В “Държавен вестник”, бр. 6 от 23 януари 2009г. бе обнародван Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Съгласно § 13 от Преходните и заключителни разпоредби на ЗУЕС законът влиза в сила от 01.05.2009 г. Новият закон допълва и отчасти заменя действащия режим за управление на етажната собственост, установен от глава четвърта от Закона за собствеността (ЗС) и Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС).
Мотивите на Министерския съвет към законопроекта на ЗУЕС обосновават изготвянето му с необходимостта обществените отношения по управлението и поддържането на етажната собственост да бъдат регламентирани по траен начин чрез закон и с необходимостта от осъвременяване на нормативната уредба чрез създаване на сдружение на собствениците като нова алтернативна форма за управление на общите части в сградите. Той е съобразен и с приетата от Министерския съвет “Национална програма за обновяване на жилищните сгради в Република България”.
Според определението на чл. 1 ЗУЕС законът урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях. Въпреки това, нормите му не обхващат изчерпателно изложената материя, тъй като чл. 3 от закона препраща към текстове от глава четвърта “Етажна собственост” от ЗС. Също така в § 5 от Преходните и заключителни разпоредби на ЗУЕС изрично е посочено, че разпоредбите от ЗС се прилагат за неуредените от закона въпроси.
Така се създават затруднения пред правоприлагането, тъй като уредбата на сродни по своя предмет отношения, принадлежащи към един и същ правен институт, е разделена и отделни части от нея попадат в два еднакви по ранг нормативни акта. Установеният чрез § 5 от Преходните и заключителни разпоредби статут на ЗУЕС на специален закон спрямо ЗС не предотвратява възможните стълкновения на норми на двата закона. Причина за това са несъществените редакционни промени в заварените разпоредби в глава четвърта “Етажна собственост” от ЗС, които не кореспондират изцяло на новия ред за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, установен от ЗУЕС. За неуредените от ЗУЕС случаи във връзка с управлението на етажната собственост ще трябва да се прилагат остарели процедури от ЗС, които са подчинени на друг режим и неминуемо биха влезли в противоречие с норми на новия закон.
Промените в материята на етажната собственост, внесени със ЗУЕС, могат да се систематизират в няколко основни насоки:
1. Първата и най-съществена от тях е, че е нормативно регламентирана възможността за функциониране на четири вида режими за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост.
Те са следните:
- познатото досега управление на етажната собственост от общо събрание на собствениците, като новият закон предвижда редица промени в реда за свикване на събранието, правомощията му, кворума за вземане на решения и др.;
- управление на етажната собственост от сдружение на собствениците, което представлява юридическо лице, редът за учредяването и функционирането на което е уреден от ЗУЕС. Замисълът на законодателя, изложен в мотивите към законопроекта, е бил сдружението на собствениците да представлява вид юридическо лице с нестопанска цел. По-късно при разглеждането на текстовете на проекта в Народното събрание тази концепция е отпаднала и понастоящем сдружението на собствениците се разглежда като нов самостоятелен вид юридическо лице по ЗУЕС;
- ;управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип по ред, установен с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Като жилищен комплекс от затворен тип законът определя комплекса, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Писменият договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти се вписва по имотната партида на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели;
- управление на етажната собственост по реда на чл. 42, 43 и 44 ЗС от общо събрание на собствениците. Този ред е установен като изключение от правилата на ЗУЕС и се прилага за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик. Законът определя за самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост всяка обособена част от сграда в режим на етажна собственост със самостоятелно функционално предназначение.
Решението за разглежданото изключение е възприето при обсъждането на законопроекта в Народното събрание с идеята да се осигури облекчен ред за управление в случаите когато етажната собственост се състои от малък брой собственици. Имало е и предложение подобни сгради въобще да бъдат изключени от режим на етажна собственост. Видно е, че целеният ефект не е постигнат с окончателната нормативна формулировка, залегнала в текста на чл. 3 ЗУЕС. Вместо да бъде опростен, режимът на управление на общите части в етажната собственост за посочените случаи е значително усложнен, тъй като регламентацията му в ЗС е твърде оскъдна. Това налага за неуредените там случаи да се прилагат съответно някои от разпоредбите на ЗУЕС, които регулират сходни отношения.
