Меню

Настоящата статия има за цел да разгледа въпроса как влияе сключеният договор за разпределение на ползването (ДРП) между съсобственици върху управителните им правомощия и в частност – върху възможността съсобствената вещ да бъде отдадена под наем. Темата изисква да се обърне внимание поотделно на множеството облигационни правоотношения, които биха възникнали между отделните групи лица: 1. Правоотношение между съсобственика и останалите съсобственици, отдали в нарушение на сключения ДРП вещта под наем на едно трето лице; 2. Правоотношение между същия съсобственик и наемател, сключил договор за наем не с него, а с другите съсобственици, притежаващи общо повече от 1/2 ид. част от вещта, когато с договора за наем е уговорено наемателят да ползва това, което съсобственикът е трябвало да ползва съгласно ДРП (времево или пространствено); 3. Правоотношение между съсобственик, който по силата на ДРП може да ползва цялата вещ временно или реална част от нея, паралелно с другите съсобственици, и наемател, на когото съсобственикът (в качеството на наемодател) е отдал под наем това, което сам има право да ползва. Темата не е била обект на задълбочено разглеждане в досегашната ни правна литература. Това ме кара да вярвам, че ще представлява интерес за читателя. Освен удовлетворяване на теоретичния интерес, намирането на отговори на множеството въпроси, които анализът предполага да бъдат зададени, би имало и подчертано практическо значение. Статията си поставя за цел да намери тези отговори, без да претендира за академична непогрешимост на изведените заключения. За краткост в изложението, макар и с риск да не бъда акуратно академичен в изказа, по-долу съсобственикът, който има правото да ползва сам общата вещ за определен период от време съгласно сключения ДРП, респ. – да ползва конкретна реална част от общата вещ, заедно с другите съсобственици, ще бъде обозначаван като „правоимащ съсобственик/правоимащо лице“.

На първо място, като общ за цялата тема, следва да се разгледа въпросът дали възможността за сключване на договор за наем от мнозинството съсобственици, притежаващи общо повече от 1/2 ид. ч. от правото на собственост върху вещта, се влияе от сключения по-назад във времето договор за разпределение на ползването на общата вещ (напр. X, Y и Z притежават по 1/3 ид. ч. от съсобствен апартамент; между тримата съсобственици е постигнато съгласие да разпределят ползването на жилището помежду си във времево отношение, като Х има право да ползва през календарната 2011 и 2012 г., Y – 2013 и 2014 г., Z – 2015 и 2016 г.; след сключването на договора Y и Z отдават под наем жилището на наемател N за календарната 2012 г.).

В така описаната примерна хипотеза могат да бъдат поддържани две становища:

Според първото – договорът за разпределение на ползването между съсобственици не влияе върху възможността тези лица да отдадат под наем общата вещ в нейната цялост, защото уговорката за разпределение на личното служене не влияе върху възможността от съсобствената вещ да се извлича граждански плод и ако такъв бъде реализиран, по правилото на чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността (ЗС), част от полученото се дължи на съответния съсобственик съобразно квотата му в съсобствеността. Това становище изхожда от идеята, че щом е налице съглашение относно личното служене, общите правила във връзка с разпределение на ползването между съсобствениците, уредени в чл. 32, ал. 1 ЗС, не са приложими, а отношенията се уреждат съгласно уговореното. В същото време – щом няма уговорка за нещо различно от общите правила по въпроса за гражданските плодове, по него се прилага общият режим на чл. 30, ал. 3 ЗС.

Според другото становище сключеният договор за разпределение на ползването между съсобствениците на обща вещ влияе и върху възможността от вещта да се събира граждански плод под формата на наемна цена. Тази теза поддържа виждането, че дори в договора да няма уговорка относно гражданските плодове, такава имплицитно се съдържа в него, като за времето, в което е предвидено вещта да се ползва от един съсобственик изцяло, наемната цена би се дължала на този съсобственик в цялост, а не на всички съсобственици – пропорционално на дяловете.

