Разискването на тази проблематика налага първо да се дефинира понятието “паркомясто”. Законът за устройство на територията (ЗУТ), Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (Наредба № 7) и Наредба № 2 от 29.06.2004 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии (Наредба № 2), а и др. нормативни актове, използват термина “места за гариране и/или паркиране”.
Понятието “паркомясто” се среща в чл. 47 от отменения Правилник за прилагане на закона за държавната собственост (от септември 1996 г.), както и в чл. 39 от настоящия ППЗДС (от септември 2006 г.) във връзка с определянето на наемната им цена. Законодателят не е дал легално определение нито на понятието “паркомясто”, респективно “място за паркиране”. В нормативните актове по устройство на територията и строителството само е поставено изискването за всяка нова сграда да се предвидят определен брой места за гариране и/или паркиране и тези места да са в границите на урегулирания поземлен имот (УПИ). По изключение е допуснато органът, издаващ разрешението за строеж, да разреши местата да са извън застроявания УПИ. Наредба № 7 указва колко квадратни метра най-малко трябва да е площта на местата за различните категории превозни средства, а Наредба № 2 определя за всяка сграда, според функционалното й предназначение, колко е минимално необходимият брой места за паркиране.
Обикновено мястото за паркиране представлява очертано място на пода на изграден като сграда закрит паркинг или на открит терен, включително и вътрешни дворове от УПИ. Паркоместата се очертават дори върху уличните платна. В някои случаи местата за паркиране се обозначават, т.е. отделят се едно от друго, не само с цветно очертание по терена, но и с други подходящи знаци като колчета, ленти, вериги, флагчета и пр. При всички положения обаче паркомястото не е постройка, нито сграда, не е дори помещение, а е само част от празен терен (открит или закрит). То не се изгражда, а се очертава.
Спрямо условно приетата дефиниция за “паркомясто” – очертано място върху терен, следва да се прецени доколко “паркомястото” притежава свойствата на вещ, за да се третира от правото като самостоятелен обект, по повод на който могат да възникват, да съществуват и да се прекратяват права. Безспорно е, че “паркомястото” няма как да е движима вещ поради трайната си фактическа свързаност със земята, представляваща пригоден за паркиране терен. Дали обаче от това автоматично следва, че “паркомястото” е недвижима вещ? Легалното определение за недвижима вещ е дадено в чл. 110, ал. 1 ЗС и то се използва в цялата ни правна система, но в някои специални закони съществуват изрични изключения, т.е. дадени вещи, макар и да отговарят на характеристиките за недвижими вещи, изрично са обявени за движими – § 182 от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за изменение и допълнение на ЗУТ (обн. ДВ, бр. 65 от 2003 г.). Според ЗС “недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката.” От тази дефиниция е видно, че “паркомястото” може да бъде само земя, понеже не е сграда, не е постройка, нито е нещо друго субстантно самостоятелно, което да е трайно прикрепено към земя или постройка. “Паркомястото” не може да се определи и като отделен “обект” според дефиницията на § 5, т. 39 ЗУТ – “самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър”.
Земята всъщност е земната повърхност и се подчинява на правен режим, според който земната повърхност може да се поделя на много самостоятелни части, наречени общо от чл. 24 ЗКИР – поземлени имоти. В урбанизираните територии поземлените имоти биват урегулирани поземлени имоти (УПИ), ако са в регулация, или просто неурегулирани имоти.
“Паркоместата” обикновено се очертават в близост до или в сгради, т.е. те се ситуират в урбанизирани и то урегулирани територии. Погледнат в тази светлина, поставеният проблем се свежда до въпроса може ли едно “паркомясто” като парче земя да представлява самостоятелна недвижима вещ, т.е. земя, която да отговаря на минималните изисквания, установени от закона? Минималната повърхност е едно от изискванията на закона и е определена в чл. 19 ЗУТ, който гласи, че един УПИ, предвиден за ниско жилищно застрояване, трябва да е поне 300 кв.м. Допуска се, като изключение, повърхността да се намали с 1/5, т.е. пак трябва да е поне 240 кв.м. В квартали за средно високо и високо жилищно застрояване, за ниско свързано в повече от два имота и за друго специфично по характер застрояване размерите на повърхността не са минимално установени в закона, а се установяват със самия подробен устройствен план. Практически такъв имот обикновено е по-обширен от имота за ниско жилищно строителство, а и законът говори изрично за застрояване, т.е. че такъв имот ще служи за застрояване, а не за паркиране или гариране. За сравнение, ще посочим, че според Наредба № 7 – чл. 55, площта на едно “паркомясто” на открита площадка за лек автомобил трябва да е от 22 до 25 кв.м, а за товарни автомобили с дължина над 12 м. – 60 кв.м.
