Въпросът за правата на собствениците на вятърни генератори върху съседни имоти възникна с бума в развитието на проекти за изграждане на вятърни централи в периода 2008-2012 г. В процеса на изграждане на такива проекти инвеститорите се сблъскаха с проблема как да се учредят правата на преминаване на роторите на вятърните турбини над съседни имоти. При липсата на изрична правна уредба към периода 2008-2012 г. инвеститорите и много колеги бяха принудени да използват различни правни техники, с които да се опитат да уредят тези въпроси. Един от често срещаните способи, който се използваше през годините, е да се закупят имотите, които са засегнати. Той обаче води до излишни разходи за инвеститора и нарушава целта на използването на засегнатите имоти, които в повечето случаи са земеделски земи, защото инвеститорите във вятърни централи по правило не обработват земята.
Други алтернативи, които са използвани в този период, бяха право на преминаване, учредено на основание чл. 192 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), или дори екзотични хипотези като наем на въздушното пространство над засегнатите имоти. Тези способи намаляваха до определена степен риска на инвеститорите, но доколкото се касае за „приспособяване“ на съществуващи правни институти към нови обстоятелства, те не биха могли да решат проблема.
Правото на преминаване по реда на чл. 192 ЗУТ е класически сервитут, който се учредява в полза на съседен имот, а не на инвеститора. Това означава, че приложимостта му се свежда само до имотите, които са съседни на имота, в който е разположен вятърният генератор, но не би могъл да се приложи към имоти, които не граничат с имота, в който е изграден генераторът. От друга страна, при учредено право на строеж за генератора, а не собственост на инвеститора, това право не би могло да се учреди в полза на инвеститора, а в полза на собственика на имота, в който е разположен генераторът. Екзотичната хипотеза с наем също не е решение, защото е спорно доколко въздушно пространство би могло да се отдава под наем. През годините се наложи мнението, че за решаване на проблема е необходима законодателна промяна.
Анализ на правата, които собственикът на вятърен генератор би следвало да има, води до извода, че правото на преминаване на вятърния генератор е по съществото си сервитутно право, което за да бъде вписано, следва да бъде уредено в закон. Характерът на тези права е най-близък до специалните сервитути, уредени в чл. 64 и сл. от Закона за енергетиката или т.н. „енергийни сервитути“. Тези права се учредяват в полза на енергийните предприятия, а не в полза на имоти (какъвто е класическият сервитут). Тази специфика даде основание на колегата Стоян Ставру през 2010 г. да ги окачестви като „квазиличен“ сервитут – класификация, която авторът на тази статия напълно подкрепя и която бе подкрепена в последващата практика на ВКС.
Промените на законодателно ниво бяха инициирани с промени в Наредба № 16 от 09.06.2004 г. за сервитутите на енергийните обекти през 2008 г., когато в Приложение № 1 бе добавена т. 1а и описан размерът на сервитутната зона на вятърния генератор и променени допълнителни текстове от наредбата, уреждащи тези сервитути. За съжаление в продължение на 15 години законодателна промяна не беше приета и на практика вписване на сервитут по реда на чл. 64 и сл. от Закона за енергетиката за преминаване на ротори на вятърен генератор не беше възможно до м. октомври 2023 г. С промени в Закона за енергетиката (ЗН), публикувани в ДВ, бр. 86 от 2023 г., беше приета нова ал. 11 към чл. 64, с която въпросът бе уреден на законодателно ниво.
Съгласно чл. 64, ал. 1 ЗЕ при разширение на съществуващи и при изграждане на нови линейни[1] енергийни обекти в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект, възникват сервитути. Новата алинея 11 на същата разпоредба допълва, че при разширение на съществуващи и при изграждане на нови енергийни обекти за производство на електрическа енергия от възобновяеми източници в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект, възникват сервитути. Именно на това законово основание би следвало да се уредят и отношенията между инвеститорите и собствениците на засегнати имоти, над които преминават роторите на вятърни генератори. Текстът на изречение второ от ал. 11 на чл. 64 от Закона за енергетиката препраща към общия ред за учредяване и същност на сервитутните права, уредени в ал. 2 до ал. 10 на чл. 64 от Закона за енергетиката, които се прилагат при изграждане на линейни обекти на електрическата мрежа. На основание тази изрична препратка, тези правила следва да се прилагат и при учредяване на сервитути за площадкови обекти, каквито са вятърните генератори. Горното води до следните изводи:
1. Сервитутът за преминаване на вятърен генератор е квазиличен – т.е. той се учредява в полза на лице, а не на „господстващ имот“, какъвто е класическият случай на сервитутни права, познат от времето на римското право.