На друго място имах възможност да застъпя подробно[1], че липсата в договора за разпределение на ползването на уговорка относно разпределението на плодовете от вещта не следва да се приема като неоспорим аргумент за приложение на правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС. Възприето бе виждането, че когато съсобствениците са си разпределили ползването на общата вещ чрез договор помежду си, плодовете за конкретен период от време, в който цялата вещ може да се ползва изцяло от един съсобственик или от конкретна реална част от вещта, която се ползва от съответния съсобственик, принадлежат на този, който има правото лично да си служи. Затова и не смятам за нужно в настоящото изложение да се повтаря подробната аргументация на застъпеното становище[2].

Договорът за наем на чужда вещ не е недействителен[3].

На първо място – не е недействителен договорът за покупко-продажба на чужда вещ. Покупко-продажбата е сделка на разпореждане. Щом сделката на разпореждане с чужда вещ не е недействителна, не следва да се счита като недействителна и сделка по управление на вещта.

На второ място – в случая бихме имали управително действие, извършено от съсобственик/съсобственици – носители, макар и в идеални части, на правото на собственост върху вещта. Щом една сделка, сключена от несобственик, не е недействителна, per argumentum a fortiori санкцията на недействителността не може да тегне при същата сделка, сключена от лица, които са титуляри на правото на собственост, макар и в квоти.

На трето място – отговорността за неизпълнение на договора за разпределение на ползването не би се породила, ако се приеме, че сключеният в нарушение на договора за привременна делба договор за наем е недействителен. Сключилите договора за наем съсобственици биха навели съображения, че след като последният е недействителен, той по никакъв начин не рефлектира негативно на правоимащия съсобственик – договорът е едно „правно нищо“, наемателят не може да черпи права от него, не може да има права, които да надделеят над правата на съсобственика по ДРП, следователно дори да е сключен договор за наем, той не е произвел своето действие, в което пък действие се изразява възможността наемателят да противопостави права на правоимащия съсобственик.

Относно съотношението между сключения договор за разпределение на ползването и правомощието на мнозинството да приеме решение по управлението на общата вещ следва да бъдат отбелязани няколко неща:

Считам, че законовото разрешение управлението на общата вещ да се осъществява по решение на мнозинството е приложимо доколкото между всички съсобственици не е сключен договор за разпределение на ползването. Налице ли е договор, мнозинството няма власт да разрешава въпроса дали да отдава съсобствената вещ под наем, ако това отдаване би нарушило договора за разпределение на ползването. По-общо, в теорията се поддържа, че споразумението между съсобствениците за начина на ползване на общата вещ е задължително за тях и нито мнозинството, нито съдът могат да го изменят принудително; ако мнозинството вземе решение да промени споразумението, малцинството има основание да се отнесе до съда с иск за отмяна на решението, а съдът ще трябва да приложи договора между съсобствениците[4]. На този, който има правото да си служи лично с цялата вещ в определен времеви период или с реална част от нея, паралелно с други съсобственици, които ползват други разпределени реални части, принадлежи и правото да отдава под наем това, което сам има право да ползва съгласно ДРП. Този извод произтича от следните съображения:

На първо място, съгласно чл. 20а, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, като взаимното съгласие на страните (съгласно втората алинея) е въведено от законодателя като императив за тяхното изменение или прекратяване[5]. Със сключването на ДРП страните са разрешили помежду си въпросите кой, какво, кога ще ползва по взаимно обвързващ начин. Не следва да се допуска всяка страна по договора едностранно, когато притежава повече от 1/2 ид. ч. от правото на собственост върху вещта или заедно с друга (притежаващи общо повече от 1/2 ид. ч.), да изменя договора без съгласието на останалите съсобственици. Такъв извод обезсмисля предвидимостта в отношенията, която договорът е създал. Мнозинството, а не всички страни по договора, ще може да изменя договора, когато поиска. На практика изменението ще е резултат от налагането на волята на мнозинството, а не от взаимното общо съгласие. Когато е налице договор, принципът следва да е друг – общата воля на всички съсобственици надделява над волята на мнозинството. Правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС не трябва да се разглежда като неограничена, живееща самостоятелен живот, възможност. То следва да важи, доколкото между лицата, за които се отнася, не е налице договорна връзка. Ако такава има, тя трябва да се изпълнява така, както е уговорена. По никакъв начин посочената по-горе разпоредба не дерогира нито чл. 20а ЗЗД, нито чл. 63, ал. 1 ЗЗД. Съсобствениците сами са избрали да удовлетворят интересите си чрез сключването на договор и този именно договор е законът, който урежда дължимото помежду им поведение занапред. Затова и от този момент нататък мнозинството следва да се счита за лишено от възможността да решава въпроси, които биха нарушили договора за разпределение на ползването, сключен между всички съсобственици.

