Меню

Съгласно чл. 133 от Закона за собствеността (ЗС), подлежащите на вписване актове, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти, както и актове, с които се признават такива права, до вписването им не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и вписали вещни права върху недвижимия имот. Основната цел на разпоредбата е да разреши възникващата конкуренция между правото на собственост върху една и съща вещ, която е прехвърлена два или повече пъти от нейния собственик в полза на две или повече различни лица. Спорът за собственост между приобретателите в тази хипотеза се решава в полза на този от тях, който пръв е вписал своя акт.

1. „Относителна“ придобивна давност?

Предмет на настоящия текст е възможността в разглежданата хипотеза този от приобретателите, които е установил фактическа власт върху вещта, да се позове на придобивна давност срещу останалите приобретатели, включително и най-вече спрямо този от тях, който е вписал първи своя вещнопридобивен акт. Интерес съставлява и въпросът доколко вещнопридобивният акт на този приобретател може да бъде правно основание, годно да го направи собственик по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС. При положителен отговор на този въпрос владеещият приобретател ще може да се позовава на кратката 5-годишна придобивна давност и срещу приобретателя, който пръв е вписал своя придобивен акт, но не е успял да установи фактическа власт върху имота.

Именно този въпрос е бил предмет на разглеждане в Решение № 26/15.03.2021 г. по гр.д. № 2213/2020 г. на ВКС, I г.о., по което касационното обжалване е допуснато при следния формулиран въпрос от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото:

„Може ли да се полза от вещноправния ефект на изтекла придобивна давност по чл. 79, ал. 2 ЗС лице, което е приобретател по валидна сделка, прехвърлителят по която е бил собственик и предписаната от закона форма на сделката е била спазена, но поради неизпълнение на изискването за вписване на акта, в който е обективирана сделката по реда на ЗС и ПВ, и предвид разпоредбата на чл. 113 ЗС това деривативно придобивно основание се явява непротивопоставимо на друго лице, придобило същия имот след изтичане на петгодишния срок по чл. 79, ал. 2 ЗС от същия праводател и вписало придобиването си по посочения ред?“.

При отговора на така поставения правен въпрос, сезираният състав на ВКС е посочил, че вписването в имотния регистър на акта за придобиване на недвижим имот не е елемент от фактическия състав на придобиването на вещното право, поради което невписаният акт е валидно правно основание и приобретателят става собственик на имота дори и да не е вписал акта си. ВКС приема, че когато един и същ имот е прехвърлен последователно на няколко лица от един праводател, който е действителен негов собственик, [и] двамата приобретатели … стават собственици на имота“, т.е. стига се до ситуация, в който един и същ имот се притежава в изключителна собственост от няколко различни лица. Единствено в отношенията между приобретателите, по силата на чл. 113 ЗС, за собственик се счита този, който по-рано е вписал придобивното си основание в имотния регистър. Така, едновременно всеки от приобретателите е собственик, но конкуренцията между тях е решена еднозначно от вписването. Въпросът е дали наред с вписването, владението върху вещта би могло да има значение, както такова значение е налице например в хипотезата на чл. 78, ал. 1 ЗС.

Тук мотивите на ВКС разделят времето, през което е осъществявано владение, на две части: а) от придобиване на имота на валидно, но невписано в имотния регистър правно основание до вписването на правното основание на друг приобретател на имота от същия праводател; и б) след вписването на правното основание на друг приобретател на имота от същия праводател.

През първия период осъществяващият фактическа власт приобретател е собственик на имота, което изключва качеството му на владелец по смисъла на чл. 68 ЗС и сл. Той упражнява собственическото си правомощие да владее имота и поради това не може да се ползва от разпоредбите на чл. 79 ЗС за придобиване на имота по давност. Никой не може да придобие имот, който вече притежава. Ако не се стигне до вписване на вещнопридобивен акт в полза на друг приобретател на имота от същия праводател, давностно владение не тече. Конкуренцията между прехвърлените няколко права на собственост върху една и съща вещ остава нерешена, при което осъществяваната фактическа власт върху тази вещ се дисквалифицира като (давностно) владение – дори и в случаите, когато тази власт в различни периоди от време се осъществява от различен приобретател. Ако приобретателят, който осъществява фактическата власт, впише пръв придобивния си акт, въпросът за владението отпада окончателно. Ако обаче друг приобретател от същия праводател на същия имот впише пръв своя придобивен акт, осъществяваната до този момент фактическа власт става годна да бъде зачетена като давностно владение.

