ВЪПРОС: Получих по наследство дял от тристайно жилище в сграда – етажна собственост. Към жилището има голямо мазе в сутерена на сградата, както и таванско помещение. Таванското помещение е пригодено за живеене и се използва като жилище, макар и да няма вода и санитарен възел. Мазето също е преустроено за живеене и има самостоятелен изход от сградата, вода и канализация. За тези обекти няма отделни документи за собственост и те са записани в нотариалния акт за жилището като прилежащи към него имоти.
Уговорихме се с останалите сънаследници да извършим доброволна делба, с която да поделим жилището и въпросните имоти. Възможно ли е апартаментът, мазето и таванското помещение да се разглеждат като отделни обекти и да бъдат разпределени на различни наследници? Може ли в сделката по делбата освен съделителите да участва и синът ми, на когото аз и един от другите наследници да прехвърлим полагаемите ни се дялове срещу задължение за издръжка и гледане?
Иван Касабов, София
1. Етажната собственост е уредена като правна фигура от разпоредбите на чл. 37-49 от Закона за собствеността (ЗС). Съгласно разпоредбата на чл. 37 ЗС етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици – държавата, общините и други юридически или физически лица.
По действието на тази законова разпоредба, към основния обект на собственика в сградата-етажна собственост, е възможно да бъдат придадени помещения в тавана или зимника (мазето). Те нямат характера на общи части и принадлежат само на собственика на етажа или частта от етажа (жилището) в сградата. Въпреки това, придадените помещения не са със самостоятелен правен режим, а следват собствеността на основния обект.
Съображенията за въвеждане на подобно разрешение са, че тези помещения имат предназначението да осигуряват нормалното използване на съответния основен обект и поради това не следва да се отчуждават отделно от него.
Макар и практически оправдано в мнозинството от случаите, разглежданото законодателно разрешение се оказва неудачно в хипотезата, когато собствениците на жилища в етажната собственост сами са се лишили от ползването на тавани и мазета на придадените към имотите им помещения и ги използват за жилища, ателиета и др. Такива промени на ползването са често срещани напоследък поради нуждата от максимална реализация на застроената площ, особено в централните части на по-големите градове у нас. При тях съответното помещение губи функциите, които са му били отредени при проектирането на сградата, но това не винаги води до промяна на правния му статут на прилежащ имот.
1.1. Подобен е изложеният в казуса случай. Прилежащото към жилището в етажната собственост таванско помещение се използва за жилищни нужди, но не отговаря на изискванията за жилищен имот, уредени от Закона за устройство на територията (ЗУТ). Съгласно чл. 40, ал. 1 ЗУТ всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.
Липсата на вода и санитарен възел изключват възможността таванското помещение от казуса да се разглежда като самостоятелно жилище. Макар и да е настъпила промяна в предназначението на това помещение, то все още се третира от закона като прилежащо към основния имот в етажната собственост.
Съгласно решение по гражд. д. № 375/2000 г. на V г.о. на ВКС таванските помещения нямат самостоятелен статут. Те не могат да бъдат самостоятелен обект на продажба, тъй като по закон са придадени към жилището по аргумент от разпоредбата на чл. 37 ЗС.
Покупко-продажба на такива помещения е нищожна по смисъла на чл. 26, ал. 2 ЗС, тъй като има невъзможен предмет.
Изложеното в това съдебно решение законово тълкувание следва да се прилага разширително. Тъй като по силата на чл. 37 ЗС таванското помещение е придадено към жилището, то не може да бъде самостоятелен обект както на покупко-продажба, така и на дарение, делба и на всички други разпоредителни сделки, които водят до промяна на собствеността му отделно от основния имот.
1.2. По поставения въпрос дали при делба мазето в сутерена на сградата може да бъде разглеждано като самостоятелен жилищен имот, ВКС има изградена трайна съдебна практика. Решение № 585 от 06.11.2003 г. по гражд. д. № 248/2003 г. на I г.о. на ВКС1гласи, че обслужващите помещения в сутеренния етаж на сградата -етажна собственост, макар и преустроени като жилищни, не придобиват статут на самостоятелен обект на правото на собственост, ако не отговарят на законовите изисквания за жилище. По предявен иск за делба на апартамент, заедно с принадлежащите му две мазета, ответникът е направил възражение, че мазетата не представляват обслужваща апартамента площ, а са обособени като жилище и следва да се допуснат до делба като самостоятелно жилище – сутеренен етаж. Съдът е установил, че към апартамента – предмет на делбата са придадени две избени помещения, изградени в полуподземния етаж на сграда, които са преустроени в стая и кухня, като към тях има и обособен санитарен възел – баня и тоалетна.