На второ място – налице е съдебна практика[6], според която, когато между съсобствениците, обвързани от договор за разпределение на ползването, не може да бъде постигнато съгласие относно изменението на същия, съсобствениците не могат да искат от съда да преуреди уговореното разпределение по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, освен ако не са се променили съществените обстоятелства, с оглед на които е било постигнато съглашението. Практиката приема още[7], че щом липсват данни за настъпили изменения на обстоятелствата, при които е бил сключен ДРП, ново разпределение по реда на чл. 32 ЗС е недопустимо. На друго място имах възможността да отбележа[8], че дали са налице нови обстоятелства в контекста на посочените съдебни решения, следва да е въпрос по съществото на спора, по основателността на иска, а не по неговата допустимост. Щом съдът, като орган на държавна власт, няма правомощие да изменя постигнатото между съсобствениците съгласие относно разпределянето на ползването на общата вещ, с такова правомощие не разполага и мнозинството съсобственици – равнопоставени частноправни субекти. Щом съдът няма правото да наложи нещо различно от уговореното, на мнозинството също не следва да се признава такова право.

На трето място – съгласно чл. 65, ал. 1 ЗЗД, кредиторът не може да бъде принуден да приеме в изпълнение нещо, различно от дължимото. Правоимащият съсобственик не е длъжен да приеме предложение от останалите съсобственици да получи част от наемната цена – може да иска да ползва лично или сам да отдаде на избрано от него лице това, което има право да ползва. Останалите съсобственици нямат възможност да наложат нещо различно от уговореното в ДРП, сключен от и обвързващ всеки от сътитулярите на правото на собственост.

Посочените по-горе аргументи, макар от различно естество, водят до един и същ извод – след като реалното ползване на съсобствената вещ е разпределено чрез договор, мнозинството няма правомощие да изменя договора, приемайки решение за отдаване на вещта под наем в нарушение на постигнатото с договора съгласие. Ако липсва воля за изменение на договора, същият може да се измени от съда, но само при положение, че са налице обективни обстоятелства за това. Дали има или няма обективни обстоятелства, налагащи промяна, следва да е въпрос на конкретна преценка. Тази конкретна преценка трябва да се осъществява именно от съда, а не от мнозинството съсобственици. Това е леснообяснимо – мнозинството съсобственици винаги биха твърдели, че е налице изменение на обстоятелствата, при които е постигнато съгласието. Затова е необходимо въпросът да се решава от орган, еднакво отдалечен от всички страни в спора, а не от самите страни по спора. Съдът ще провери дали твърденията на страните отговарят на обективните факти. Даването на възможност мнозинството да измени вече сключения договор отнема възможността за обективна преценка и създава риск под булото на твърдения, че обстоятелствата са се променили, да се „прескочи“ сключеният договор. Ако все пак е налице последващо договора решение на мнозинството, за правоимащия съсобственик остава възможността да инициира производство по чл. 32, ал. 2 ЗС.

Със сключването на договора за разпределение на ползването се отнема възможността на мнозинството да приеме решение за отдаване на общата вещ под наем в нарушение на договора. Това обаче далеч не значи, че мнозинството не би го сторило. В хипотезата на сключен договор за наем се пораждат множество въпроси: кой има права, какви са те, срещу кого може да ги упражни, по какъв ред и т.н. Със сключването на договора за наем се обособяват три групи правоотношения: съсобственици, приели решение за отдаване на общата вещ под наем в нарушение на ДРП – съсобственик, по отношение на когото приетото решение е в ущърб; съсобственици (наемодатели) – наемател; правоимащ съсобственик – наемател. Тези три групи правоотношения следва да се разгледат последователно, като се държи сметка както за относителната самостоятелност на съответната двойка, така и за нуждата между различните двойки да не се поставя непреодолима червена линия, предвид на това, че дадени правни последици от една двойка биха могли да окажат въздействие върху конкретни разрешения, свързани с някоя от другите двойки.