През втория период правните последици от вещнопридобивния акт не са се променили, но е извършено вписване на вещнопридобивен акт на друг приобретател от същия праводател, което е довело до прилагане на правилото на чл. 113 ЗС. Поради това, ВКС приема, че в конкуренцията си срещу ползващия се от вписването приобретател, приобретателят, който осъществява фактическа власт върху имота, може да се позовава на давностно владение, съответно – да се ползва от предвидената в чл. 79 ЗС възможност за придобиването му по давност след изтичане на предвидения в чл. 79 ЗС период от време, считано от датата на вписване в имотния регистър на придобивното основание на другия приобретател. Така, фактическата власт, която спрямо всички други лица, включително – спрямо общия праводател, е упражняване на собственическо правомощие за владеене на вещта, спрямо вписалия придобивния си акт приобретател се оказва давностно владение. Така разпоредбата на чл. 113 ЗС освен въпроса за възникването на „относително“ право на собственост[1], поставя и въпроса за възникването на „относителна“ придобивна давност, т.е. давност, която тече единствено срещу друг приобретател от същия праводател, който е вписал пръв придобивния си акт.

Ако обаче първият „по владение“ приобретател бъде отстранен от фактическата власт върху имота, включително в резултат от уважаването на ревандикационен иск, успешно проведен от първия „по вписване“ приобретател, осъществяваното давностно владение се счита за прекъснато, като в полза на осъществявалия го приобретател ВКС признава права на добросъвестен подобрител за извършените в имота подобрения и направени разноски (по аналогия на приетото в т. IV-11 от Постановление № 6/27.12.1974 г. по гр. д. № 9/1974 г. на ВС, Пленум, за извършилите подобрения от собственици в периода от придобиване на имота до развалянето, унищожаването или отменяването на придобивното им основание).

 

2. Добросъвестно владение в хипотезата на чл. 113 ЗС

От представените съображения на ВКС може да бъде направен изводът, че осъществяваната фактическа власт върху вещта дава специфично предимство на един от приобретателите, което предимство, макар и да няма последиците на вписването по чл. 113 ЗС, също може да се окаже решаващо при възникването на спор за собственост. Това, на което като че ли в цитираното Решение № 26/15.03.2021 г. по гр. д. № 2213/2020 г. на ВКС, I г. о. не е даден отговор, е дали владението, осъществявано след вписването на вещнопридобивен акт на друг приобретател от същия праводател, може да бъде квалифицирано като добросъвестно по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС и като такова да обоснове придобиване на основание чл. 79, ал. 2 ЗС.

При отговора на този въпрос следва да се изхожда от предпоставките, при които едно владение се квалифицира като добросъвестно. Разбира се, като добросъвестно може да се преценява единствено вече съществуващо владение, а такова в разглежданата хипотеза е възможно едва след вписването на вещнопридобивен акт на друг приобретател от същия праводател (при невписан вещнопридобивен акт на осъществяващия фактическа власт върху имота приобретател от същия праводател).

Първата предпоставка по чл. 70, ал. 1 ЗС е владелецът да владее вещта на правно основание, годно[2] да го направи собственик. Тази предпоставка изисква от владелеца да е приобретател по облигационно правоотношение, насочено към това той да стане собственик на прехвърляната му вещ. В разглежданата хипотеза приобретателят е получил фактическата власт върху вещта, но не е вписал вещнопридобивния си акт, а междувременно е бил вписан втори вещнопрехвърлителен акт от същия праводател в полза на друг приобретател. В представените по-горе мотиви ВКС приема, че „[и] двамата приобретатели … стават собственици на имота“, но предвид правилото на чл. 113 ЗС единият от тях (първия „по вписване“) получава предимство в конкуренцията между правата им, докато другият (първия „по фактическа власт“) може да се позовава на придобивна давност, т.е. има качеството на владелец от момента на вписването на вещнопридобивния акт на другия приобретател.

Вписването на вещнопридобивния акт на другия приобретател на пръв поглед не променя основанието, на което се осъществява фактическата власт на първия приобретател, а според мотивите на ВКС това основание не само е годно, но и прехвърля собствеността върху вещта. Все пак посоченото вписване се отразява върху значението на осъществяваната фактическа власт, като води до преквалифицирането й от упражняване на собственическо правомощия в давностно владение.

