Sidebar

Меню

Нормативните правила, залегнали в чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС), са израз на стремежа на законодателя за ограничаване раздробяването на собствеността. По своята същност те представляват своеобразна законово уредена рестрикция на правото на собственост върху идеална част от недвижим имот, при което се засяга правомощието разпореждане, като се ограничава свободният избор на купувач. Тогава, когато собственикът на идеална част от недвижим имот желае да я продаде, той трябва да я предложи първо на другите съсобственици и едва ако те откажат, може да я продаде на трето лице, външно на собствеността, при не по-благоприятни за купувача условия от тези, при които е предложил идеалната си част на съсобствениците си. Очевидно законодателят е преценил, че при продажбата непосредствената цел на продавача е да придобие вземане за продажната цена и би следвало да му е безразлично от кого ще получи цената, тъй като неговият интерес не би пострадал, ако получи същата цена от съсобственик вместо от трето лице1. Съдебната практика последователно се придържа към разбирането, че разпоредбите на чл. 33 ЗС следва да се тълкуват и прилагат стриктно само към продажбата, но не и към други възмездни договори, като замяна с индивидуално определена движима вещ, прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка и др. С още по-голямо основание те не се прилагат и към безвъзмездните договори2.

Има случаи в практиката, при които пряко се нарушават изискванията на чл. 33, ал. 1 ЗС при продажба на идеална част от недвижим имот. Различни са житейските причини за тези нарушения - нетърпими отношения между съсобствениците, съсобственикът не може да бъде открит, за да му бъде направено предложение, стремеж към привличане на лице като съсобственик с по-големи финансови възможности с оглед бъдещо застрояване на поземлен имот и др. Независимо от причините, които са мотивирали съсобственика да продаде идеалната си част на трето лице, без да я предложи на другите съсобственици, или след като я е предложил, но при по-висока цена или други по-неблагоприятни условия, се поставя въпросът за валидността на договора за покупко-продажба, сключен с третото лице. Въпреки че правилата на чл. 33 ЗС са с повелителен характер, според трайната съдебна практика на Върховния съд3, такъв договор не е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Тази практика може да бъде споделена и подкрепена, тъй като правните последици, с които законът свързва нарушаването на изискването на чл. 33, ал. 1 ЗС са специални и се изразяват в пораждане на преобразуващото право на изкупуване в полза на заинтересования съсобственик съгласно чл. 33, ал. 2 ЗС.
Прякото нарушаване на чл. 33, ал. 1 ЗС е трудно осъществимо без използването на неистински документи относно предлагането на продаваната идеална част на другите съсобственици и/или използването на декларация с невярно съдържание относно неприемането на направеното предложение. Тези договори се сключват във формата на нотариален акт и нотариусите следят за спазването на чл. 33, ал. 1 ЗС.
Ето защо, в последните години зачестяват случаите, при които съсобственици, които желаят да продадат своята идеална част на трето лице и поради различни житейски причини не желаят да я предложат на другите съсобственици, прибягват към сключването на два последователни договора с едно и също трето лице, което не е съсобственик. Първият договор е различен от продажба, но също е с вещнопрехвърлителен ефект. В резултат на него третото лице придобива част от идеалната част на съсобственика. Вторият договор, който се сключва непосредствено след първия, вече е договор за покупко-продажба и се сключва между съсобственици, тъй като по първия договор третото лице е придобило качеството съсобственик, което изключва прилагането на чл. 33, ал. 1 ЗС. Изповядването на двата договора се извършва обикновено в един ден и с поредни номера на нотариалните актове. Първият договор, на основание на който третото лице влиза в съсобствеността, е най-често договор за дарение, а в редки случаи - договор за замяна.