В раздел първи “Предмет на закона” от глава първа на ЗУЕС е включена и една норма, която не кореспондира тематично с останалите разпоредби от раздела и е свързана основно с устройството на територията. Нормата на чл. 4 ЗУЕС предвижда определянето на прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост при преструктуриране на квартали с комплексно застрояване в случаите когато за тази сграда не може да се обособи отделен урегулиран поземлен имот. Според дефиницията на закона прилежащата площ е част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост, и включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, паркоместа и други. Прилежащата площ се определя от кмета на общината по негова инициатива или по искане на заинтересованите лица и се предоставя за поддържане и използване от съответната етажна собственост. Вероятно разглежданата разпоредба е включена в ЗУЕС, а не в Закона за устройство на територията с идеята режимът за поддържане и използване от съответната етажна собственост на прилежащата към сградата площ да се свърже по-тясно с уредения в закона ред за управление на общите части на сградата, което обаче е направено единствено в текста на чл. 11, ал. 1, б. “и” ЗУЕС при изброяване на правомощията на общото събрание на собствениците.
Въведен е и регистрационен режим на сградите – етажна собственост. Общинската или районната администрация е задължена да създаде и поддържа публичен регистър на сградите или отделните входове в режим на етажна собственост, които се намират на територията й. В регистъра се вписват данни за сградата или отделния вход в режим на етажна собственост, формата на управление и управителните органи. Кметът на общината или района упражнява текущ контрол по регистрацията на сгради или отделни входове в режим на етажна собственост.
2. Втората основна насока на промените, внесени със ЗУЕС, се отнася до правата и задълженията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти и състава, правомощията и реда за вземане на решение от общото събрание на собствениците в етажната собственост. Законът е провел категорично разграничение между правата и задълженията на собствениците и правата и задълженията на обитателите на обекти в етажната собственост. Като обитатели са определени физическите или юридически лица, които не са собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание. Новият закон не дава на обитателите възможността реално да участват в управлението на етажната собственост. Те могат да присъстват на общото събрание на собствениците, независимо от естеството на разглежданите въпроси, но имат право да гласуват само със съвещателен глас при вземането на решения.
В чл. 6 ЗУЕС са изброени основните задължения на собствениците и обитателите в етажната собственост, като е акцентирано върху необходимостта от опазване на общите части в сградата и отстраняване на повредите, нанесени на самостоятелни обекти в сградата от собственици или обитатели на други обекти. Посочени са актуални с оглед развитието на обществените отношения аспекти на тези задължения като задължението да не се извършват дейности в самостоятелен обект или част от него, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да се нарушават архитектурния вид или безопасното ползване на сградата, задължението да се обезщетят вредите, причинени от собственик или обитатели на други обекти в сградата, когато те са резултат от отстраняване на повреди в своя самостоятелен обект или част от него и др.
ЗУЕС въвежда нов орган на общото събрание на собствениците наред с управителя или управителния съвет. Законът изисква общото събрание да избере и контрольор или контролен съвет. Контролният съвет замества познатия от ПУРНЕС надзорен съвет, който нямаше задължителен характер и можеше да бъде избран само в етажна собственост с повече от 15 жилища, ателиета, гаражи, магазини и други обекти, принадлежащи на различни собственици. Функцията на новия орган е да контролира дейността на управителния съвет или на управителя по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост. Контролният, както и управителният съвет, се състоят от нечетен брой членове, но не по-малко от трима. Управители, контрольори или членове на управителен или контролен съвет на етажната собственост могат да бъдат само собственици, които не са в роднинска връзка помежду си по права линия или по съребрена линия до втора степен. Собственикът има право да откаже да бъде управител, контрольор или член на управителния съвет или на контролния съвет само в случаите на трайна фактическа невъзможност поради болест или дълготрайно отсъствие през съответната година, както и при предложение за повторен избор.
