Меню

В практиката не са редки случаите, когато върху съсобствен поземлен имот има различни вещни права върху построените обекти в дворното място, когато не е възможно разделянето в реални части на терена.

I. ОТНОШЕНИЯ МЕЖДУ СЪСОБСТВЕНИЦИ ОТНОСНО ПОЛЗВАНЕ НА ЗЕМЯТА

1. Делба на ползването на съсобствен поземлен имот

Особен интерес представлява съдебната делба на ползването, тъй като тя поставя множество въпроси, които ще разгледаме по-долу.

1.1. Относно компетентността на съда да се произнася по преюдициалния въпрос за притежаваното право на собственост

Както се посочва в Решение № 652 от 01.04.2011 г. по гр. д. № 999/2009 г., I г. о. на ВКС, ГК по реда на чл. 290 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), този иск имплицитно включва в съдържанието си произнасяне и по правата на собственост, притежавани от съсобствениците, които претендират определяне на начина на ползване, с оглед отредените им площи от съсобствен имот, които да съответстват на притежаваните от тях идеални части като квадратура.

1.2. Допустимост за пререшаемост на влязло в законна сила решение по иск с правно основание чл. 32, ал. 2 от Закона за собствеността за разпределение на ползването

Съдебното решение по чл. 32, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС) не се ползва със сила на пресъдено нещо, т. е. страните по делото не са обвързани с него в смисъл, че няма пречка отново да образуват ново дело за разпределение на ползването. (В този смисъл: Тълкувателно решение № 13 от 10.04.2013 г. по тълк. д. № 13/2012 г.)

1.3. За допустимостта в ново дело да се преценява какви са правата на всеки съсобственик върху общата вещ, в случая – урегулиран поземлен имот (УПИ)

Съдебното решение, с което се уважава или отхвърля искът по чл. 32, ал. 2 ЗС не формирасила на пресъдено нещо както относно факта, че е или, че не е, налицесъсобственостмежду страните, така и относно обема на техните права, доколкото този спор за материално право не е предмет на иска по чл. 32, ал. 2 ЗС, поради което тази категория съдебни решения не попада в приложното поле на решенията по чл. 299, ал. 1 ГПК.

Разпоредбата на чл. 299 ГПК обхваща категорията на влезлите в сила решения на съдилищата по съществото на спора, но не и съдебните актове, които не се ползват съссила на пресъдено нещо. Именно поради това установяването на съсобственост в рамките на спора по чл. 32, ал. 2 ЗС и обема права насъсобствениците, при релевирано възражение в тази насока, не обуславя недопустимост на последващ иск за собственост по чл. 124, ал. 1 ГПК респективно чл. 108 ЗС и не налага да бъдат съобразени, в смисъла на чл. 299, ал. 1 ГПК, правата на страните по иска по чл. 32, ал.2 ЗС в последващия съдебен спор за собственост.

При нов съдебен спор относно разпределението на ползването няма пречка да се събират доказателства относно наличието или липсата на етажна собственост на основната сграда – въпрос първо на фактическа обстановка, а после на правна преценка е установяването доколко са налице общи части в сградата (например относно подпокривното пространство, самия покрив, общността на инсталациите, наличието или липсата на калкан/или има две самостоятелни сгради „на калкан“).