При такава комбинация от два последователни договора се поставя въпросът, дали страните по тях заобикалят закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД. В свое Решение № 475-2010-IV г.о. на ВКС решаващият състав приема, че в случая няма заобикаляне на закона. Обратно - в Решение № 1-2010-II г.о. на ВКС е застъпено разбирането, че при дарение на идеална част от съсобственик на трето лице и последваща продажба на останалата част на същото лице е налице заобикаляне на закона като основание за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД. Въпросът, дали има заобикаляне на закона или не, е практически важен не само с оглед съдбата на сключените договори, техния резултат и правата на третото лице - надарен и купувач, но и поради това, че различни биха били правните последици по отношение на правата на другите съсобственици, а така също и по отношение на други трети лица, които може да са придобили права на свой ред от това трето лице върху идеалната част.  
Заобикалянето на закона е основание за нищожност на договорите, което е уредено в чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД като отделно от противоречието на закона (чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД) основание за нищожност. Българската правна доктрина извежда следните елементи от фактическия състав на това самостоятелно основание за нищожност на сделките4: а) извършване на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не противоречи на повелителните правила, съдържащи се в нормативните актове, поради което тези сделки не са нищожни поради противоречие на закона; б) постигане на забранен или непозволен от закона правен резултат чрез извършените сделки5 и в) участниците в сделката (страните или техните представители) съзнават, че чрез извършената сделка(и) постигат една цел, която законът им забранява, като при двустранните сделки - договорите и двете страни следва да са наясно с това обстоятелство и да преследват постигането на забранената от закона цел. С други думи, те трябва да споделят обща цел за постигане на запретения или непозволен резултат6. Следователно, за да е налице заобикаляне на закона като основание за нищожност на една или няколко сделки по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, е необходимо кумулативното наличие на описаните три елемента. Първите два елемента са обективни, а третият е субективен. Върховният съд в свое Решение № 357-81-I г.о.7 пък дава следното определение за заобикалянето на закона като основание за нищожност: “При действие в заобикаляне на закона правната норма от външна страна е спазена, но страните са имали за цел да постигнат непозволен или забранен от закона резултат.”

За да се отговори на въпроса, дали има заобикаляне на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД в случаите на два последователни договора - дарение (по-рядко замяна с индивидуално определена движима вещ8) и последваща продажба на същото лице, трябва да се изследва наличието на трите елемента от фактическия състав на заобикалянето на закона в описаната хипотеза. Ако приемем, че всички други законови изисквания за действителност по отношение на такива два последователни договора са спазени, то те биха били съобразени с изискванията на повелителните правни норми и следователно първият елемент от фактическия състав на заобикалянето на закона би бил налице.
Вторият обективен елемент, наличието на който трябва да се изследва, е дали с тези две последователни сделки - дарение и последваща продажба на едно и също лице, което е външно на съсобствеността, извършени от съсобственик на недвижим имот, се постига забранена от закона цел или правен резултат. Това всъщност е и ключовият подвъпрос в рамките на общия въпрос, чийто отговор се търси в това изложение. В тази връзка следва да се установи какъв точно е правният резултат, който се постига с извършването на двете сделки и дали законът го забранява. Резултатът е придобиване на право на собственост върху идеална част от недвижим имот от лице, което не е съсобственик преди извършването на първата сделка (дарението). Законът не установява забрана за постигането на този резултат. Член 33, ал. 1 ЗС само вменява в задължение на съсобственика да предложи на другите съсобственици да купят неговата идеална част, ако желае да я продаде, при това при същите условия, но не и да изключи въобще придобиването на тази идеална част от трето лице, включително и чрез договор за покупко-продажба. Нарушаването на задължението от страна на съсобственика, желаещ да продаде своята идеална част от имота, има за правна последица само възникване на преобразуващото право на изкупуване за другите съсобственици при същите условия, но не и нищожност на договора9. Тези разсъждения могат да се подкрепят косвено и с последователната практика на Върховния съд във връзка с прякото нарушаване на изискването за предлагане за изкупуване на идеалната част от недвижим имот от съсобственик на другите съсобственици, когато е извършена само една сделка - продажба на трето лице. В цитираните по-горе съдебни решения (вж. бележка 2 под линия) Върховният съд приема, че непредставянето на писмени доказателства за направено предложение до другите съсобственици да купят идеалната част не прави извършената покупко-продажба нищожна, а само дава право на другия съсобственик (съсобственици) да искат изкупуването й в установения от закона двумесечен срок10.
Следователно, дори при пряко неспазване на законовото изискване за предлагане на идеалната част на другите съсобственици и извършена продажба на същата идеална част на трето лице, правната последица не е нищожност на сделката. По аргумент за по-силното основание, когато са извършени две последователни сделки, едната от които е дарение, а другата - продажба на едно и също лице, няма заобикаляне на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД. Не е логично и съответно не е допустимо, според мен, този случай да влече по-тежки правни последици от случая, в който пряко е нарушено изискването на чл. 33, ал. 1 ЗС. Ако първият договор (дарението) е симулативен и прикрива продажбата на част от идеалната част, то при разкриване на привидността на дарението ще се приложат правилата на продажбата съгласно чл. 17, ал. 1 ЗЗД. Последното ще трансформира случая в пряко нарушаване на разпоредбата на 33, ал. 1 ЗС, установяваща задължение за предлагане на другите съсобственици за изкупуване при покупко-продажба. То обаче, съгласно трайната практика на ВС, цитирана по-горе, не прави сделката нищожна като противоречаща на закона. Допълнителен аргумент в подкрепа на това разбиране е и фактът, че преобразуващото право на изкупуване като акцесорно право, за да се породи, по необходимост предполага наличие на действителен договор11, извършен между съсобственик и трето лице, което не е съсобственик, тъй като упражняването на правото на изкупуване води до заместване на купувача по покупко-продажбата с изкупвача в съществуващото продажбено правоотношение. С други думи, ако се приеме нищожност на сделката, ще се обезсмисли въобще уреденото от закона право на изкупуване, тъй като ще липсва продажбено правоотношение (такова няма да съществува, тъй като нищожната сделка не поражда желаните от страните правни последици), в което изкупвачът да замести една от страните - купувача. В това заместване именно се изразява преобразуващият правен ефект от упражняването на правото на изкупуване.
Изследването на въпроса за наличието на третия елемент от фактическия състав на заобикалянето на закона като основание за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, който е субективен, а именно наличието на споделена от участниците в сделката (сделките) обща цел за постигането на забранен от закона резултат, трябва да се изследва и установява за всеки конкретен случай, при който има съмнение за заобикаляне на закона. Именно защото е субективен елемент, не е възможно да се даде общовалиден отговор на въпроса, дали при една сделка или поредица от сделки, участващите в тях лица с общо съзнание са преследвали постигането на забранения резултат. В някои случаи може да са го преследвали, а в други случаи - да не са или само едната от страните при двустранните сделки (договорите) да е преследвала постигането на забранената от закона цел. По отношение по-специално на съчетанието дарение и последваща продажба на едно и също лице на идеална част от съсобствен имот може да съществува само човешка (житейска) презумпция за наличие на намерение за заобикаляне на закона. Ако това съчетание от последователни договори бъде признато само по себе си за заобикаляне на закона, всъщност ще се създаде нова норма - презумпция по отношение на намерението на страните. Подобна презумпция не се съдържа в закона.
Не е допустимо, според мен, прилагането по аналогия на презумпцията за вина или друга, уредена от закона презумпция, в случая. Следователно изследването на проблема за наличие на субективния елемент на заобикалянето на закона става безпредметно, тъй като, както се установи по-горе, липсва законова презумпция относно намерението на страните, от една страна, а от друга страна - липсата на законова забрана за постигнатия краен правен резултат. Няма как да се преследва забранен от закона резултат, при положение че постигнатият такъв не е забранен.