2. Този сервитут може да се учреди само и единствено в полза на лице, което има качеството „енергийно предприятие“ по смисъла на § 1, т. 24 от ДР на Закона за енергетиката – т.е. само в полза на собственика на централата (инвеститора), а не на всяко лице.
3. Сервитутът е законен, а не договорен – т.е. сключването на договор между ползвателят на сервитута и собствениците на засегнати имоти не е част от фактическия състав на сервитутното право, а една от възможните хипотези на уреждане размера на обезщетението, дължимо на собственика на засегнатия имот. Сключването на такъв договор обаче не е предпоставка за вписване на сервитута, а законът не изисква специфична форма на договора[2].
4. Правата и задълженията, включени в учреденото право, са строго определени със закон, както и размерът на сервитутната зона[3].
Сервитутното право по чл. 64, ал. 11 е детайлизирано в чл. 64, ал. 2, т. 1 от Закона за енергетиката – право на преминаване на хора и техника и т. 3 – ограничаване ползването на засегнатите имоти[4]. То включва правата, описани в чл. 64, ал. 3, т. 1, б. „б“ – право на представители на инвеститора и техника да влизат в засегнатите имоти и извършват дейности, свързани с изграждането и експлоатацията на съоръженията.
Анализ на горните права, в хипотезата на сервитут на ротор на вятърен генератор, включва правото на инвеститора да разположи кран и друга техника в сервитутната зона за целите на монтаж и демонтаж на роторите, генератора и други елементи от вятърния генератор, временно разполагане на елементи от генератора в сервитутната зона и разполагане на допълнителна техника (камиони, допълнителни кранове и т.н.), които са необходими при изграждането и обслужването на генератора и кулата. Това на практика решава допълнителния проблем с осигуряване на специална площадка за подход на крана, освен в случаите, когато технологично е необходимо ползване на пространство извън периметъра на роторния сервитут.
Разбира се, всички задължения на титуляря на сервитутното право (да възстанови терена и т.н.), уредени в чл. 15 от Наредба № 16, са приложими и към този сервитут. Евентуални вреди на земеделска продукция, причинени от движението на техника (погазване на посеви), би следвало да се обезщетят по общия ред от инвеститора.
Ограниченията в ползването на засегнатите имоти също е изрично уредено в чл. 14 от Наредба № 16 и следва да се прилагат и при сервитутите на ротори на вятърни генератори. Струва ми се, че изискванията на чл. 14, ал. 1, т. 2 и т. 5 от Наредба № 16 биха могли да бъдат модифицирани по отношение на сервитути за преминаване на ротори на вятърни генератори, защото последните преминават достатъчно високо над засегнатите имоти[5] и би могло да се предвиди изключение на тези ограничения, особено що се касае до паркиране на превозни средства.
В правната теория и практика не е спорно, че сервитутът за право на преминаване по чл. 192 ЗУТ и сервитутът за прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура по чл. 193 ЗУТ са класически поземлени сервитути, при които има господстващ и служещ имот, докато сервитутите на енергийните обекти по ЗЕ са квазилични сервитути (както прие и ВКС в тълкувателната си практика), които възникват в полза на енергийни предприятия, поради което тяхната същност изключва наличието на „господстващ имот“ в класическия смисъл на това понятие.
Съществена разлика между двата вида сервитути е начинът на тяхното учредяване (възникване). Класическите сервитути по ЗУТ по правило възникват въз основа на съгласие между собствениците на господстващ и служещ имот[6], докато сервитутите по ЗЕ са законови сервитути. Те възникват ex lege по силата на закона при наличие на предвидените кумулативни законови предпоставки, а именно – 1) влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП); 2) оценка на размера на обезщетението, изготвена по реда на чл. 210 ЗУТ и 3) изплащане или депозиране на обезщетение в полза на собствениците на имотите, попадащи в границите на сервитутните зони[7].