Така например, в Решение № 1323 от 25.10.1984 г. по гр. д. № 484/1984 г., IV г. о., Определение № 270 от 07.11.2003 по гр. д. № 217/2003 г., І г. о., както и Решение № 676 от 05.04.1976 г. по гр. д. № 290/1976, I г. о. на ВКС е прието, че когато върху дворното място са построени повече от една сграда и всяка сграда принадлежи на отделни собственици, то земята е съсобствена между собствениците на отделните сгради. В този случай отношенията на страните във връзка с ползването на дворното място следва да се уредят по чл. 32 ЗС, като то се разпредели между собствениците на сградите, а впоследствие отделните собственици на етажната собственост на отделните сгради могат по реда на чл. 38 и следващите от ЗС да разпределят ползването на тяхната част от дворното място. В посочените решения е прието, че преразпределение на съсобствен парцел по реда на чл. 32 ЗС е допустимо, ако е настъпило някакво изменение на фактическата обстановка относно начина, по който страните са се споразумели реално да ползват дворното място. Относно разпределението на незастроената част на дворно място в редица съдебни решения първо се изследва въпросът, дали се касае за разпределение на ползване на общи части в етажна собственост или за обикновена съсобственост между страните. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, освен правото на собственост върху отделните самостоятелни обекти съществува и съпритежание на общите части. Общи части в етажната собственост са изрично изброените в чл. 38 ЗС – земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, покривите, главните линии на всички видове инсталации … както и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Обемът на общите части се определя към момента на учредяване на етажната собственост по начина, указан в чл. 40 ЗС. Разпоредбата е императивна и съсобствениците не могат да уговарят дялове от общите части по друг начин, освен като съотношение между стойностите на отделните обекти. Дворът извън застроената му част е сред изрично изброените в чл. 38 ЗС като обща част. Той обаче не е обща част по естеството си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без него. Като обща част по предназначение, неговият статут би могъл да бъде променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона. Такъв ще бъде например случаят, когато по съдебен ред е прекратена съсобствеността на изградена в дворното място сграда с обособяването на две самостоятелни жилища, но дворното място е останало за общо ползване при квоти по 1/2 за всеки от двамата съделители.

Трябва да се подчертае, че етажна собственост в една сграда може да възникне по силата на делба на собствеността. Това поставя въпроса относно приложимостта на разпоредбите на чл. 32 от Закона за собствеността и тези относно управлението на общите части съгласно Закона за управлението в етажната собственост.

В т. 1, б. „д“ от Постановление № 2 от 04.05.1982 г. на Пленума на ВС изрично е прието, че е недопустима делбата на съсобствен парцел, в който има две или повече самостоятелни сгради, които могат да бъдат обект на собственост и които са изключени от съсобствеността, а принадлежат на отделни съсобственици на парцела, тъй като „парцелът е обща част и съсобствеността върху него е неразделно свързана с отделните сгради“. Както се сочи и в мотивите към Решение № 293 от 12.12.2011 г. по гр. д. № 265/2011 г., II г. о., ГК на ВКС и др., „когато сградите са индивидуална собственост на съсобствениците на земята, то последната е обща част във всички случаи, когато е невъзможно разделянето на дворното място на толкова урегулирани поземлени имоти, колкото са съсобствениците и съответно притежаваните от тях сгради“. В същия смисъл са и Решение № 131 от 27.05.2016 г. по гр. д. № 600/2016 г., I г. о. на ВКС, ГК, Решение № 66 от 19.07.2017 г. по гр. д. № 3499/2016 г., I г. о., ГК на ВКС и др. Съгласно трайната съдебна практика (Решение № 1247 от 03.06.1976 г. по гр. д. № 748/1976 г., I г. о., Решение № 1819 от 08.12.1994 г. по гр. д. № 1704/1993 г., IV г. о. и др.), „спорът за разпределение ползването на дворното място следва да се разгледа по реда на чл. 32 ЗС, както когато в мястото има хоризонтално разположени в реална собственост сгради, така и когато в него има изградена в етажна собственост сграда при само двама етажни собственици или макар и да са повече собствениците, предмет на разпределението е площ, на която назначението не е да обслужва етажната собственост, а да задоволява други стопански нужди“.

В по-новата съдебна практика (Решение № 59 от 12.03.2012 г по гр. д. № 911//2011 г. на II г. о. на ВКС по чл. 290 ГПК) се посочва, че при наличието на съсобствена сграда между съсобствениците на земята и друга сграда, която е индивидуална собственост на един от тях, то т. 1, б. „д“ от ППВС № 2 от 1982 г. не намира приложение и е допустимо да се извърши съдебна делба на поземления имот, заедно със съсобствената сграда. Това е така, защото в този случай не може да се приеме, че теренът е загубил самостоятелния си характер и е придобил обслужващо значение спрямо сградите, т.е. че е станал обща част.

Интересна е хипотезата, когато е установено, че постройката – индивидуална собственост всъщност няма самостоятелен, а обслужващ характер спрямо самостоятелен обект, който е индивидуална собственост на един от собствениците в сградата-етажна собственост.