Група I: Правоотношение между съсобствениците, приели решение за отдаване на общата вещ под наем в нарушение на ДРП, и съсобственика, по отношение на когото приетото решение е в ущърб

Отдаването под наем на реалната част на правоимащия съсобственик, респ. на цялата вещ в периода, в който тя може да се ползва изцяло от този съсобственик, съставлява неизпълнение на договора за разпределение на ползването. Не е необходимо наемателят да е започнал да осъществява фактическа власт върху вещта. Достатъчно е да се вземе предвид, че отдавайки вещта или реалната част от нея под наем, съсобствениците създават предпоставки за обезпокояване и смущаване на ползването на правоимащия съсобственик. Наемателят може да не бъде допуснат да ползва вещта от съсобственика, но това далеч не означава, че този наемател няма да извърши фактически и/или правни действия, рефлектиращи в правната сфера на съсобственика – фактически опити да се настани и/или предявяване на иск срещу сътитуляря на правото на собственост. Въпросът дали наемателят осъществява или не фактическа власт върху вещта е относим към основателността на претенцията за вреди, която съсобственика би могъл да предяви, а не към това дали отдаването под наем на съсобствената вещ в разглежданата хипотеза е или не е противоправно. Договорът за наем е консенсуален, а не реален. Сключването на договора поражда облигационната връзка между страните по него, от една страна, а от друга – представлява неизпълнение на договора за разпределение на ползването, щом отдаденото под наем е предвидено да се ползва от конкретен съсобственик съгласно постигнатото между всички съсобственици предхождащо договора за наем съглашение по привременна делба.

Така, на плоскостта на облигационното право между правоимащия съсобственик и съсобствениците, нарушили договора за разпределение на ползването, възникват следните претенции:

Иск на правоимащия съсобственик за реално изпълнение на договора за разпределение на ползването, насочен срещу отдалите вещта под наем съсобственици (чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД). Съсобственикът разполага с правото да поиска съдът да задължи останалите съсобственици да изпълнят договора за привременна делба. За съсобственика е налице правен интерес и да поиска обезщетение за времето, в което е бил лишен от възможността да ползва лично. За да бъде обвързан от силата на пресъдено нещо, наемателят също следва да бъде привлечен като страна в процеса.

Иск за обезщетение поради неизпълнение (чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД) – съсобственикът може да поиска вместо реално изпълнение обезщетение за неизпълнение на договора. В този случай нему ще се дължи обезщетение в размер на средния пазарен наем за имота за времето, в което ползването на същия е било препятствано чрез допуснатия от съсобствениците наемател. Нещо повече – в случая би била налице хипотезата на чл. 82, ал. 1, изр. 2 ЗЗД – съсобствениците са недобросъвестни по смисъла на посочената разпоредба (като страни по ДРП са знаели, че конкретната реална част е разпределена за ползване на един от тях, респ. цялата вещ е следвало да се ползва от един от тях за определен период и въпреки това са отдали под наем съответната част, респ. цялата вещ). Те следва да носят отговорност за всички преки и непосредствени вреди, а не само за претърпяната загуба и пропусната полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Така например, ако сам правоимащият съсобственик е смятал да отдаде вещта под наем за периода, в който има правото, съгласно договора, да я ползва лично, сторил го е, като е сключил договор за наем за цена, по-висока от наемната цена, уговорена между съсобствениците и „техния“ наемател, на правоимащия съсобственик следва да се признае възможността да претендира не просто средната наемна пазарна цена за съответния период, а наемната цена, която той е уговорил със „своя“ наемател. Тук обаче следва да бъде отбелязано, че по въпроса за вредите при договорно неизпълнение съдилищата възприемат почти безкритично принципните постановки на ТР № 3 от 12.12.2012 г. по тълк. д. № 3/2012 г. на ВКС, ОСГТК. В решението се поддържа, че за да бъдат обезщетени претендираните вреди, трябва да съществува (да е съществувала) сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора, като тази сигурност не се предполага. В конкретния случай, съобразно мотивите на посочения акт, за да обоснове основателността на претенцията си правоимащият собственик ще трябва да представи сключен с контрахента си договор за наем за периода, в който съсобственикът има право да ползва съобразно договора за разпределение на ползването. Съвсем друг е въпросът, че при договор без достоверна дата (без заверка на подписи или дата; невписан) на правоимащия съсобственик с висока степен на вероятност ще бъде противопоставено възражение, че наемният договор е антидатиран, създаден за нуждите на процеса. Но, така или иначе, този въпрос е свързан с основателността на иска, а не с принципната възможност за бъде предявен иск за обезщетение вместо изпълнение.

