договорно задължение е и случай, в който не е изпълнен фактическият състав по чл. 234, ал. 1, поради което правните последици по ал. 2 и ал. 3 не ще намерят приложение.25 Рефлексното действие настъпва по силата на закона при осъществяване на предвидения в хипотезата на правната норма юридически факт. В случаите, в които е налице отклонение от предписания от закона фактически състав, рефлексно действие няма да е налице. Отношенията между наемодател, наемател и трето лице ще се уреждат на плоскостта на договорните отношения, в които се намират помежду си. Наемодателят спрямо наемателя, ако е собственик, има и петиторна претенция за връщане на вещта.
Николай ПАВЛЕВЧЕВ
_____
1 В настоящото съчинение ще изхождам от понятие за наемно, съответнопренаемно отношение в широк смисъл на думата – като включващо отношенията, възникващи от договор за наем, лизинг, аренда, съответно пренаемане, сублизинг, преарендуване. Вж. Марков М. Облигационно право. Modusstudendi. С.: Сиби, 2011, с. 312. Следователно пренаемане в тесен смисъл ще е хипотезата по чл. 234 ЗЗД.
2 Уредбата в стария ЗЗД съдържа някои несъществени отклонения в сравнение със сега действащия закон. Съгласно чл. 339 наемателят не може да пренаеме изцяло или отчасти наетия имот или да прехвърли наемното правоотношение на трето лице, освен ако това право изрично му е дадено в договора. Член 340 урежда прекия иск на наемодателя спрямо наемателя по идентичен начин с чл. 234, ал. 3 ЗЗД (настоящ).
3 Меворах, Н., Д. Лиджи, Л. Фархи. Коментар на ЗЗД, Т. II., С., 1924, с. 192.
4 Апостолов, И. Правни сделки с действие в чужд правен кръг, С.: Печатница С. М. Стайков, 1937, с. 18. Според автора рефлексното действие е на пренаемното върху наемното отношение.
5 Обратно Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигацонни отношения. Нова редакция и допълнения-Петко Попов. С.: УИ „Св. Климент Охридски“, 2002, с. 244. Марков, М. Цит. съч. с. 324. Попов, П. Договорът за пренаемане. „Търговско право“, 2002, № 5, С.: Сиби.
6 Това разбиране би предпазило практиката от затрудненията във връзка с вписването на договора. Практически, приемайки пранеаемането за отделен вид договор, съдията по вписванията би отказал вписването му поради изчерпателността на списъка с подлежащите на вписване актове, сред които пренаемане не е споменато, както е в Определение № 5064 от 28.02.2014 г. на СРС по в.ч.грожд.д. № 63/2014. До подобен, неправилен за мен резултат, не би се стигнало, ако се приеме, че пренаемането е хипотеза на наем.
7 По-подробно за разликите вж. Меворах, Н., Д. Лиджи, Л. Фархи. Коментар на ЗЗД, Т. II., С., 1924, с. 193.
8 Законът не поставя изискване собственикът единствено да може да бъде наемодател. След като продавач може да бъде несобственик perargumentum a fortiori и наемодател може да бъде несобственик на вещта. Това разбиране се подкрепя и у Борисов, Й. Жилищният наем, С.: Сиела, 2002, с. 47.
9 Така Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. Нова редакция и допълнения – Петко Попов. С.: УИ „Св. Климент Охридски“, 2002, с. 244. Марков, М. Цит. съч. с. 324. Попов, П. Договорът за пренаемане. „Търговско право“2002, № 5, С.: Сиби.
10 Апостолов, И. Цит. съч., с. 19.
11 Пак там, с. 22.
12 Решение № 840 от 30.05.2012 г. на САС по в. гражд. д. 4007/2011 г., Решение от 25.01.2005 г. на ВКС по гражд. д. 297/2004, II т.о. Решение № 74 от 06.08.2013 г. на ВКС по т.д. 842.2012 г., I т.о.
13 Решение № 37 от 25.01.2005 г. на ВКС по гражд. д. 297/2004 г., II т.о., Решение № 733 от 12.11.2010 г. на ВКС по гражд. д. 1274/2009 г.
14 Така Попов, П. Договорът за пренаемане. „Търговско право“, 2002, № 5, С.: Сиби, с. 9. Вж. изложението му и в Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. Нова редакция и допълнения-Петко Попов. С.: УИ „Св. Климент Охридски“, 2002, с. 247.
15 Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. Нова редакция и допълнения-Петко Попов. С.: УИ „Св. Климент Охридски“, 2002, с. 247. Посоченото твърдение е на Петко Попов.
16Ричи, Фр. Задължения и договори. Обща част. Стара Загора : Печатница и книговезница „Светлина“, 1928, с. 3-5.
17 Така Кацарски, Ал. Правни последици от пренаемането. В: Юбилеен сборник в чест на проф. Живко Сталев, С.: Сиби, 2005, с. 175.
18Павлова, М. Гражданско право – обща част. С.: Софи – Р, 2002, с. 514.
19 Меворах, Н., Д. Лиджи, Л. Фархи. Пак там, с. 193.
20 Определение 700 от 23.07.2012 г. на ВКС по ч. т. д. № 838/2011 г., II т.о.
21Сталев, Ж., А. Мингова, О. Стамболиев, В. Попова, Р. Иванова. Българско гражданско процесуално право. Девето преработено и допълнено издание. С.: Сиела, 2012, с. 392.
22 Така Кацарски, Ал. Цит. съч., също и Попов, П. Цит. съч.
23 Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. Нова редакция и допълнения-Петко Попов. С.: УИ „Св. Климент Охридски“, 2002, с. 246.
24 Вж. Йосифова, Т. За противопоставимостта на договора и отговорността по чл. 21, ал. 2 ЗЗД. „Юридически свят“, 2014, № 1, С: Сиби, с. 59.
25 Така Кацарски, Ал. Правни последици от пренаемането. В: Юбилеен сборник в чест на проф. Живко Сталев, С.: Сиби, 2005, с. 179.