Очевидно мястото за паркиране, ако не е изградено като гараж, не може да бъде самостоятелна част от земята, не може юридически да се отдели от съседна земя съобразно вещното право на собственост.
Този извод може да се подкрепи с тълкуването и на други конкретни правни норми. Достатъчно е отново да се върнем на чл. 43, ал. 1 ЗУТ, който казва, че “за нови сгради необходимите места за гариране и/или паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания недвижим имот”, т.е. те не са отделен имот, отделна вещ, следователно не са и самостоятелен обект на вещното право. Поради това едно място за паркиране, по наше мнение, не може и не следва да бъде предмет на вещно-прехвърлителни сделки, нито обект на владение, на отказ от право по чл. 100 ЗС и т.н. Изводът следва от чл. 200 ЗУТ – “реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19” във връзка с чл. 85 ЗС. По правило е възможно и допустимо едно лице да придобие собствеността върху реална, а не идеална част от недвижим имот, дори имотът да е урегулиран, но отново трябва да се спазят изискванията за минимална повърхност на частта (поне 240 кв.м в най-добрия случай).
Направеният извод важи не само за “паркоместа” на открита площадка, но и за очертани “паркоместа” в закрит паркинг, представляващ самостоятелна сграда или част от сграда. Самият паркинг като една сграда, част, съответно етаж от сграда или площадка може да е независим обект на вещното право, т.е. да е самостоятелна недвижима вещ, но единичното “паркомясто” в него не е вещ, колкото и ясно фактически да е индивидуализирано на терена като самостоятелно място за паркиране. За да е обект на вещни права, “паркомястото” трябва да се реализира като гараж (гаражна клетка), която или ще е самостоятелна постройка на допълващото застрояване, ако е върху открит терен, или ще е самостоятелно помещение, ако е в закрит паркинг – сграда.
С оглед абсолютния характер на вещните права и изчерпателното им изброяване от законодателя считаме, че “паркомястото”, съответно правата върху него, не могат да се подведат и под юридическата конструкция – ограничено вещно право върху реално обособена част от недвижима вещ.
Този анализ налага категорично и окончателно заключението, че спрямо местата за паркиране са неприложими вещните права. Това влече и неприложимост на вещноправната защита, уредена общо в чл. 108, 109 и 109а ЗС. Неприложима е и владелческата защита по чл. 75, 76 ЗС и чл. 126ж ГПК, тъй като е невъзможно да има владение върху нещо, което не е вещ. Ако едно лице е платило за “паркомясто”, а друго лице паркира автомобил върху него, то първото лице не може да иска от съда да осъди второто лице да освободи “паркомястото” на основание някакво абсолютно материално право на засегнатия. Дори да е платено на собственика на целия паркинг, терен или сграда с цел придобиване на собственост или право на ползване на “паркомястото”, то пак платилият няма да се е сдобил с никакво абсолютно материално право. Единствената възможност приобретателят да има някакви материални права относно (а не върху) “паркомястото” е да сключи чисто облигационен договор с лице (обикновено собственика на целия паркинг), което да се задължи спрямо него да му осигури правото необезпокоявано да паркира на конкретното място. Това ще бъде едно относително материално право, т.е. имащо за насрещно задължение само облигационно задължение на конкретно посочен субект. Възможна юридическа форма за това е облигационен договор – например договор за наем.
Член 228 ЗЗД обаче също предвижда, че обект на наема е една вещ. В областта на относителните материални права, уредена приоритетно в ЗЗД, изискването за вещ не е от такова значение, че да предизвика нищожност на сделката поради липса на предмет или противоречие на закона. При облигационните отношения предметът е едно задължение и едно вземане. Наемодателят поема задължението да предостави вещта за ползване, да осигури ползването й от наемателя. Последният има правото да иска от наемодателя и само от него, да му осигури ползването на вещта – в случая да му осигури възможността да паркира на конкретно обозначеното “паркомясто”. Обектът на договора ще е това “паркомясто”, но фактът, че самото то няма белезите на вещ по смисъла на ЗС, не опорочава договора за наем. Договорът може да се оформи и като заем за послужване, който е безвъзмезден, но също се отнася за вещ. Най-сетне договорът би могъл да бъде определен като ненаименован по смисъла на чл. 9 ЗЗД.