Обслужващата роля на постройката не я превръща в обща част, след като със спогодбата по делбата същата е предоставена в собственост единствено на ответника, поради което тя обслужва само неговия обект.

Не би било релевантно за правилното разпределяне на ползването на дворното място да се отчита единствено необходимостта собственикът на самостоятелната сграда да има достъп до нея; следва да се отрази на обема на правото на ползване. По мое мнение площта на несамостоятелната постройка следва да бъде прибавена към площта на самостоятелния обект на същия собственик в сградата - етажна собственост и да бъде отразена при определяне дяловете от общите части в етажната собственост, които се изчисляват съобразно императивната разпоредба на чл. 40 от Закона за собствеността.

Необходимо е да се държи сметка и за обстоятелството, че въпреки липсата на самостоятелен, а само на обслужващ характер, постройката също представлява сграда. В чл. 22, ал. 7 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) е направено препращане за определянето на размера на прилежащите площи към съществуващите сгради към Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. Според смисъла, вложен в ЗУТ, прилежащата площ към сградите следва да се приеме за площ, необходима за обслужването на съответната сграда, а изричното посочване на закона, че тези правила касаят и съществуващи сгради, води до извода за приложимост на нормите на Наредба № 7 от 2003 г. и при определяне на площите, за които правото на ползване на собственика на земята следва да бъде ограничено при разделна собственост между земята и постройките върху нея (Решение № 538 от 09.07.2010 г. по гр. д. № 519/2009 г. на ВКС).

II. СТРОИТЕЛСТВО ОТ СЪСОБСТВЕНИК НА ЗЕМЯТА

Принципно положение по силата на възприетия в чл. 98 от Закона за собствеността принцип на приращението е, че при съсобственост на земята в същото съотношение като идеални части на съсобствениците да принадлежи и всичко, построено върху нея.

Съгласно чл. 183, ал. 1 от Закона за устройство на територията, в съсобствен урегулиран поземлен имот може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици. В противен случай изграденото ще стане обща собственост на всички съсобственици. Трябва да се подчертае, че даването на съгласие построеното да стане индивидуална собственост на един от съсобствениците, следва да бъде дадено преди извършване на самото строителство, тъй като в противен случай приращението възниква автоматично, по силата на правната норма.

Спорове може да възникнат и при ограждане на определена реална част от дворното място по силата на нотариално заверен договор за делба или на съдебно решение (одобрена от съда спогодба) за делба на ползване.

Поставянето на ограждение вътре в съсобствения имот е неправилно да се квалифицира като „ограда“ – съгласно чл. 48 ЗУТ урегулираните поземлени имоти могат да се ограждат към улицата и към съседните урегулирани поземлени имоти. В чл. 48, ал. 8 ЗУТ е предвидено изключение, допускащо поземлените имоти да се ограждат само с леки огради, съобразени по вид, форма, височина и материали със устройствената зона, уличната мрежа, теренните особености и предназначението на поземлените имоти, но само за имоти извън границите на урбанизираните територии и в неурегулираните части на населените места, какъвто не е настоящият случай. Границата между двата поземлени имота, на която е разрешено построяването на ограда е вътрешна имотна граница в съсобствен УПИ, а нерегулационна граница със съседен УПИ, поради което разрешението за строеж не се изисква. В случай обаче, че направеното ограждение съответства на изискванията за „строеж“ по смисъла на т. 38 от § 5 на Допълнителните разпоредби на ЗУТ и за него следва да се издаде разрешение за строеж, като ще се изисква и съгласие от другия/другите съсобственици. Подадената жалба от съсобственик срещу заповедта за издаване на разрешение за строеж или за премахване на незаконен строеж, когато е следвало, а не е направено искане или не са били налице изпълнени законовите предпоставки за това, следва да се отправи към Регионалната дирекция за национален строителен контрол (РДНСК). Заповедта, с която се отказва премахването на незаконния строеж може да бъде обжалвана по административен ред.

Понякога съсобственик на земята извършва преустройство в собствения му обект в сградата и оформя т. н. английски двор”.В правната уредба липсва определяне на термина „английски двор”. Най-общо под това се разбира вътрешен двор, незастроена част от дворното място, която е заградена частично или напълно от една или повече сгради. Необходима е конкретна преценка дали съсобственикът е застроил част от общото дворно място, има ли засегнати инсталации или носеща конструкция, в противен случай направеното може да се квалифицира като вид преустройство.