Сред финансовите правомощия на общото събрание са добавени приемането на годишен бюджет за приходите и разходите, на план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, създаването и поддържането на фонд “Ремонт и обновяване” и др. Те са свързани с изискванията на глава четвърта от ЗУЕС за мерките, които следва да предприеме етажната собственост за осигуряване средства за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части. Законът разграничава необходимите от неотложните ремонти според начините за финансирането и извършването им. Необходимият ремонт се определя от ЗУЕС като дейност за привеждане на сградата, покривите, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност, докато неотложният ремонт цели предотвратяване разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, и др. Посочено е, че общото събрание не може да откаже да приеме решение за извършване на разходи, които са необходими за поддържането или за възстановяването на общите части на сградата.
Като други по-съществени нови правомощия на общото събрание на собствениците могат да бъдат посочени вземането на решения за предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство, вземането на решения за поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата и на решение за създаване на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания. С тях ЗУЕС прави опит да прехвърли правомощия, които по същността си представляват действия на разпореждане с общи части на сградата, от патримониума на собствениците в компетенциите на общото събрание. С това може да се достигне до нарушаване на правата на отделни собственици, тъй като според ЗУЕС решение за извършването на някои от тези действия може да бъде взето от общото събрание при по-нисък кворум без съгласието на всички собственици на обекти в самостоятелни обекти в сградата. Макар и да създават облекчен ред за осъществяването на посочените действия, разпоредбите на ЗУЕС в тази насока следва да се тълкуват стеснително, тъй като в противен случай биха нарушили гарантираната от Конституцията неприкосновеност на правото на собственост.
В самостоятелна група следва да се обособят правомощията на общото събрание да вземе решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като се определят и конкретните правомощия на управителя, които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица, или да упълномощи управителя да приема сам решение за извършване на неотложни ремонти или на разходи, които не търпят отлагане. И при двете хипотези се създава нормативна възможност правомощия, които според ПУРНЕС се възлагаха изключително на един от органите на етажната собственост, да се изпълняват от друг неин орган или да бъдат възложени на трети лица срещу възнаграждение. В мотивите към законопроекта те са разгледани като допълнителни възможности, които се предоставят с цел по-ефективно упражняване на функциите по управление на общите части в сградата-етажна собственост.
Значителен брой са и промените в реда за свикване на общото събрание на собствениците, начина на гласуване и изискванията за кворум. Общото събрание следва да се свиква поне един път годишно от управителя, контрольора или по писмено искане на собственици, които имат общо най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата. При нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в шестмесечен срок от възникването й от собствениците, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Когато общо събрание не е свикано в посочените срокове, собствениците отправят искането си до кмета на общината или района, свиква общото събрание в 14-дневен срок от получаване на искането. Освен в неотложни случаи, общото събрание не може да се свиква в периода от 15 юли до 15 септември, в дни, обявени за официални празници, и в дни, обявени от Министерския съвет за почивни.
Основната промяна по отношение на начина на гласуване на общото събрание и изискванията за кворум е, че броят на гласовете и кворума се изчисляват не съобразно броя на присъстващите или на гласувалите собственици, а по броя на представените от всеки от тях идеални части от общите части на сградата – етажна собственост. Макар и да е по-труден за изпълнение, този метод за изчисление е по-справедлив от използвания от ПУРНЕС, тъй като дава на всеки собственик на самостоятелен обект толкова гласа в общото събрание, колкото съответстват на притежавания от него дял от общите части на сградата.
Необходимият кворум за провеждане на общо събрание е присъствието лично или чрез представители на собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Ако събранието не може да се проведе в посочения час поради липса на кворум, то се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.
В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. Установени са няколко вида мнозинства за приемане на решения: абсолютно мнозинство от гласовете на всички присъстващи собственици, което е необходимо за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, както и за учредяване право на ползване или право на строеж; квалифицирано мнозинство от не по-малко от 75 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост за приемане на решение за изваждане на собственик от помещенията му по реда на чл. 45 ЗС; квалифицирано мнозинство от не по-малко от 67 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост за приемане на решение за обновяване и за извършване на основен ремонт и обикновено мнозинство от повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост за приемане на решение от общото събрание във всички останали случаи.