В светлината на ал. 2 на чл. 79 ЗЗД следва да се отбележи, че при предявен иск за обезщетение вместо изпълнение неизправните съсобственици могат да предложат реално изпълнение. Въпрос на преценка за всеки конкретен случай е дали правоимащият съсобственик все още има интерес от реално изпълнение. Така, съсобствениците могат да предложат обезщетение за времето, в което неправомерно са лишили съсобственика от възможността да ползва лично съгласно договора за разпределение на ползването, а за оставащия период до изтичането на целия срок – да предложат реално изпълнение. Възможно е също съсобствениците да предложат да обезщетят правоимащия съсобственик, като се съгласят той да ползва изцяло вещта за толкова време след изтичането на срока, в който е имал право да ползва съгласно договора, за колкото е бил лишен – Х е следвало да ползва целия имот за календарната 2011 г., но поради наемател, допуснат от Y и Z, за Х остава възможността да ползва от м. юни до м. декември същата година. Y и Z могат да предложат вместо да заплащат обезщетение за времето от м. януари до м. май (вкл.), Х да продължи да ползва имота и след м. декември 2011 г. Нещо повече – допустимо е Y и Z да предложат на Х той да ползва цялата вещ дори повече време в сравнение с първоначално уговорения в договор период – например да ползва девет месеца вместо шестте, за които е имал право, но е бил препятстван.

Когато вещта е била разпределена за ползване в пространствено отношение, допустимо е съсобствениците, отдали под наем и помещението/частта на правоимащия, да предложат вместо парично обезщетение реално ползване от последния на помещенията/частите, разпределение на съсобствениците, или на някое от тези помещения/части. Въпрос на допълнителна уговорка е за какъв период да бъде това, стига правоимащият съсобственик да е съгласен на подобно предложение.

Ако по договора за разпределение на ползването е уговорена неустойка, същата би се дължала на правоимащия съсобственик от нарушилите съглашението съсобственици. В тази хипотеза съдът ще изследва вида неизпълнение (пълно или частично), а в зависимост от това как е уговорена клаузата за неустойка, може да се стигне до различни разрешения във връзка с дължимостта ѝ – например една обща сума, дължима на части от неизпълнилите договора съсобственици или сума в определен размер, дължима в цялост от всеки един от съсобствениците. Договорът може да съдържа и клауза за солидарна отговорност към изправната страна в случай на виновно неизпълнение – всеки от съсобствениците поема солидарна отговорност за неизпълнение на договора към всеки от останалите. При неизпълнение на договора от един съсобственик, ощетеният има право да насочи претенцията си както към неизпълнилия, така и към всеки от останалите съсобственици – страни по ДРП. Такава клауза би имала подчертано дисциплиниращ ефект и допълнително би стимулирала участниците в облигационното отношение към точно и добросъвестно изпълнение на договора. В случай че солидарност не е уговорена, по аргумент от чл. 121, ал. 1 ЗЗД, отговорността на неизпълнилите договора съсобственици към правоимащия такъв за дължимост на неустойката е разделна. Нещо повече – солидарна отговорност за задължението за заплащане на неустойка за неизпълнение на договора за разпределение на ползването може да бъде поета и от трето лице, което няма качеството съсобственик (например съпруг на съсобственик). За това конкретно задължение е допустимо страна по договора да е лице – несобственик. От него обаче може да се иска само това – да заплати едно парично задължение. Лицето не може да изпълнява договора вместо конкретната страна. Уговорка – лицето да отговаря за дължимата неустойка така, както отговаря за нея сам конкретен съсобственик, е допустима.

Съсобственикът има правото да развали договора за разпределение на ползването. Развалянето е извънсъдебно. На друго място[9] имах възможността да отбележа спецификите относно развалянето на този тип договор, поради което в настоящото изложение те няма да бъдат отново повтаряни.

