I. Изменения в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи
След измененията в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) и в Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ)1, от 22.05.2018 г., чието прилагане създаде проблеми при администрирането на поземлените отношения, законодателят предприе нови промени в режима на договорите за наем и за аренда на земеделски земи. Измененията и допълненията се съдържат в § 18 и 19 от Преходните и заключителните разпоредби на Закона за изменение и допълнение на Закона за рибарството и аквакултурите, обнародван в ДВ, бр. 55 от 03.07.2018 г.
Новите положения засягат преимуществено договорите за наем на земеделска земя. Отнасят се до изискването за форма на договора и на упълномощаването за сключването му, условията за пренаемане, както и за потвърждаването на наемни договори, сключени преди 22.05.2018 г. – датата на влизане в сила на първоначалните изменения и допълнения на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42 от 22.05.2018 г.).
- Относно формата за сключване на договор за наем на земеделска земя за срок, по-дълъг от една година
С регламентирането на договора за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, като формален се предвиди в чл. 4б, ал. 1 ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42 от 2018 г.) сключването на договорите, както и на и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване да става в писмена форма с нотариално удостоверяване на съдържанието и подписите на страните, извършени едновременно. За сключване на наемни договори със срок над една година новата редакция на чл. 4б, ал. 1 въвежда по-облекчен режим – изисква се писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, а не и на съдържанието.
Редакцията на изискването в чл. 4б, ал. 1 ЗСПЗЗ за „нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно“ се нуждае от прецизиране. Смятаме, че думите „извършени едновременно“ са свързани с вече отпадналото изискване за нотариално удостоверяване на съдържанието, наред с удостоверяването на подписите на страните.
Съответно първоначално въведеното правило в чл. 4а, ал. 3 ЗСПЗЗ упълномощаването за сключване на договор за наем (без оглед на неговата продължителност) да е с изрично пълномощно с нотариално удостоверяване на съдържанието и подписите на упълномощителите е смекчено, като отпада изискването за нотариално удостоверяване на съдържанието. Достатъчно е упълномощаването да е изрично и подписите на упълномощителите да са нотариално удостоверени.
- Вписване в службата по вписванията
Вмененото задължение на съдиите по вписванията да контролират спазени ли са изискванията по чл. 4а ЗСПЗЗ при сключването на договора за наем отпада с изменението в чл. 4б, ал. 3, изр. трето. Според предходната редакция и съдията по вписванията следваше да извърши проверка, дали договорите за наем отговарят на условията по чл. 4а ЗСПЗЗ. Съгласно чл. 4а, ал. 1 земеделска земя може да се отдава под наем от: 1) собственика или от упълномощено от него лице; 2) лице, което притежава права върху земеделската земя, включващи в съдържанието си правомощие да ползва или да управлява земята, предоставено от собственик или от упълномощено от него лице; 3) съсобственик или съсобственици на земеделска земя, или от упълномощено от тях лице. Относно съсобствени имоти в ал. 2 се предвижда, че договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. В ал. 3 са посочени изискванията към пълномощното: упълномощаването за сключване на договор за наем на земеделска земя трябва да бъде с изрично пълномощно с нотариално удостоверяване на подписите на упълномощителите. В ал. 4 са уредени условията за пренаемане.2
След изменението на чл. 4б, ал. 3 ЗСПЗЗ проверката за спазването на посочените по-горе изисквания ще се извършва единствено от нотариуса, в хода на нотариалното производство по удостоверяване на подписите на страните, на основание чл. 4б, ал. 2 ЗСПЗЗ.
- Режим за пренаемане
Въведеният с предходното изменение (ДВ, бр. 42 от 2018 г.) специален режим за пренаемане на земеделски земи е прецизиран. При действащата редакция на чл. 4а, ал. 4 се предвижда, ако е уговорено в договора, наемателят да може да пренаема част или целия обект на договора. Когато пренаемането е за целия срок на договора, наемателят е длъжен незабавно да уведоми писмено наемодателя за пренаемането. Или, ако пренаемането е за част от срока на договора, наемателят няма задължение по закон за писмено уведомяване на наемодателя. Смятаме, че законовата разпоредба, която е създадена в защита на наемодателя, не представлява пречка страните по договора да уговорят задължение за наемателя да уведомява писмено наемодателя за всяко пренаемане.
Режимът е специален спрямо разпоредбата на чл. 234, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите, според която, ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. В чл. 4а, ал. 4 ЗСПЗЗ е възприето друго разрешение – пренаемането се допуска, когато това е уговорено в договора.
- Потвърждаване на наемните договори
Именно тази част от уредбата на заварени договори за наем на земеделска земя се очерта като най-оспорвана от земеделските производители и техни организации, а и от органите по поземлената собственост, които изразиха опасения, че широкият обхват на случаите, за които потвърждаването в срок е условие за запазване на възникналата договорна връзка и кратките срокове за извършването му, ще създадат пречки за практическото прилагане на режима3.