Независимо от извършеното преустройство и функционалното обособяване на избените помещения като жилищни е счетено, че те не отговарят на законовите изисквания за жилище, тъй като се намират в полуподземния етаж, докато съгласно разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗУТ жилищата се изграждат в надземните етажи на жилищната сграда.
По своята същност складовите помещения представляват принадлежност към жилището – чл. 37 ЗС и поради това съгласно чл. 98 ЗС следват собствеността на главната вещ.
Според решение № 673 от 01.11.1996 г. от гражд. д. № 635/1996 г. на I г.о. на ВКС нищожна е доброволната делба, по силата на която придадените към отделните жилища помещения в зимника се отреждат в самостоятелна собственост.
Съдът е посочил, че приземните зимнични и складови помещения нямат самостоятелно правно и техническо съществуване, а са акцесорни към жилищата. Те не могат да бъдат предмет на правни сделки, респективно на доброволна или съдебна делба, отделно от жилищата. По същите причини не могат да се придобиват по давност.
Налице е и обратното становище, изразено в решение № 1266 от 07.07.1995 г. по гражд. д. № 1439/94 г. на IV г.о. на ВКС. То гласи, че не съществува забрана да се придобие по давност прилежащо помещение – мазе, щом в сградата владелецът има друг обект – апартамент. Ако посоченото лице владее мазето на друг собственик на апартамент, допустимо е владението да се превърне в собственост. Според това решение забраната за придобиване по давност на сервизно помещение съществува единствено за лица, които нямат никаква собственост в сградата, но тя е неотносима към етажни собственици.
1.3. Видно от изложеното, таванското помещение и мазето от казуса не могат да се обособят като самостоятелни обекти на правото на собственост, отделни от жилището – предмет на делбата. Това създава затруднения при подялбата им между съсобствениците, тъй като в конкретната ситуация не съществува възможност те да бъдат реално поделени и получени от различни съделители. В случай че делбата бъде извършена по подобен начин, тя ще бъде нищожна и няма да породи правни последици между страните.
2. В казуса е поставен въпрос, дали в делбата може да участва и да получи дял лице, което не е съсобственик на имота. Съобразно даденото от решение № 1281 от 12.07.1995 г. по гражд. д. № 1442/ 94 на IV г.о. на ВКС разрешение, договорът за доброволна делба, по силата на който недвижим имот е поставен в дял на съделител, който не е съсобственик, е нищожен поради неспазване на нотариалната форма за валидност при прехвърляне на такъв имот, установена от чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Участието на несобственик в делбата, за разлика от неучастието на съсобственик, не обуславя нейната нищожност, но преценката за валидност следва да се направи с оглед на особената форма на действителност, изискуема за съответната сделка между съсобствениците и третото лице – несобственик – продажба на недвижим имот, дарение и др. Прехвърлителният ефект на сделката, с която се изкупуват, даряват или предоставят срещу задължение за издръжка и гледане дяловете на останалите съсобственици може да настъпи при спазване на нотариалната форма съгласно чл. 18 ЗЗД, а не при облекчената форма на договора за доброволна делба – писмена с нотариална заверка на подписите, визирана в чл. 35, ал. 1 ЗС.
Сделката не може да се третира като унищожаема, тъй като грешката в качеството на лицето, получило дяловете на останалите съсобственици, не санира липсата на форма за действителност. Унищожаемостта при грешка в лицето визира перфектни от формална гледна точка договори, а не такива, сключени при липса на изискуемата форма за валидност.
Докато при нищожността се касае до недействителност, установена в общ интерес с оглед съблюдаване на императивни законови норми, като например на изискването за спазване на формата за действителност на сделките с недвижими имоти, при унищожаемостта недействителността е установена в интерес на лицето с оглед редовността на волеизявлението му. Договорът за доброволна делба, по силата на който недвижим имот е поставен в дял на съделител, който не е съсобственик, следва да се третира като нищожен, тъй като е налице неспазване на императивни законови норми.