Втората предпоставка по чл. 70, ал. 1 ЗС е владелецът да не знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена, като е достатъчно добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание.

Ако фактическата власт върху прехвърляния имот е установена от приобретателя, в чиято полза е първата по време на сключване прехвърлителна сделка, за този приобретател няма да са налице обстоятелствата, които чл. 70, ал. 1 ЗС изисква той да не знае. Той ще е придобил вещта от действителния й собственик, а предписаната от закона форма ще е спазена, тъй като изискването за вписване не е част от нея.

Ако фактическата власт върху прехвърляния имот е установена от приобретателя, в чиято полза е втората по време на сключване прехвърлителна сделка, за този приобретател също няма да са налице обстоятелствата, които чл. 70, ал. 1 ЗС изисква той да не знае, тъй като и за него ВКС приема, че е станал собственик, т.е. придобил и от действителен собственик при спазване на предписаната от закона форма за действителност.

И в двата случая обаче, приобретателят, установил владение върху вещта, не е вписал вещнопридобивния си акт, а такъв акт е бил вписан в полза на друг приобретател. Може ли това последващо вписване в полза на друг приобретател, извършено след установяването на фактическата власт върху вещта, което прави възможно квалифицирането на тази власт като владение, да обуславя и добросъвестния характер на това владение?

Аргумент в полза на положителния отговор е, че с извършване на това вписване прехвърлителният ефект на сделката с праводателя се релативизира и не може да бъде противопоставен от приобретателя с фактическа власт върху имота по отношение на приобретателя с първо по време вписване в имотния регистър. От своя страна, последващото вписване на вещнопридобивния акт на приобретателя с установена фактическа власт върху имота не се отразява върху естеството на владението, тъй като не променя нищо от фактите, които са релевантни по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС.

Струва ми се обаче, че като се имат предвид мотивите на ВКС, представени в Решение № 26/15.03.2021 г. по гр. д. № 2213/2020 г. на ВКС, I г. о., следва да се възприеме отрицателния отговор на така поставения въпрос. Владение в полза на приобретател, който е загубил конкуренцията по чл. 113 ЗС, възниква едва с първото вписване на вещнопридобивен акт в полза на друг приобретател на същия имот от същия праводател. Основание на това владение не може да бъде вещнопридобивният акт в полза на този приобретател, тъй като съществува и преди вписването, но фактическата власт няма характера на владение, а представлява упражняване на собственическо правомощие. Вписването на вещнопридобивен акт в полза на друг приобретател от същия праводател не променя[3] основанието на вече установената фактическа власт от първия приобретател, а единствено служи като критерий за решаване на конкуренцията между техните права на собственост върху имота.

За да се приеме, че признаваното от момента на вписването владение е добросъвестно, следва да се приеме, че то е своеобразно продължение на „добросъвестно“ упражняване на собственически правомощия от страна на приобретателя, установил фактическа власт върху имота, но не успял да впише пръв вещнопридобивния си акт. Такава връзка между фактическата власт преди (упражняване на собственическо правомощие) и след (давностно владение) вписването на вещнопридобивен акт в полза на друг приобретател от същия праводател обаче не се установява от закона. Става въпрос не за различни по вида си владения (добросъвестно и недобросъвестно), а за различна по правната си квалификация фактическа власт върху вещта (собственическо правомощие „владение“ и давностно владение). Основанието на владението след първото по време вписване на вещнопридобивен акт в полза на друг приобретател на имота от същия праводател не е невписаният придобивен акт.[4]

Хипотезата е част от проблема за т.нар. „давностно владение срещу самия себе си“[5], макар и осъществявано с оглед преодоляването на неуспешна конкуренция с правото на собственост, възникнало в полза на друго лице. Предвид отхвърлянето възможността едно лице да осъществява давностно владение, докато е собственик на вещта, то не следва да се ползва от подобна възможност, включително и с оглед на основанието, на което е установило фактическата си власт и което може да скъси срока на придобивната давност.[6] „Преживяването“ на вещнопридобивния акт като основание за бъдещо владение след първо по време вписване на вещнопридобивен акт в полза на друг приобретател от същия праводател, изисква изрична законодателна уредба, каквато в случая липсва. Като известна компенсация срещу възникващата несправедливост съдебната практика предлага признаването в полза на приобретателя – владелец, загубил конкуренцията по чл. 113 ЗС, качеството на добросъвестен подобрител, прилагайки по аналогия Постановление № 6/27.12.1974 г. по гр. д. № 9/1974 г. на ВС, Пленум.

