Преглед на някои от промените в Закона за управление на етажната собственост

(ДВ, бр. 57 от 26.07.2011 г.)

Малко повече от две години и половина след приемането на Закона за управление на етажната собственост (обн. ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г., в сила от 01.05.2009 г., изм. и доп. бр. 15 от 23.02.2010 г., изм. бр. 8 от 25.01.2011 г., в сила от 25.01.2011 г., изм. и доп. бр. 57 от 26.07.2011 г.) Народното събрание извърши редица съществени изменения и допълнения към него. До голяма степен те бяха провокирани от практическата неприложеност на текстовете на ЗУЕС и изразяват стремежа на законодателя да улесни процедурата по управление на етажната собственост, като запази достатъчно гаранции за защита на правата и интересите на отделните етажни собственици.

Направени са и изменения, които имат за цел да уточнят неясно формулирани законодателни разрешения, без обаче да въвеждат някаква новост в правната уредба. Такива са например: допълнението към чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, уточняващо, че договорът за учредяване на жилищен комплекс от затворен тип се вписва в Агенцията по вписванията ¹; изменението на чл. 7, ал. 6 ЗУЕС относно вписването на взетите за отглеждане животни, с допълнението “които се извеждат на обществени места”, не в отделно приложение, а в обособено поле на книгата на етажната собственост; предвиждането в чл. 7, ал. 7 ЗУЕС за издаване на указания към образеца на книгата на етажната собственост; заместването на термина “консумативни разходи и разходи за текущо поддържане” с термина “разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост” в чл. 51 ЗУЕС, като на практика става въпрос за едни и същи разходи, които вече са прецизирани в параграф 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС, и др.

1. Права и задължения на ползвателя
В известна степен уточняващи, но и свързани с някои напълно нови елементи, са измененията, които изрично включиха като субект в отношенията на етажна собственост ползвателите на самостоятелни обекти в сградата – “физически или юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ, самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост” (параграф 1, т. 6 ДР ЗУЕС). Измененията посочват обема на правата и задълженията на ползвателите. Като техни права са посочени:

• правото да използват общите части на сградата според тяхното предназначение; и
• правото да участват в управлението на етажната собственост.

Първото следва от съдържанието на правото на ползване и от акцесорността на съсобствеността върху общите части на сградата към собствеността върху самостоятелния обект, а второто е подробно уредено от новите разпоредби на чл. 5, ал. 2 и чл. 6, ал. 2 ЗУЕС.