III. ПРАВНА ЗАЩИТА НА СЪСОБСТВЕНИК СРЕЩУ ДЕЙСТВИЯ, ОГРАНИЧАВАЩИ ПЪЛНОТО УПРАЖНЯВАНЕ НА ПРАВАТА МУ

Такъв иск предвиден в чл. 109 от Закона за собствеността.

Тъй нареченият „негаторен иск” е вещен иск, предоставен на собственика или носителя на ограниченото вещно право за защита на притежаваните от него вещни права от неоснователни преки или косвени въздействия върху имота му, с които се пречи, ограничава или смущава спокойното ползване на имота по неговото предназначение. Този иск дава вещноправна защита срещу посегателства, които, без да отнемат владението, пречат на собственика да осъществява спокойно и в пълен обем правомощието си да ползва собствения си имот.

Важно е да се отбележи, че:

1. Искът няма да бъде уважен, ако има незаконен строеж, но не се докаже от ищеца, че построеното пречи в конкретния случай да се упражнява правото му на собственост/съответните квоти от съсобственост в пълен обем.

Съгласно възприетото в ТР № 4 от 06.11.2017 г. по тълк. д. № 4/2015 г. на ОСГК на ВКС от самия текст на разпоредбата на чл. 109 ЗС е видно, че двете задължителни условия за уважаването на негаторния иск са: неоснователността на действията на ответника по негаторния иск и създаването на пречки за собственика да упражнява правото си на собственост в неговия пълен обем. За уважаването на този иск във всички случаи е необходимо ищецът да докаже не само, че е собственик на имота и че върху този имот ответникът е осъществил неоснователно въздействие (действие или бездействие), но и че това действие или бездействие на ответника създава за ищеца пречки за използването на собствения му имот по-големи от обикновените (чл. 50 ЗС).

2. Иск на основание чл. 109 ЗС може да бъде уважен и за премахването на законен строеж, т. е. изграден с всички строителни книжа и разрешения или в случаите, когато такива изобщо не се изискват, при условие, че се пречи на собственика/съсобственика да упражнява правата си в пълен обем.

В този смисъл има богата съдебна практика: Решение № 14 от 09.05.2016 г., I г. о. по гр. д. № 4658/2015 г. на ВКС; Тълкувателно решение № 31 от 06.02.1985 г. по дело № 10/1984 г. на ОСГК на ВС и практика по чл. 290 ГПК – Решение № 324 от 21.06.2010 г. по гр. д. № 1320/2009 г., ІІ г. о. на ВКС, Решение № 226 от 28.06.2010г. по гр. д. №347/2009г. на ВКС.

Следва да се има предвид и разпоредбата на чл. 50 от Закона за собствеността, според която правомощията на собственика на недвижим имот са ограничени с оглед недопускането на действия в имота, с които се създават пречки за използването на съседния имот по-големи от обикновените.

Доц. д-р Бисерка МАРИНОВА, адвокат

Акценти

Издателска програма „Есен 2021 – Пролет 2022“

Готова е издателската ни програма „Есен 2021 – Пролет 2022“. Разгледайте я и изберете полезните и интересни за Вас издания. И направете абонамент сега - на преференциални цени.

Прочети още...

Брой No 9 на месечните списания

Брой No 9 на месечните ни списания – печатни и електронни са вече при своите абонати.

Прочети още...

Учебник по търговско право - Част І - Търговци

Важно за абонатите на „ЕПИ Търговско и облигационно право“:
Вече имате на разположение и уникалното издание на проф. д-р Огнян Герджиков „Учебник по търговско право - Част І - Търговци“

Абонамент 2022

Време е за нов избор!
Разгледайте нашия каталог „Абонамент 2022“ и направете своя избор – печатните и електронните издания на ИК „Труд и право“
До края на август – на по-ниски цени!

Прочети още...

Книжки No 7 на месечните списания

Книжки No 7 на месечните списания са вече при своите абонати.
Разгледайте съдържанието на всяко от тях:

Прочети още...