Видно от направеното изброяване, законодателят е подходил твърде ограничително при определянето на видовете решения на общото събрание, които да се приемат с абсолютно или квалифицирано мнозинство. Така например, според ЗУЕС решение за получаване на кредит за саниране на сградата, решение за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им или решение за преустройство на общите части при извършване на дейности във връзка с топлоснабдяването или водоснабдяването могат да се вземат с обикновено мнозинство от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост.
Тези решения са свързани с извършването на разпоредителни действия и би следвало да се приемат съвместно от всички собственици. Същото се отнася и за решението за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване или решението за учредяване право на ползване или право на строеж, които според ЗУЕС могат да се приемат единодушно от всички присъстващи при общо събрание, за редовността на което е необходимо присъствието на собственици, притежаващи 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Тук отново се повдига въпросът за защитата на правото на частна собственост и за съответствието на цитираните разпоредби с коституционните текстове.
Неизяснен остава и въпросът какви решения може да приема общото събрание, заседаващо в намален състав по реда на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС. В разпоредбата на чл. 17 ЗУЕС, в която се регламентират видовете мнозинства за приемане на решения от общото събрание, е включена ал. 4, гласяща, че “решенията по ал. 1, т. 2 и 3 се приемат при спазване на изискванията за кворум по чл. 15, ал. 1”. В текста на препращащата норма е допусната правнотехническа грешка, тъй като в текста на чл. 17, ал. 1 ЗУЕС няма точки и най вероятно се касае за т. 2 и 3 на следващата ал. 2. Ако приемем, че препратката се отнася до чл. 17, ал. 2, т. 2 и 3 се разбира, че необходимият кворум от собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост е необходим за редовност на събранието при гласуване на решения за изваждане на собственик и за извършване на основен ремонт на общите части, но не е необходим за решение за предприемане на действия по учредяване на право на строеж или надстрояване на сградата. Тъй като явно в този случай не е възможно нормативният текст да бъде изяснен чрез тълкуване, допуснатата грешка в закона следва да бъде отстранена чрез нова редакция с цел постигане на еднаквото и непротиворечиво прилагане на ЗУЕС.
3. Третата насока на промените в уредбата, внесени от ЗУЕС, е създаването на сдружението на собствениците като юридическо лице, което има за предмет управлението на общите части на етажната собственост. Както вече бе изтъкнато, това юридическо лице може да бъде учредено свободно по волята на собствениците и представлява една от възможните форми на управление на общите части в етажната собственост.
Създаването му е мотивирано от вносителите на законопроекта с аргумента, че с учредяването на юридическо лице ще се създаде по-добра организация за управление и поддържане на сградата в режим на етажна собственост и ще се осигури по-голяма представителност и доверие в управителните й органи при взаимоотношенията им с държавните, местните и съдебните власти, както и с кредитни институции и търговски дружества. Такова виждане се съдържа и в приетата от Министерския съвет “Национална програма за обновяване на жилищните сгради в Република България” и в Закона за енергийната ефективност.
Въведеното от ЗУЕС сдружение на собствениците има някои характеристики, които го отличават от останалите познати на нашето право юридически лица. При него липсва един от основните белези за индивидуализация на юридическите лица – обособяването на собствено имущество. Никъде в закона не се посочва как се формира имуществото на сдружението на собствениците, как се извършват действия с него и кой и до какъв размер отговаря за поетите от сдружението задължения. Единствена индиция за наличието на имущество на сдружението на собствениците е разпоредбата на чл. 37 ЗУЕС, която предвижда при прекратяване на сдружението да се извършва ликвидация по реда на Закона за юридическите лица с нестопанска цел.
Законът в чл. 50 посочва като задължение на сдружението да създаде и поддържа фонд “Ремонт и обновяване”, който да се формира от вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание, и средствата да се набират в разплащателна сметка със специално предназначение и да се изразходват за ремонтни дейности на общите части. Този фонд не може да се унифицира изцяло с имуществото на сдружението, тъй като неговото законово предназначение е друго. То е доста ограничено и обхваща само част от целите на сдружението, посочени в чл. 25 ЗУЕС. Не би могло да се приеме също, че имуществото на сдружението се формира от общите части на етажната собственост, за чието управление то се учредява. ЗС отрежда на общите части статут и предназначение, които не позволяват те да се прехвърлят или с тях да се извършват други действия на разпореждане отделно от самостоятелните обекти в сградата, към които принадлежат.