Съгласно чл. 5, ал. 2 ЗУЕС всеки ползвател има правото да участва в органите на управление и да гласува при вземане на решенията на общото събрание с изключение на вземане на решенията по чл. 11, ал. 1, т. 7 (за определяне на размера на паричните вноски във фонд ,,Ремонт и обновяване”) и т. 10, б. “а” (за извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт), “б” (за отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност), “в” (за обновяване на сградата), “г” (за предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство), “ж” (за поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата) и “л” (за присъединяване на сградата към топлопреносната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост). Според преценката на законодателя посочените решения са по-тясно свързани със собствеността върху самостоятелния обект, поради което за приемането им следва да гласува неговият собственик. Трудно обаче зад направения избор може да бъде установен някакъв общ и единен критерий: включени са както решения, за приемането на които чл.17, ал. 2 ЗУЕС изисква квалифицирано мнозинство (чл. 11, т. 10, б. “а” – в частта за извършване на полезни разходи, както и б. “в”, “г”, “ж” и “л” ЗУЕС), така и такива за които е достатъчно обикновено мнозинство от представените идеални части от общите части на сградата (например чл. 11, ал. 1, т. 7² и т. 10, б. “а” – в частта за извършване на необходими и неотложни разходи и б. “б” ЗУЕС).
Не са изключени всички решения, за които е предвидено квалифицирано мнозинство: извън изключенията по чл. 5, ал. 2 ЗУЕС остават решенията за получаване на кредити (чл. 11, ал. 1, т. 12 ЗУЕС във връзка с чл. 17, ал. 2, т. 3, предл. 2 ЗУЕС), решенията за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им (чл. 11, ал. 1, т. 13 ЗУЕС във връзка с чл. 17, ал. 2, т. 4 ЗУЕС), решенията за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране (чл. 17, ал. 2, т. 5 ЗУЕС). Струва ми се, че при приемането на някои от тези решения, например за извършване на основен ремонт на сградата, с право на глас би трябвало да участва по правило само собственикът на самостоятелния обект. Същият извод важи и за решението на общото събрание по чл. 17, ал. 6 ЗУЕС за одобряване на изчислените идеални части от общите части на етажната собственост, падащи се на всеки един от самостоятелните обекти в сградата.
От друга страна, сред решенията, в гласуването на които не може да участва ползвателят, е включено решението за отдаване под наем на общите части на сградата (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. “б”, предл. 1 ЗУЕС). За това решение не е предвидено квалифицирано мнозинство и вземането му не засяга собствеността върху самостоятелния обект. Ползвателят може да отдава под наем предоставената му в ползване чужда вещ, включително и безвъзмездно. Тъй като идеалните части от общите части на сградата са акцесорни към правото на собственост върху самостоятелния обект, вещното право на ползване се разпростира и по отношение на тях. Правото на ползване обхваща както самостоятелния обект, така и прилежащите към него идеални части от общите части на сградата. Поради това ползвателят би трябвало да участва във вземането на решенията за отдаване под наем на общите части на сградата.
Законодателят е уредил и евентуалната конкуренция, която може да възникне между правото на глас на собственика и правото на глас на ползвателя на самостоятелния обект при гласуването по един и същ въпрос. В този случай, когато между собственика и ползвателя не е уговорено друго и има разногласие между тях, в гласуването участва собственикът (чл. 5, ал. 3 ЗУЕС). Въведеният от ЗУЕС принцип е, че гласът при вземане на решенията на общото събрание на етажната собственост е един за всеки самостоятелен обект, като тежестта му се определя от площта на имота. В случаите когато по отношение на обекта е учредено вещно право на ползване, правото на глас остава едно, като предимство при упражняването му има волята на собственика. Като се има предвид, че една голяма част от решенията във връзка с управлението на етажната собственост засягат ползването на общите части на сградата, което е тясно свързано с упражняването на вещното право на ползване, а не самата собственост (т. нар. “гола” собственост), посоченото разрешение в известна степен ощетява ползвателя. Този резултат може да бъде преодолян чрез допусната от закона възможност за уговаряне на друго в отношенията между ползвателя и собственика на самостоятелния обект. 
Изрично посочени са и задълженията на ползвателя. Той има задълженията на етажните собственици, с изключение на задължението за заплащане на разходите за ремонт, реконструкция, преустройство и обновяване на общите части на сградата, за подмяна на общи инсталации или за оборудване, както и на вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“ (чл. 6, ал. 2 във връзка с чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС). Именно поради посоченото изключение ползвателите нямат право на глас при вземането на решенията за определяне на размера на паричните вноски във фонд ,,Ремонт и обновяване” (чл. 5, ал. 2 ЗУЕС).
Както по отношение на правото на глас (чл. 5, ал. 2 ЗУЕС), така и по отношение на задълженията на ползвателя (чл. 6, ал. 2 ЗУЕС), законодателят предвижда възможност за уговаряне на друго в отношенията между ползвателя и собственика на самостоятелния обект. Допуснатата свобода на договаряне е ограничена единствено до отпадане на предвидените от закона изключения при участието на ползвателя в гласуването на решенията на общото събрание на етажната собственост, съответно – до отпадане на изключението за задължението по чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС. Собственикът и ползвателят не могат да уговорят отпадането на други права или задължения на ползвателя. По отношение на тях режимът на управление на етажната собственост запазва своя императивен характер. По същата причина собственикът и позвателят не могат да уговорят, че ползвателят ще участва вместо собственика в учредяването и осъществяването на дейността на сдружението на собствениците по раздел III на глава II ЗУЕС.
Уговореното по чл. 5, ал. 2 и чл. 6, ал. 2 ЗУЕС между собственика и ползвателя не е задължително да бъде част от съдържанието на нотариалния акт за учредяване на вещното право на ползване. То може да бъде формулирано освен като клауза в нотариалния акт и като отделно споразумение, подписано при учредяването на правото на ползване или след това. Впоследствие, при наличието на съгласие от двете страни, то може да бъде променяно. Всъщност законът не установява форма за действителност на уговореното между собственика и ползвателя. Изискването е обаче уговорените между собственика и ползвателя права и задължения относно управлението на общите части на сградата да бъдат вписани в книгата на етажната собственост (чл. 7, ал. 2, т. 7 ЗУЕС).
Необходимостта от вписване в книгата на етажната собственост произтича от правното действие на уговореното между собственика и ползвателя. Макар и да не представлява част от съдържанието на вещното право на ползване, то поражда определени правни последици за етажната собственост и функционирането на нейните органи. В зависимост от уговореното общото събрание на етажната собственост ще зачете или ще игнорира правото на глас на ползвателя при вземането на определен вид решения (чл. 5, ал. 2 ЗУЕС), съответно – ще изисква от ползвателя заплащането на свързани с етажната собственост разходи (чл. 6, ал. 2 ЗУЕС). В този смисъл, вписването на уговореното в книгата на етажната собственост следва да се разглежда като предпоставка, за да настъпят за етажната собственост³ правните последици на уговореното между ползвателя и собственика. Именно вписването в книгата на етажната собственост ще установява по един ясен и недвусмислен начин общата воля на собственика и ползвателя, когато постигнатата между тях уговорка е устна. Всяка промяна в уговореното между собственика и ползвателя следва да бъде своевременно отразена в книгата на етажната собственост.