Ето защо наличието на договор между собственика на засегнатите имоти и титуляря на сервитутното право за учредено по реда на чл. 64 ал. 11 ЗЕ не е част от фактическия състав на учредяване на сервитута[8]. Съответно липсата на такъв договор не би могла да е основание за отказ от вписване на сервитута. Законът предоставя само възможност, но не и задължение за сключване на такъв договор. Той не включва в себе си съгласие за учредяване на сервитутното право, а само и единствено би могъл да документира съгласие между страните относно размера на дължимото обезщетение.
При липса на предписана от закона форма формално, не е необходима дори писмена форма на договор за изплащане на обезщетението. Съгласието би могло да бъде постигнато и устно или чрез размяна на писма или имейли със собственика и при липса на спор между собственика и ползвателя на правата, платежно нареждане, доказващо заплащането на сумата с основание „обезщетение за учредяване на сервитутни права“, би следвало да е достатъчно доказателство за вписване на сервитутното право. Разбира се, от практическа гледна точка, сключването на писмен договор е в полза и на двете страни, но той би послужил само като доказателство за постигнатото съгласие в случай на спор относно размера на обезщетението. От гледна точка на вписване на сервитутното право, наличието на такъв договор не е изискване за вписване, а още по-малко сключване на такъв договор с нотариална заверка на подписите и/или съдържанието на договора.
Именно тук е основната разлика между сервитутите, учредени по реда на Закона за енергетиката и класическите сервитути. При последните, сключването на договора е елемент от фактическия състав, защото сервитутът е договорен, а не възниква по силата на закона както сервитутите по чл. 64 от Закона за енергетиката. При класическите сервитути основната функция на договора е да документира волята на страните за учредяване на сервитутното право. Наличието на договор е предвидено изрично в закона като изискване за учредяването на сервитута (освен в хипотезата на липса на съгласие по чл. 192 и 193 ЗУТ, в които договорът се замества с административен акт).
Такова изискване в закона липсва по отношение на енергийните сервитути. За тях законът изисква като условия за вписването само влязла в сила заповед за одобрението на подробен устройствен план, оценка по реда на чл. 210 ЗУТ (или независим оценител) и доказателства за заплатено или депозирано обезщетение. Последното може да бъде уговорено директно със собствениците на засегнатите имоти, изплатено на тях или внесено по сметка на общината на разположение на собствениците. Липсва изискване за сключен договор (камо ли с нотариална заверка на подписите) като условие за вписване на сервитута. На практика, копие от такъв договор може да се изисква само ако има сключен такъв, но в хипотезата на определено обезщетение по реда на чл. 210 ЗУТ и наличие на доказателства за изплащането на определената сума по сметка на собствениците и/или по сметка на общината, основания за отказ от вписване поради липса на сключен договор няма.
Законът изрично указва, че актът, който подлежи на вписване, е самата заповед за одобрение на подробния устройствен план. Към нея би следвало да е приложена оценката и доказателствата за изплащане или депозиране на определения размер на обезщетението. Ако съгласието между титулярят на сервитутното право и собственика е документирано в договор, той би следвало да бъде приложен, но само при условие, че има такъв. Самият договор не подлежи на вписване, защото не той, а заповедта за одобряване на подробния устройствен план е актът, подлежащ на вписване.
Ако договор липсва, това не би могло да послужи като основание за отказ от вписване на сервитутното право при наличие на останалите доказателства (заповед за одобрение на ПУП, оценка и доказателства за платено или депозирано обезщетение). Именно поради липсата на законово изискване за определена форма на договора, както и различната му функция при учредяване на сервитути по закона за енергетиката, изискване за такъв договор, а още по-малко сключването му с нотариална заверка няма опора в закона. Следователно отказ от вписване на сервитут, учреден по реда на чл. 64 от Закона за енергетиката поради липса на договор със собствениците на засегнати имоти или липса на нотариална заверка на такъв договор, би бил незаконосъобразен.