Следва обаче да се разгледа един друг въпрос, който възниква, ако се приеме, че договорът за разпределение на ползването е развален – какво се случва със сключения договор за наем, предвид това, че същият се явява сделка на управление, сключена по решение на мнозинството съсобственици, действително – по време на действащ договор за разпределение на ползването, в нарушение на договора, но каква е съдбата на наемния договор, при все че е налице отпадане на договорната връзка между съсобствениците, настъпило в резултат на извършеното разваляне?

Договорът за разпределение на ползването е с продължително изпълнение. По арг. от чл. 88, ал. 1, изр. 1 ЗЗД развалянето на този договор няма обратно действие. От този извод следва, че пред изпълнението на приетото от мнозинството решение за отдаване на вещта под наем, считано от датата на развалянето на договора, не стои вече опасността, която е била налице по време на действието на съглашението – съсобственикът правомерно да осуети изпълнението на решението на мнозинството, релевирайки възражение, че има право да откаже да допусне наемателят да упражнява фактическа власт върху отдадения под наем недвижим имот, респ. върху реалната част на правоимащия съсобственик. Решението на мнозинството ще бъде задължително за съсобственика, който е развалил ДРП. Докато договорът е в сила, решението на мнозинството, което противоречи на съглашението, нито обвързва правоимащия съсобственик, нито води до изменение на договорната връзка. Щом в един последващ момент между страните вече не е налице договорна обвързаност, управлението на съсобствената вещ се осъществява по общите правила. Тези правила временно са били дерогирани чрез общата воля на съсобствениците посредством сключения договор за разпределение на ползването. С отпадане на договорната връзка приложимостта им се възстановява.

При осъществено разваляне на договора правоимащият съсобственик има право на обезщетение за вредите от неизпълнението на договора (чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД). Така, ако съсобственикът, в нарушение на договора, е бил лишен от ползването на имота, респ. на реална част от него, за времето, за което е бил лишен, му се дължи обезщетение – Х не е ползвал жилището 7 месеца от полагаемите му се 12. Х разваля договора. Задължението на останалите съсобственици да му предоставят занапред ползването за неизтеклия петмесечен период отпада от момента на разваляне на договора. Вредите, които Х е претърпял като последица от това, че не е ползвал през седемте месеца, в които му е било отредено, остават. Обезщетение за тях се дължи. Вредите трябва да бъдат поправени. В противен случай те биха останали в тежест на изправния съсобственик, който правомерно, като не желае занапред да търпи изпразнената от съдържание договорна връзка, я е развалил.

От момента на развалянето на договора за разпределение на ползването на изправния съсобственик ще се дължи част от наемната цена, пропорционална на притежавания от него дял в съсобствеността. По аргумент от чл. 30, ал. 3 ЗС, частта от цената се дължи без покана. Дължи се пропорционална част от всяка наемна вноска, считано от сключването на договора за наем.

Във връзка с правоотношението правоимащ съсобственик – съсобственици, нарушили договора за разпределение на ползването чрез отдаване на общата вещ под наем, възниква и друг въпрос, чийто отговор не е търсен в теорията – отговарят ли съсобствениците към съсобственика, ако по време на ползването на вещта наемателят я увреди (мнозинството е допуснало наемател в имота във времето, в което този имот е следвало да се ползва от правоимащия съсобственик, а наемателят е увредил вещта – премахнал е радиаторите, повредил е инсталации или е извършил други действия, в резултат на които вещта е станала негодна за обикновено употребление). Ако в резултат на увреждащите действия съсобствениците са отстранили наемателя, но жилището е обективно негодно да се ползва като такова за остатъка от срока, в който ползването е разпределено на правоимащия съсобственик, или за част от този период, считам, че съсобствениците отговорят пред съсобственика за вредите, причинени от наемателя. Съображенията за това са следните:

На първо място не следва да е различно правното положение тогава, когато съсобственикът изцяло е лишен от ползването, и тогава, когато правна възможност за ползване е налице, но не и фактическа. Ако в горния пример правоимащият съсобственик сам е предприел действия за отстраняване на последиците от противоправното поведение на наемателя (закупил е материали, платил е на майстори), възстановяването на разходите следва да се дължи от неизпълняващите договора за разпределение на ползването съсобственици в пълен обем, а не пропорционално на квотите в съсобствеността. В противен случай би се стигнало до пропорционално възлагане на част от стойността на разходите на съсобственик, който нито има вина, че ДРП е нарушен, нито има вина, че едно непознато за него лице – страна по правоотношение с останалите съсобственици, е извършило увреждащи вещта действия.