Важното е договорът да бъде чисто облигационен, т.е. да се поемат относителни насрещни права и задължения между два субекта. Ако договорът е вещнопрехвърлителен, той ще бъде нищожен в съответствие с разпоредбата на чл. 26, ал. 2 ЗЗД във връзка с чл. 110 и 111 ЗС и чл. 19 и 200 ЗУТ, защото не може да се прехвърля, съответно учредява, вещно право върху несъществуваща вещ.
До възможност за наемно правоотношение спрямо “паркомястото” и плащане на наемна цена легално се говори именно в ППЗДС – чл. 39 от него урежда формулата, по която се определя наемната цена на “паркоместата”, които се намират в имот – държавна собственост, в зависимост от това дали са разположени в подземни паркинги на жилищни сгради или са надземни в самия урегулиран поземлен имот.
Вещните права върху недвижим имот подлежат на вписване в имотния регистър. Освен това те представляват основни данни за имотите и като такива се отбелязват, поддържат и актуализират и в кадастъра по реда на ЗКИР. Поземленият имот е основна единица на кадастъра. Не съществува по-малка единица от тази. Всеки имот, сграда в него и самостоятелен обект в сграда получават идентификатор. Видно е, че “паркомястото” не може да има идентификатор, но по силата на чл. 32, ал. 1 ЗКИР то може да бъде отбелязано в кадастъра като специализирани данни за недвижимите имоти, различни от основните кадастрални данни. Този факт с нищо не променя, а дори потвърждава направените в изложението констатации. Така например е допустимо и полезно в кадастъра да се отбележи колко места и за какви превозни средства има в даден паркинг, бил той открит или закрит.
Заслужава да се обърне внимание и на удостоверението за данъчна оценка. То е изготвено по реда на ЗМДТ (Приложение № 2) и е съобразено с начина, по който се оценява имотът. Разпоредбата на чл. 4 от Приложение № 2 на ЗМДТ предвижда, че за определянето на данъчната оценка на сгради или на части от сгради трябва да се вземе за основа базисната данъчна стойност за един квадратен метър. Понеже по инвестиционния проект, съответно по размера на повърхността на открития терен, се знае колко квадратни метра е всяко “паркомясто”, то общинската администрация е в състояние да изчисли за всяко място колко е данъчната оценка, всъщност данъчната стойност. Сама по себе си обаче данъчната оценка може да е само за предмет цяла сграда или обособен обект (част) от нея, а не може да е за отделно “паркомясто”, което следва от факта, че в правния мир не е възникнала самостоятелна недвижима вещ/имот, и не е нанесена в кадастъра като основна кадастрална единица. Това ще възпрепятства издаването на удостоверение за данъчна оценка на едно отделно или няколко “паркоместа”. Оценката ще е за целия имот – паркинг.
Горните теоретични разсъждения, въпреки че са следствие от логично и според нас правилно тълкуване на релевантните правни норми, често биват игнорирани от практиката. Няма да е трудно да се намерят случаи на нотариални актове, които включват в предмета на вещнопрехвърлителната сделка и индивидуално посочени “паркоместа”. Разглеждането на настоящата проблематика намира практическо приложение в две основни насоки – възможно ли е да се прехвърлят вещни права върху “паркомясто” и възможно ли е “паркомястото” да служи за обезпечение на вземане, като се учреди ипотека върху него. Изключвайки го от рода на вещите, “паркомястото” не може да бъде обект на гражданскоправна сделка. Тъй като “паркомястото” не е вещ, върху него никой правен субект не може да има вещни права, което обуславя невъзможността вещни права върху “паркомястото” да бъдат предмет на гражданскоправна сделка.
Следователно отчуждителни договори като продажба, замяна, дарение и други такива, сключени дори във формата на нотариален акт, ще са нищожни на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД, защото имат невъзможен предмет.
Нищожни ще са и учредените ипотеки (било договорни или законни), чиито обект са “паркоместа”, макар според нас да е спорно основанието за нищожност – дали е невъзможен предмет или противоречие на закона, защото при ипотеките предметът (правата и задълженията на страните по сделката) следва да се види повече в главния дълг и в свързаността им с него – да се предостави недвижимият имот за публична продан с цел удовлетворяване на кредитора по едно конкретно вземане, а не толкова в съществуването или не на вещни права върху недвижимия имот. В тази връзка бихме посочили едно мнение в правната литература, че ипотеката, учредена от несобственик, е действителен договор, макар тя да е непротивопоставима на собственика на имота.1 В случая с “паркоместата” липсва вещ и вещни права, т.е. липсва обект на ипотеката, но предметът й принципно е възможен, защото той не се изчерпва със съществуването на недвижима вещ и вещни права върху нея.