Предвид горното, при изграждане на ветрогенератори (ВГ) не е необходимо да се придобива собствеността върху имотите, попадащи в сервитута на ротора на ВГ, нито да се придобива вещно право на строеж върху тези имоти, тъй като сервитутното право над засегнатите имоти възниква по силата на закона (с одобряването на ПУП-а и изплащането на обезщетение). Дори и когато обезщетението бъде определено по съгласие между страните (в свободна форма, в т.ч. и писмена такава), това не променя характера на сервитута като законов такъв, поради което даденото в писмен вид съгласие за определяне размера на дължимото обезщетение (напр. договор) не подлежи на вписване в имотния регистър. Не това съгласие е правопораждащият сервитута юридически факт. В последния случай, страните свободно определят помежду си реда и начина за изплащане на обезщетението – обикновено това е чрез договор, макар и законът да не го предвижда изрично. Той няма вещноправен ефект, а чисто облигационен, тъй като урежда само вътрешните отношения между страните във връзка с възникналия по силата на закона сервитут. Законът не поставя никакви изисквания по отношение на формата на договора, в това число нотариална заверка (арг. от Определение № 509 от 17.07.2013 г. на ВКС по ч. т. д. № 2639/2013 г., I т. о., ТК).
Това законодателно решение е логично, тъй като сервитут по чл. 64 ЗЕ не трябва да се смесва с този по чл. 193 УТ, каквато практика се наблюдава. Това е така, защото при класически сервитут по чл. 193 ЗУТ чрез сключения договор с нотариална заверка на подписите се придобива правото да се изгради и придобие собствеността върху отклонението от общата мрежа на техническата инфраструктура в чуждия имот. В настоящия случай не се придобива право на собственост, а се уреждат отношенията между собственици на отделни имоти. Горните изводи се подкрепят от факта, че дори и в случаите на класически сервитути по реда на чл. 192 и 193 ЗУТ при липса на съгласие сервитутът се вписва без наличието на договор, а на основание административен акт. Тоест и в хипотезата на класически сервитут по ЗУТ е възможно да се впише сервитутът без наличието на договор. Argumentum a fortiori при липсата на такова изискване и изрична законова уредба кой акт подлежи на вписване при енергийните сервитути (заповедта за одобрение на ПУП), наличие на договор за уреждане размера на дължимото обезщетение не би могло да е основание за отказ от вписване на сервитутното право.
В самия акт за одобрение на ПУП обаче е необходимо да са налице определени предпоставки, които да позволят вписването на сервитутното право. Законът изисква пред Агенцията по вписванията да се представи както текстовата част на заповедта, така и графичната част. За да се извърши вписването, на съдията по вписванията следва да бъде предоставена като минимум информация за размера на засегната площ от всеки имот и графична схема на сервитута. Това налага включване на таблица с размера на засегната площ на всички имоти, върху които ще се учреди сервитутното право. Възможно е в заповедта за учредяване на ПУП или в графичната част да се опишат правата на титуляря на сервитутното право или поне да се включи препратка към Наредба № 16. Това би позволило на съдиите по вписванията по-лесно да се ориентират към приложимите правни норми и опишат правата на титуляря при вписването, но доколкото сервитутното право възниква по закон и в закон са определени правата и задълженията на титуляря и собствениците на засегнати имоти, това не е задължително и не би могло да е основание за отказ от вписване или порок на самото вписване[9].
В заключение, следва да отбележа, че след промените в Закона за енергетиката от м. октомври 2023 г. вече има специален ред за учредяване на сервитутни права за преминаване на ротори на вятърни генератори над съседни поземлени имоти. Ето защо всякакви „екзотични“ решения на проблема с използване на сервитути по чл. 192 ЗУТ или други би следвало да се считат за нищожни поради противоречие със закона.
Сервитутните права възникват по силата на закона и за вписването им е необходимо да има наличие на влязла в сила заповед за одобрение на подробен устройствен план, оценка по реда на чл. 210 и документи, доказващи заплащането и/или депозирането на определеното обезщетение. При наличие на договор с всички или някои от собствениците, уреждащ размера на обезщетението, той би следвало да бъде представен на Агенцията по вписванията, но липсата му не би могла да бъде основание за отказ от вписване на сервитутното право при наличие на останалите документи, изброени по-горе. Сервитутът следва да се впише по партидата на всички засегнати имоти и по партидата на титуляря на сервитутното право с описание на площта от всеки от засегнатите имоти.
За пълнота следва да се отбележи, че при учредяване на сервитутни права в горски имоти процедурата е различна и ще бъде предмет на допълнителен анализ, но основните характеристики на сервитутното право са същите.