Даденото от изправния съсобственик за възстановяване на последиците от чуждо противоправно поведение следва да се дължи от тези, които са проявили такова поведение. Наемателят ще отговаря пред съсобственика на основание чл. 45 ЗЗД. От друга страна – нищо не налага да бъдат освободени от отговорност останалите съсобственици – наемодатели. Отговорността ще се понесе на основание чл. 82, ал. 2, изр. 2 ЗЗД. Сключването на договора за наем се явява противоправно, в нарушение на сключения преди това договор за разпределение на ползването. Предпоставка да настъпят вреди, причинени от наемателя, е наличието на такъв. Щом в правоотношението съсобственик – съсобственици вторите носят отговорност към първия, че са отдали имота под наем във времето, в което ползването е било разпределено не на тях, а на правоимащия съсобственик, съсобствениците следва да отговарят и за всяка вреда, настъпила по време на действието на наемното правоотношение. В горния пример вредата е пряка и непосредствена – ако в имота не бе допуснат наемател, не биха били увредени инсталации, премахнати радиатори и т.н. Съсобствениците – наемодатели, в отношението си с правоимащия съсобственик са недобросъвестни – знаели са, че в определено време съсобствената вещ е разпределена за ползване на правоимащото лице (страни са по този договор), но въпреки това са я отдали за същото време на трето лице – наемател. Договорната недобросъвестност елиминира въведеното в изр. 1 на чл. 82, ал. 1 ЗЗД изискване вредите да са предвидими.

Съсобствениците отговарят към правоимащия и за средната наемна цена, която е било възможно да бъде получена за времето, в което вещта е обективно негодна за ползване. Така, ако Х е поел разходите за възстановяване на жилището в приемлив вид, като ремонтът е продължил един месец, наемодателите съсобственици Y и Z освен възстановяване на разходите, биха дължали на Х и обезщетение в размер на средната наемна пазарна цена за месеца, в който е осъществяван ремонтът. Дали обезщетение за конкретния месец ще бъде реално присъдено на Х, зависи от това била ли е налице сигурност, че имуществото му ще се увеличи[10]. Въпросът за присъждането е въпрос на основателност на иска. Х има иск. Дали последният ще бъде уважен, е въпрос, различен от това съществува ли самата претенция като правна възможност.

Y и Z не могат да противопоставят на Х възражение, че след като вече наемателят не упражнява фактическа власт върху вещта, Х може да я ползва занапред, респ. да я отдаде под наем. Ако вещта е обективно, фактически негодна за обикновеното ѝ употребление, това, че вече няма кой да пречи на прякото служене с нея, е ирелевантно. Обратният извод би бил верен единствено тогава, когато вещта е освободена за ползване в годен вид. Щом вещта е негодна за ползване и тази негодност се дължи на чуждо противоправно поведение (за съсобствениците – неизпълнение на ДРП; за наемателя – неизпълнение на общото задължение да не се вреди другиму), всяко от лицата, отговорно за настъпилите вреди, на собствено основание (чл. 82, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, респ. чл. 45 ЗЗД) носи отговорност към този, в чиято правна сфера същите настъпват.

Във връзка с разглежданата двойка правоотношения следва да бъде отбелязано, че неизправните съсобственици имат възможност да противопоставят общи за всеки вид договор възражения – между страните не е сключван ДРП; сключен е договор, но той страда от пороци, които водят до неговата недействителност. На правоимащия съсобственик следва да се признае възможността да предявя положителен установителен иск, за да установи, че между съсобствениците е налице правоотношение, породено от договора за разпределение на ползването.