Установеният от ЗУЕС ред за учредяване на сдружение на собствениците е доста опростен. Всеки собственик може да поиска свикване на учредително събрание и да предложи проект на споразумение за създаване на сдружението. Събранието се провежда, ако присъстват лично или чрез представител всички собственици. Учредителното събрание може само с абсолютно мнозинство да приеме решение за учредяване на сдружението. То определя наименованието на сдружението, подписва споразумението за създаването му и избира управителен съвет или управител и контролен съвет или контрольор. Сдружението се учредява като безсрочно или за определен срок.
Учреденото сдружение подлежи на регистрация в публичния регистър, поддържан от съответната общинска или районна администрация по местонахождението на сградата. За регистрацията се представя заявление от управителя с приложени списък на собствениците, участващи в сдружението, протокола на учредителното събрание, приетото споразумение и нотариално заверени образци от подписите на лицата, представляващи сдружението. Регистрираното сдружение може да се прекрати с решение на общото събрание при погиване на сградата или отделния вход в режим на етажната собственост, с изтичане на срока, за който е учредено, или при напускане на негов член при условията на чл. 30, ал. 3 ЗУЕС. Прекратяването подлежи на вписване в публичния регистър.
Органите на сдружението са общо събрание, управителен съвет или управител и контролен съвет или контрольор, като в отношенията му с трети лица то се представлява от управителния съвет или управителя. Правомощията на органите на сдружението, изискванията за кворум за свикване на общото събрание, начинът на гласуване и необходимите мнозинства за приемане на решения до голяма степен са идентични с разпоредбите от глава втора, раздел втори от ЗУЕС за общото събрание, които вече бяха разгледани.
В заключение може да се посочи, че в лицето на общото събрание и на сдружението на собствениците законът създава две почти еднакви като замисъл схеми на управление на общите части в етажната собственост, които се различават само по външната си организационна форма. Сдружението на собствениците обаче остава правната фигура, която при сегашната редакция на ЗУЕС трудно би постигнала целите, за които е създадена. Сдружението не създава допълнителна сигурност в отношенията между собствениците и трети лица, тъй като не е уточнен въпросът с неговото имущество. В нормативната му уредба са налице и редица други празноти и неясноти, които поставят сериозни пречки за практическото му функциониране.
4. Последната насока на промените на ЗУЕС се отнася до реда за изпълнение и за осъществяване на контрол върху актовете на органите на етажната собственост. Определен е срок от четиринадесет дни от получаването на писмена покана за изпълнение на решенията на общото събрание. С това е свързана и следващата промяна за удължаване от седем на четиринадесет дни на срока, в който всеки собственик може да подаде до съда молба за отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго. С решението си съдът оставя в сила или отменя решението на общото събрание. В ЗУЕС не е възприета концепцията на чл. 15, ал. 3 ПУРНЕС, според която съдът в постановеното решение за отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание може да предпише и мерките, които намери за нужни, и да разреши на молителя да ги извърши за сметка на всички обитатели.
Променен е и редът за обжалване и отмяна на актовете на управителния съвет или на управителя. Вместо пред общото събрание, те се обжалват в четиринадесетдневен срок от собственика пред районния съд по местонахождението на етажната собственост. Молбата се разглежда по реда на Гражданския процесуален кодекс. Съдът оставя в сила или отменя акта, като решението му е окончателно.
Предвидени са по-големи по размери глоби и имуществени санкции при нарушаване от страна на собственик или обитател на правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаване на безпокойство, по-голямо от обичайното, за останалите собственици и обитатели, както и е създаден нов ред за установяване на извършеното нарушение и налагане на административно наказание. Установяването на нарушението се описва в протокол, съставен от управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание. Констативният протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение. След съставянето на протокола, той се предоставя на общинската или районната администрация. Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление – от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице по реда на Закона за административните нарушения и наказания.
Александър ГЕОРГИЕВ, юрист