2. Режими и форми на управление на етажната собственост
Важни промени са приети в уредбата на формите на управление на етажната собственост. На първо място, следва да се отбележи изменението на чл. 3 ЗУЕС, определящ изключенията от приложното поле на ЗУЕС. В старата си редакция (ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г., в сила от 01.05.2009 г.) разпоредбата предвиждаше два режима за управление на етажната собственост: един, нека го наречем общ режим по ЗС – прилаган по отношение на сгради, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, и втори, специален режим по ЗУЕС – прилаган по отношение на сгради, в които самостоятелните обекти са минимум четири и принадлежат на повече от един собственик. Като оставим настрана противоречивия критерий “брой на самостоятелните обекти”, а не брой на отделните етажни собственици (възможно е в една сграда да съществуват 10 самостоятелни обекта, но да се притежават в индивидуална собственост само от две лица), първоначалната редакция на чл. 3 ЗУЕС (ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г., в сила от 01.05.2009 г.) създаваше сериозни затруднения при своето тълкуване и практическо прилагане. След отмяната на разпоредбите в Закона за собствеността, които уреждаха така наречениия по-горе общ режим на управление на етажната собственост (чл. 42, 43, 44 и 47 ЗС), режимът по ЗУЕС остава единственият.

Новата редакция на чл. 3 ЗУЕС (ДВ, бр. 57 от 26.07.2011 г.) предвижда, че за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат конкретни разпоредби, уреждащи отношенията при съсобственост:

• разпоредбата на чл. 30, ал. 3 ЗС: според която всеки съсобственик (етажен собственик в хипотезата на чл. 3 ЗУЕС) участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си;
• разпоредбата на чл. 31, ал. 1 ЗС: според която всеки съсобственик (етажен собственик в хипотезата на чл. 3 ЗУЕС) може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им; и
• разпоредбата на чл. 32 ЗС: според която общата вещ (общите части на сградата в хипотезата на чл. 3 ЗУЕС) се управлява по решение на съсобствениците (етажните собственици), притежаващи повече от половината вещ, по решение на съда или от назначен от съда управител на вещта.