Горните проблеми се наблюдават и при вписване на сервитутни права за стоеж на линейни обекти – особено в случаите на електропроводи, с които съответните енергийни обекти се присъединяват към електропреносната мрежа. Известни са случаи, в които съдии по вписванията изискват договори по реда на чл. 193 ЗУТ за такива обекти, въпреки че законоустановеният ред е описан в специалния закон за енергетиката и би следвало това да е приложимият ред. Факт е, че в тези случаи присъединителните електропроводи би могло да се считат за отклонения от общите мрежи, но при наличие на специална законова регламентация, тя би следвало да се прилага. Доколкото темата със сервитутни права при изграждане на присъединителни електропроводи не е фокус на настоящия анализ, тя ще бъде подробно изследвана в отделно проучване. Следва да отбележим, че при наличие на специална законодателна уредба, редно е тя да бъде прилагана. Алтернативни решения будят сериозни съмнения за нищожност.
Считано от 26.04.2024 г., в сила е изработеният от Агенцията за устойчиво енергийно развитие Наръчник за процедурите при изграждане или реконструкция на енергийни обекти и съоръжения за производство на енергия от възобновяеми източници в изпълнение на изискванията на чл. 7, ал. 2, т. 16 от Закона за енергията от възобновяеми източници (ЗЕВИ), който предоставя практически насоки в тази връзка на всяка община (https://www.seea.government.bg/bg/narachnitzi).
Центровете по чл. 22 ЗЕВИ са публични и са длъжни чрез интернет страницата на съответната община (или по друг подходящ начин) да оповестят Наръчника. В него подробно е описана и процедурата по вписване на сервитута на ротора на вятърния генератор по партидата на засегнатия от сервитута имот. С цел уеднаквяване на практиката тази процедура би следвало да бъде сведена до знанието на съдиите по вписванията. Доколкото към датата на публикуване на настоящия анализ не са известни прецеденти на вписване на сервитутни права за преминаване на ротори на вятърни генератори по новоприетите правила, практика по темите, засегнати в това изследване, тепърва предстои да се формира.
Илия ГРОЗДАНОВ, адвокат
_____
[1] Тук е редно да отбележим, че при промените законодателят пропусна да включи и площадкови обекти, за да се уеднаквят законовите текстове.
[2] Каквато например се изисква при договори по чл. 192 и 193 ЗУТ, както и останалите актове, подлежащи на вписване. Това решение е правилно, защото договорите в тези случаи не се вписват.
[3] Доколкото приложимите норми на Наредба № 16 от 09.06.2004 г. следва да се тълкуват като императивни, договорни „отклонения“ от тях би следвало да се третират като нищожни поради противоречие със закона.
[4] Ограниченията в ползването на засегнатите имоти са детайлно изброени е чл. 13-15 от Наредба № 16 от 09.06.2004 г. за сервитутите на енергийните обекти.
[5] Роторите на най-малките генератори минават над 20 м над повърхността на земята, а роторите на повечето от използваните генератори в момента преминават над 40 м над повърхността на земята, което позволява използването на имотите под тях.
[6] При липса на съгласие е предвидена алтернативна форма – по силата на административен акт с гражданскоправни последици (заповед), но законът във всички случаи изисква поне преговори със собственика на засегнатия имот, за да се докаже липсата на съгласие, което от своя страна създава компетентност за административния орган да издаде заповед.
[7] Спорен остава въпросът дали заплащането на обезщетение може да бъде избегнато при съгласие между титуляря на сервитутното право и собственика на засегнатия имот и дали страните биха могли да уговорят размер на обезщетението по-нисък от оценката по чл. 210 ЗУТ. От една страна, чл. 64 ал. 6 ЗЕ указва, че размерът на обезщетението се извършва по реда на чл. 210 или по съгласие на страните „въз основа на оценка на независим оценител“. Тоест законът допуска по-нисък размер на обезщетение, което от своя страна включва и съгласие за безвъзмездно учредяване на сервитутното право. От друга страна обаче, чл. 64а ал. 1 ЗЕ изисква като условие за вписването „документ за изплатено обезщетение“. Анализ на тези разпоредби води до извода, че не е невъзможно да се учреди сервитутно право безвъзмездно, но в този случай това съгласие задължително трябва да е документирано в договор между инвеститора и собственика на засегнатия имот и този договор да се представи пред Агенцията по вписванията, за да се удостовери тази уговорка.
[8] Извън хипотезата на безвъзмездно учредяване на правото, описана в предходната бележка.
[9] Практиката показва, че в голяма част от общините общинските власти отказват да посочват такива подробности в заповедите и в графичната част от тях.