С новите правила се стеснява приложното поле на изискването за потвърждаване на сключените преди 22.05.2018 г. наемни договори със срок над 1 година и срокът за потвърждаването им се удължава до 31.07.2018 г.
В сега действащата редакция на § 10 от Преходните и заключителните разпоредби към ЗИДЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42 и бр. 55 от 2018 г.) се изисква потвърждаване само на договорите за наем със срок, по-дълъг от 1 година, които не отговарят на изискванията на чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ, а това са договорите, сключени от лица, които не са собственици, съсобственици или не разполагат с права за управление на земеделската земя, предоставени им от собственик. Новата редакция съответства на целта на изменението – да заличи последиците от сключените договори за наем от несобственици и от лица без права за управление на земеделски земи.
Срокът за потвърждаване в § 10, ал. 2 е определен на 31.07.2018 г. Разпоредбата относно новия срок влиза в сила от 20.06.2018 г., преди изтичането на първоначалния едномесечен срок за деклариране на потвърждаването (§ 22 от ПЗР на ЗИД на Закона за рибарството и аквакултурите).
- Други изменения в ЗСПЗЗ
Прецизира се разпоредбата на чл. 37б, ал. 5, засягаща регистрацията на договорите за наем и за аренда на земеделска земя в общинската служба по земеделие.
Със заличаването на думата „само“ се смята за преодоляно ограничителното тълкуване, че единствените правни форми за ползване на земеделски земи, които общинската служба по земеделие регистрира, са договорите за наем и за аренда. Така отпада създадената с предходното изменение формална пречка да се регистрират друг вид договори за ползване на земеделски земи, например договори за съвместно обработване по чл. 31, ал. 4, т. 3 от Закона за кооперациите.
В правилата за учредяване на право на ползване върху пасища, мери и ливади от държавния и от общинския поземлен фонд по чл. 37п, ал. 1, без провеждане на тръжна процедура, се посочва изрично възможността правото да се учреди и върху части от маломерен държавен или общински имот, които се определят със ситуационна скица. Като се има предвид, че според законовото определение в § 2б от Допълнителните разпоредби на ЗСПЗЗ, което би следвало да се приложи по аналогия, за маломерни се считат държавните пасищни имоти с площ до 10 дка, с изменението се разширява приложното поле на разпоредбата и се улеснява прилагането й в практиката.
II. Изменения в Закона за арендата в земеделието
В чл. 3, ал. 1, изр. първо се прави аналогично облекчаване на изискването за форма на договора за аренда, като отпада предвиждането освен нотариално удостоверяване на подписите на страните, да се извършва и нотариално удостоверяване на съдържанието. Смятаме за валидна и бележката по чл. 4б, ал. 1 ЗСПЗЗ за прецизиране на текста, тъй като условието „извършени едновременно“, по наше мнение, се свързва с предходната редакция на разпоредбата, в която се предвиждаше освен нотариално удостоверяване на подписите на страните, удостоверяване и на съдържанието.
Алинея 5 на чл. 3 относно преотдаването под аренда се отменя. Така меродавни за преарендуването остават правилата на чл. 11 ЗАЗ, които наред с преарендуването, уреждат и случаите на залагане на правата по договора за аренда и прехвърлянето им на трети лица. Съгласно ал. 1, ако е уговорено в договора, арендаторът може да преарендува част или целия обект на договора, като в този случаи арендаторът е длъжен незабавно да уведоми писмено арендодателя за всяко преарендуване, съответно залагане или прехвърляне на права. В ал. 2 се предвижда, че при преарендуване преарендаторът не може да има повече права от арендатора, а последният не се освобождава от задълженията си към арендодателя, включително и за арендното плащане. Последиците от неспазването на правилата за преарендуване са уредени в ал. 4 на чл. 11. Изразяват се във възможността за арендодателя да прекрати едностранно договора за аренда с двумесечно писмено предизвестие. Предизвестието се отправя до арендатора в срок до една година от узнаване на преарендуването, залагането или прехвърлянето на права.
Стойка КУРТЕВА, юрист
________
1 Законът за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗИДЗСПЗЗ) е обнародван в „Държавен вестник“, бр. 42 от 22.05.2018 г., в сила от същата дата. Измененията са коментирани в публикацията „Новите положения в режима на ползването на земеделските земи“, Куртева Ст., Стойкова Ю. – В: Собственост и право, 2018, № 6, с. 39.
2 Анализ на разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ се съдържа в цитираната статия.
3 Стенограма от заседание на Комисията по земеделието и храните към Народното събрание от 14.06.2018 г.достъпна на http://www.parliament.bg/bg/parliamentarycommittees/members/2584/steno/ID/5140