Препращането е към правилата за ползване и управление на съсобствена вещ, като е изключена възможността общите части да се използват лично само от някои от етажните собственици, в който случай се дължи обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване (чл. 31, ал. 2 ЗС). Не се прилагат и ограниченията при продажба на идеалните части (чл. 33 ЗС) – тъй като идеалните части от общите части се прехвърлят като принадлежност към самостоятелния обект в сградата, както и правилата за делбата (чл. 34-35 ЗС) – тъй като възникващата по отношение на общите части на сградата съсобственост е принудителна и неделима.

Това решение не е съвсем ново в българското вещно право. Съществуващата преди измененията на ЗУЕС съдебна практика⁴ приемаше прилагането на правилата на съсобствеността по аналогия при управлението на сгради в режим на етажна собственост, при които етажните собственици са само двама. С новата редакция на чл. 3 ЗУЕС това разрешение на съдебната практика не само се потвърди законодателно, като се прецизира обхватът на приложимите правила от уредбата на съсобствеността, но то и разшири своето приложно поле: част от правилата на съсобствеността ще се прилагат и по отношение на сгради в режим на етажна собственост, при които етажните собственици са трима.
Съществена е и промяната в съотношението между двете форми на управление на етажната собственост по чл. 9 ЗУЕС: общо събрание на етажната собственост и сдружение на етажните собственици. Ако до промените от ДВ, бр. 57 от 26.07.2011 г. двете форми бяха уредени като алтернативни: управлението можеше да се осъществява или само от общото събрание на етажната собственост, или само от сдружение на етажните собственици, като избраният режим се регистрира в общината по местонахождение на сградата, то след тях законът допуска едновременното съществуване на двете форми на управление. Израз на това разрешение е добавянето на съюза “и” в чл. 9 ЗУЕС: “Формите на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците”.
Кумулативното прилагане на двете форми на управление на етажната собственост е свързано с предвидената възможност сдружение да бъде учредено само от част от етажните собственици. Съгласно чл. 25, ал. 3 ЗУЕС сдружение може да бъде учредено от етажните собственици, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. При действащата редакция на закона са възможни две хипотези:
– учредяване на сдружение на всички етажни собственици. В този случай общото събрание на сдружението има и правомощията на общото събрание на етажните собственици (чл. 33, ал. 5 ЗУЕС), а управителният съвет (управителят), контролният съвет (контрольорът) и касиерът на сдружението изпълняват правомощията на управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) и касиера на етажната собственост (чл. 34, ал. 5 ЗУЕС). На практика органите на сдружението осъществяват функциите на органите на етажната собственост. В този случай се стига до ощетяване на ползвателите на самостоятелни обекти в сградата, тъй като те имат право да участват с право на глас в общото събрание на етажната собственост, но законът не допуска участието им като съдружници в сдружението по чл. 25 ЗУЕС;
– учредяване на сдружение на част от етажните собственици, притежаващи най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. В тази хипотеза попадат и случаите, при които първоначално учреденото от всички етажни собственици сдружение бъде напуснато от някой от тях (по реда на чл. 30, ал. 3, изр. 2 ЗУЕС). Когато обаче делът на представените идеални части спадне под изискуемия, сдружението се прекратява (чл. 36, ал. 1, т. 4 ЗУЕС). При учредяване на сдружение на част от етажните собственици органите на сдружението разполагат с ограничени от закона правомощия: предвидени в чл. 33, ал. 2 ЗУЕС – за общото събрание на сдружението, и в чл. 34, ал. 2 ЗУЕС – за управителния съвет (управителя) на сдружението.