За правоимащия съсобственик съществува и възможността да инициира производство по спорна съдебна администрация по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС. В тази връзка следва да бъде отбелязано Решение № 143/06.10.2015 г. на ВКС по гр. д. № 1325/2015 г., I г. о., според което създаването на каквито и да е обективни пречки за ползването на определената с договора реална част на един от съсобствениците би трябвало да се квалифицира като промяна във фактическото положение и да обуслови допустимост на съдебната намеса по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС. Считам, че изводът е приложим и тогава, когато уговорката е всеки съсобственик да ползва цялата вещ в конкретен времеви период.

Представената по-горе разработка разгледа правоотношението между съсобствениците, приели решение за отдаване на общата вещ под наем в нарушение на ДРП, и съсобственика, по отношение на когото приетото решение е в ущърб. Останалите две правоотношения, посочени в увода на настоящата статия, ще бъдат предмет на последващ анализ в предстоящ труд.

Крум ТОДОРОВ, юрист
_______
[1] Тодоров, К. Разпределение на естествените и гражданските плодове при договор за привременна делба. – В: Собственост и право, 2020, № 12, с. 5-20.
[2] В хода на настоящото изследване имах добрия шанс да попадна на годишника на сп. „Правна мисъл“ за 1937 г., списвано от проф. Й. Фаденхехт. За кой ли път се убедих, че новото е добре забравено старо. Така, на с. 409 от сборника, професорът пише: „Когато един от съсобствениците, като владее целия имот или част от него, получи някакъв доход от същия, той е длъжен да го сподели със своите съсобственици, като всеки един от тях има право да получи част от този доход съразмерно с големината на своя дял ... освен ако между съсобствениците е станала делба на ползването (partage de jouissance) и тая реална част от общия имот е била отредена на съсобственика за негово лично използване. Тогава полученият доход от така отделената част от имота принадлежи изключително само на съсобственика, който го е осъществил от нея“; вж. Фаденхехт, Й. Критичен преглед на юриспруденцията на ВКС по гражданско право през 1935 и 1936 г. – В: Правна мисъл, год. III, № 5, поместено в Сборник на сп. „Правна мисъл“, год. III, с. 409, при коментара на Решение № 15/05.02.1936 г. на ВКС, III г. о. и Решение № 408/08.06.1936 г. на ВКС.
[3] Така и Меворах, Н., Лиджи, Д., Фархи, Л. Коментаръ на Закона за задълженията и договорите. Част II. Печатница „Херман Поле и Сие“, 1926, с. 22; Горбанов, Л. Съсобствен имот, отдаден под наем от някои от съсобствениците. – В: Собственост и право, 2000, № 3.
[4] Розанис, С. Мнозинството не е всевластно. – В: Собственост и право, 1998, № 11.
[5] Подобен на чл. 20а ЗЗД текст е съществувал и в стария ЗЗД от 1892 г. – чл. 28 ЗЗД (отм.).
[6] Решение № 97/09.07.2013 г. по гр. д. № 866/2012 г. на ВКС, I г. о. и Решение № 171 от 12.10.2015 г. по гр. д. № 1231/2015 г. на ВКС, I г. о.
[7] Решение № 1419 от 17.06.2009 г. по гр. д. № 4896/2007 г. на ВКС, II г. о.
[8] Тодоров, К. Обвързан ли е частният правоприемник на съсобственик от сключения от праводателя му договор за разпределение на ползването. – В: Собственост и право, 2019, № 11, с. 13-23.
[9] Тодоров, К. Разграничение между договора за доброволна делба и договора за разпределение на ползването – правни аспекти. – В: Собственост и право, 2020, № 6, с. 45-61.
[10] ТР № 3/12.12.2012 г. по тълк. д. № 3/2012 г. на ВКС, ОСГТК.

Акценти

Книга-годишник Социално осигуряване – 2022

Една новина, която ще зарадва всички наши читатели, колеги и приятели:

Прочети още...

Светли Християнски празници!

На всички колеги и приятели
на ИК „Труд и право“ и НКЦ „Решение“

Прочети още...

Нека да мислим зелено!

ИК „Труд и право“ подкрепя и се присъединява към световните тенденции и глобални инициативи за опазване на околната среда.

Прочети още...

Новото данъчно законодателство през 2022 година

Излезе от печат годишникът „Новото данъчно законодателство през 2022 година“

Прочети още...

Трудови отношения – 2022

Излезе от печат първото ни издание за тази година – книгата-годишник „Трудови отношения – 2022“.

Прочети още...