Последиците от нищожността на договор за покупко-продажба на “паркомясто” ще се уредят по общото правило на чл. 34 от ЗЗД – всяка от страните трябва да върне на другата страна всичко, което е получила от нея. Относно ипотеката, нейната недействителност (струва ни се по-уместно да се използва понятието “нищожност”, дори и да е законна ипотеката), се отразява неблагоприятно и върху процесуалните права на ипотекарния кредитор. Той няма да е в състояние да инициира изпълнителен процес и публична продан на “паркомястото”, защото то просто не съществува като вещ. Фактическите характеристики на “мястото за паркиране” показват, че то практически не е годен обект за обезпечение на вземания. Кредиторът изначално няма как да разчита на цената на “паркомястото” като цена, получена от продажбата на вещ. Цялото имущество на длъжника служи за обезпечение на кредиторите му, но това важи само за прехвърлимите права и задължения. Изключвайки вещните права от прехвърлимите (всъщност само правото на собственост), то остава кредиторът да се осланя на цената на облигационните вземания, които евентуално длъжникът му има относно “паркомястото”.
Този извод поражда въпроса дали все пак е възможно едно “паркомясто” да е обект на гражданскоправни сделки. Според нас това е теоретично възможно, като предметът на една такава сделка ще е относителното облигационно право на едно лице да ползва конкретно посочено “паркомясто” и насрещното задължение на друго лице да осигури ползването на това “паркомясто”. Юридически тези взаимоотношения могат да се изразят в един ненаименован договор, както бе посочено по-горе. Наличието на някакви права върху едно “паркомясто” провокира намиране на способ за принудително изпълнение (ако правата са прехвърлими, а те най-вероятно ще са такива) срещу длъжника, който е носител на тези права. Оттук следва изводът, че хипотетично е възможно “паркомястото” да служи за обезпечение на вземане, макар и с много условности. Конструкцията може да се представи като сключен договор, по силата на който главният длъжник, собственик на целия паркинг например, има парично вземане срещу свои длъжници за предоставените им от него права да паркират на определените места за определен срок. Такива облигационни вземания теоретично биха били годен обект на принудително изпълнение по реда на чл. 390 и сл. ГПК, но практически са твърде несигурен начин за удовлетворение на кредитора. При сключен договор, подобен на договор за наем, т.нар. наемодател (главният длъжник) ще има парични вземания срещу лицата, които имат правото да паркират на обозначените места срещу заплащане (обикновено периодично). Кредиторът на лицето-наемодател ще може да иска от съдебния изпълнител да му възложи вземанията за събиране. Този вариант е теоретично мислим, но може да се окаже доста неефективен. Няма правен способ, чрез който кредиторът – взискател да осигури действието на договора за наем за в бъдеще. Не може и да се задължи главният длъжник да цедира на кредитора вземанията си за цената на ползване на “паркоместата”. Изложените юридически аргументи ориентират мисълта в посока, че правата, които едно лице може да има върху едно/няколко “паркоместа”, не са вещни права, а са облигационни и като такива са крайно несигурни за обезпечение на вземания.
Възможно е “паркоместата” да са очертани в закрит паркинг в сграда, която да е в режим на етажна собственост, и паркингът да служи за общо ползване. В този случай може да се наложи общото събрание на етажната собственост да вземе решение за ползването на общия паркинг, т.е. кое лице на кое място ще паркира. Решение между съсобствениците би се наложило и при обикновена съсобственост на паркинга, а не етажна собственост. При всички случаи обаче такова едно разпределение, оформено било като протокол за решение на общото събрание на етажната собственост, било като договор, като споразумение, съглашение и т.н., ще представлява едно облигационно обвързване между сключилите го страни и нищо повече. Отново ще сме в хипотезата правата, които едно лице е придобило вследствие на такова разпределение, да са относителни облигационни права, насочени само към конкретен субект – този, с който лицето е договаряло. Това положение ще се отрази на защитата на лицето по същия начин, както при всеки един двустранен договор. Приобретателят на правата ще разполага само с облигационноправна защита, а не с абсолютната вещноправна защита.
Мартин ПЕТРОВ, адвокат
_________________________
1 Виж Калайджиев, А. “Облигационно право – обща част”, С. 2001, с. 608.