Когато се отнасят до въпроси от правомощията на общото събрание на собствениците, решенията на общото събрание на сдружението се внасят за приемане от общото събрание на етажните собственици (чл. 33, ал. 4 ЗУЕС). Общото събрание на етажните собственици се свиква от управителния съвет (управителя) на сдружението, като членовете на сдружението участват в него лично или чрез представител, който гласува с дял, равен на идеалните части, с които е взето решението в сдружението⁵.
Що се касае до правомощията на управителния съвет (управителя) на сдружението, те са ограничени до функции по изпълнение на решенията на общото събрание на сдружението, представителство, вписвания и регистрации на сдружението (чл. 34, ал. 2 ЗУЕС). По решение на общото събрание на етажните собственици и на сдружението обаче правомощията на управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) и касиера на етажната собственост могат да бъдат възложени на управителния съвет (управителя), на контролния съвет (контрольора) и на касиера на сдружението (чл. 34, ал. 9 ЗУЕС). Законодателят не предвижда квалифицирано мнозинство при вземането на това решение, което позволява то да бъде взето с гласовете на участващите в сдружението етажни собственици. Смятам, че няма пречки с решението на общото събрание на етажните собственици да се възложат само част от правомощията на съответните органи или възлагането да бъде само за някои от тези органи.
Новост при сдружението на етажните собственици е изискването за посочване на цел на сдружението. Освен общата разпоредба на чл. 25, ал. 5 ЗУЕС, според която сдружението се създава само за целите на този закон, в първата и втората алинея на чл. 25 ЗУЕС са посочени двата възможни предмета на дейност на сдруженията на етажните собствении (чл. 28, ал. 1, т. 2 ЗУЕС):
– за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или използване на собствени средства с цел ремонт и обновяване на сгради в режим на етажна собственост. В този случай сдружението винаги е за неопределен срок (чл. 28, ал. 2 ЗУЕС) и прекратяването му е възможно при спазването на някои ограничения (чл. 36, ал. 2 ЗУЕС);
– за извършване на други дейности, свързани с управлението на общите части на етажната собственост, включително за усвояване на средства от други източници на финансиране, извън тези посочени по-горе.

Предвидено е и задължително съдържание на наименованието на сдружението: то трябва да съдържа името на населеното място, пълен административен адрес, а в градовете с районно деление – и името на района (чл. 27, ал. 4, т. 2 ЗУЕС).

Освен вписване в регистъра на етажната собственост към общината (чл. 44 ЗУЕС), е посочено изрично, че сдружението на етажните собственици подлежи на вписване и в регистър БУЛСТАТ (чл. 25, ал. 5 ЗУЕС). След вписването в регистъра по чл. 44 ЗУЕС общинската администрация издава удостоверение за регистрация на сдружението (чл. 46а ЗУЕС). Отпаднала е възможността за учредяване на сдружение на етажните собственици в няколко сгради в режим на етажна собственост, като е уредена хипотезата на сдружения за един или повече входове на една и съща сграда (чл. 25, ал. 4 ЗУЕС).
За разлика от контролния съвет (контрольора) на етажната собственост, който след измененията в закона е факултативен орган (общото събрание на етажните собственици може да вземе решение да не се избира контролен съвет или контрольор – чл. 11, ал. 1, т. 15 ЗУЕС), при сдружението такава възможност не е предвидена (чл. 35 ЗУЕС).

Стоян СТАВРУ, д-р по гражданско и семейно право
___________
1 Това уточнение стана необходимо поради възникналия в практиката спор относно това, дали договорът по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС се вписва в имотния регистър към АВ или в регистъра по чл. 44 ЗУЕС. Вж. Голева, П. Договор за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип. – „Собственост и право”, 2011, с. 20, както и Ставру, С. Къде се вписва договорът за управление на жилищен комплекс от затворен тип. – www.challengingthelaw.com, дата на публикация 19.05.2011 г.
2 Правото на глас при вземането на тези решения е отнето на пол­звателя, тъй като по правило той няма задължение за заплащане на вноските по фонд “Ремонт и обновяване” (чл. 6, ал. 2 ЗУЕС).
3 Тоест за останалите етажни собственици, явяващи се трети лица за отношенията между ползвателя и собственика.
4 Вж. решение № 1247/03.06.1976 г., I г.о., ВС. По-подробно за мнението на правната доктрина вж. Ставру, С. Въпроси на етажната собственост. С., 2009, с. 141-144.
5 Не с идеалните части на всички участващи в сдружението етажни собственици, а само на тези, които са гласували за приемането му.