Също така, нищожен е договорът за доброволна делба, по силата на който съделителят не получава имот или парично уравнение2.
Според разпоредбата на чл. 69, ал. 2 ЗН при делбата всеки от наследниците може да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно, като неравенството в дяловете се изравнява в пари.
Ако при делбата на имота на наследодателя един от съделителите не е получил нито имотно, нито парично уравнения, а е отстъпил своя дял безвъзмездно на трето лице, което не е наследник, този договор за доброволна делба представлява по своята същност договор за дарение. Този договор за дарение обаче е нищожен съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД, тъй като не е спазена предвидената в чл. 18 ЗЗД форма и договорът не е извършен с нотариален акт. Предвидената в чл. 35, ал. 1 ЗС облекчена форма – писмен договор с нотариално заверени подписи, се отнася само за договори за доброволна делба на недвижими имоти, а не и за договори за дарение на такива имоти.
2.1. Въпреки изложеното, законът в някои случаи допуска включването в доброволната делба на клауза за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.
Съгласно решение № 577 от 05.06.2001 г. по гражд. д. № 21/2001 г. на II г.о. на ВКС с договор за делба един от съделителите може да поеме задължението да издържа и гледа друг съделител.
В този случай съделителят, който получава делбения имот, е длъжник по задължението за издръжка и гледане; съделителите, които не получават друго уравнение – уговарящи; а съделителят, който ще бъде издържан и гледан – кредитор за своя дял и бенефициер за дяловете, прехвърлени от уговарящите. Доброволната делба на недвижим имот трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи, независимо от това какво е уговореното уравнение.
По делото е разгледан казус, в който с договор за доброволна делба на наследство единият сънаследник срещу получен в реална собственост имот е поел задължение да се грижи и издържа друг сънаследник – своята майка. Останалите съделители твърдят, че не са получили парично уравнение на дела си от наследството, поради което считат делбата за недействителна.
Договорът за гледане и издръжка винаги има възмезден характер. Съдът е счел, че при делбата останалите съделители са се съгласили въпросният съделител да гледа и издържа майка им срещу прехвърлянето на техните дялове от наследствения имот. Разпоредбата на чл. 22 ЗЗД им дава възможност да се сключи договор в полза на трето лице и те са я използвали. Тези съделители са се отказали от получаване на паричен еквивалент на своите дялове също срещу полагане на грижи от брат им за тяхната майка и така и техните дялове са овъзмездени.
За валидността на договора, в частта му относно поетите задължения за гледане и издръжка, не е необходимо той да бъде съставен в нотариална форма с оглед разпоредбите на чл. 18 ЗЗД.
Щом като имотът е бил предмет на делбата, договорът има вещнопрехвърлително действие за приобретателя на имота. Съделителят е станал собственик от деня на извършване на делбата. От този ден той започва да владее имота само за себе си и да използва естествените и гражданските му плодове.
2.2. В заключение следва да се посочи, че в контекста на изложените в казуса обстоятелства, не е възможно описаната от читателя сделка да бъде извършена под формата на писмен договор с нотариална заверка на подписите. Участието в такава сделка на трето лице, което не е наследник, и поемането от негова страна на задължение да гледа и издържа двама от съделителите срещу получаване на техните дялове, би довело до нищожност на делбата.
В случай че доброволна делба на наследствените имоти се съчетае с договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка между някои от съделителите и трето лице, по отношение на формата за действителност на сделката се прилагат изискванията на чл. 18 ЗЗД и тя следва да бъде извършена с нотариален акт. Разбира се, има и възможност делбата и договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка да бъдат оформени като две отделни сделки. Тогава за всяка от тях ще важи изискването за форма, предвидено от закона за съответния вид договор.
Александър ГЕОРГИЕВ, юрист
______________________________
1Публикувано в Бюлетин на ВКС, кн. 11 от 2003 г.
2Виж решение № 762 от 28.11.2002 г. по гражд. д. № 339/2002 г. на I г.о. на ВКС.