 

Поради посочените съображения и като се изхожда от приетото в Решение № 26/15.03.2021 г. по гр. д. № 2213/2020 г. на ВКС, I г. о., следва да се приеме, че в случаите, когато първият приобретател на имота на валидно, но невписано в имотния регистър, правно основание осъществява фактическа власт върху него с намерение да го свои, той може да се позовава срещу друг приобретател, вписал пръв вещнопридобивния си акт за същия имот от същия праводател, единствено на давностно владение по чл. 79, ал. 1 ЗС, изискващо изтичането на период от десет години, считано от датата на вписване в имотния регистър на придобивното основание на другия приобретател. Така осъществяваното от него владение няма за свое основание по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС вещнопридобивния акт на този приобретател, чието ненавременното вписване е довело той да загуби в конкуренцията по чл. 113 ЗС.

Доц. д.н. Стоян СТАВРУ
______
[1] Вж. подробно Венедиков, П. Действие на актовете за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти преди и след вписването им. Годишник на Софийския университет. Юридически факултет – Том ХХХIII, 8, 1938/1939, с. 17-23, Ставру, Ст. Съществува ли „относително“ право на собственост? – В: Търговско право, 2006, № 4, с. 87-112, както и Геров, Ив. Съществува ли „относително“ право на собственост? Предизвикай правото!, 2020.
[2] За разграничението между „абстрактно годно“ и „конкретно негодно“ основание вж. Недев, Д. Валидност и годност на правното основание при порок във формата (чл. 70, ал. 1, пр. 2 ЗС). Актуални правни и икономически проблеми в съвременната бизнес среда. София: ИК „УНСС“, 2016, с. 58-69, както и Недев, Д. Правно действие на първичните способи за придобиване на вещни права. С., 2017, с. 212-214.
[3] Липсва законова разпоредба (чл. 113 ЗС няма подобно съдържание), която да бъде използвана като основание за настъпването на някаква конверсия на вещнопридобивното основание след извършването на първо по време вписване на вещнопридобивен акт в полза на друг приобретател от същия праводател. За обосноваването на такава конверсия, но в общата хипотеза на добросъвестното владение – въз основа на чл. 70, ал. 1, пр. 2 ЗС, вж. Недев, Д. Правно действие на първичните способи за придобиване на вещни права. С., 2017, с. 222.
[4] По въпроса за необходимостта давностното владение да има едно и също основание вж. Цончев, Кр. Юридическото основание при придобивната давност трябва ли да е вписано? Архив за правни науки. Година III, Книга 5, с. 451.
[5] Вж. подробно Ставру, Ст. Владение “срещу самия себе си” – В: Бобчеви чтения: правната наука в чест на юриста професор Стефан Бобчев. Юбилейна научна конференция, организирана по повод 160 години от рождението на проф. Стефан Бобчев. С., Издателски комплекс УНСС, 2014, с. 325-332, както и Ставру, Ст. Давностно владение (паралелно) “със самия себе си”. Сп. Собственост и право, 2015, № 7, Приложение, с. 5-36.
[6] За ирелевантността на вписването при преценката на добросъвестността на владението вж. Недев, Д. По някои въпроси на вписването, добросъвестното владение и придобивната давност, поставени в съдебната практика. Собственост и право, 2016, № 7, с. 5-15

Акценти

Издателска програма „Есен 2021 – Пролет 2022“

Готова е издателската ни програма „Есен 2021 – Пролет 2022“. Разгледайте я и изберете полезните и интересни за Вас издания. И направете абонамент сега - на преференциални цени.

Прочети още...

Брой No 9 на месечните списания

Брой No 9 на месечните ни списания – печатни и електронни са вече при своите абонати.

Прочети още...

Учебник по търговско право - Част І - Търговци

Важно за абонатите на „ЕПИ Търговско и облигационно право“:
Вече имате на разположение и уникалното издание на проф. д-р Огнян Герджиков „Учебник по търговско право - Част І - Търговци“

Абонамент 2022

Време е за нов избор!
Разгледайте нашия каталог „Абонамент 2022“ и направете своя избор – печатните и електронните издания на ИК „Труд и право“
До края на август – на по-ниски цени!

Прочети още...

Книжки No 7 на месечните списания

Книжки No 7 на месечните списания са вече при своите абонати.
Разгледайте съдържанието на всяко от тях:

Прочети още...