С оглед на гореизложеното, общият извод, който се налага, е, че когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот на трето лице, което не е съсобственик, и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за покупко-продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД12. Защитата на нарушеното преобразуващо право на изкупуване на съсобствениците трябва да се ограничи само до иска за изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, който евентуално да се уважи, ако е предявен в срок, и при евентуалното наличие на предвидените от закона предпоставки. Ако при съчетанието дарение и последваща продажба на идеална част се установи симулация на дарението, прикриващо продажба, ще се приложат правилата на продажбата и съответно последицата ще бъде пораждане на право на изкупуване. А ако не се установи симулация на дарението, то право на изкупуване не възниква, тъй като законът чрез разпоредбите на чл. 33 ЗС дава защита на съсобственика само при продажба.
Правната квалификация на комбинацията от дарение и последваща продажба на същото лице е практически важно и по отношение на правата на трети лица, които междувременно може да са придобили такива от “новия съсобственик”. Ако се приеме, че в такива случаи е налице заобикаляне на закона, то последицата е нищожност и съответно непораждане на целения от страните по двата договора вещнопрехвърлителен ефект. Последното ще рефлектира върху всички други сделки, които новият съсобственик е извършил след придобиване на идеалната част и съответно ще отпаднат всички придобити впоследствие права от други трети лица - ограничени вещни права, ипотечни права и др. Всичко това създава несигурност за оборота и застрашава интереса на третите лица, включително добросъвестни такива. А ако при същата комбинация от последователни договори се установи, че първият договор - дарението, е привиден и прикрива продажба, то правата на третите лица ще се запазят, ако исковата молба на пренебрегнатия съсобственик за разкриване на симулацията и за упражняване на правото му на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС е вписана след придобиването им. Тя би била противопоставима (и съответно преобразуващият правен ефект на съдебното решение от евентуалното й уважаване) на тези трети лица само ако предхожда вписването на актовете, с които те са придобили своите права. Но при извършване на такива актове всеки заинтересован може да провери в имотния регистър дали има вписани такива искови молби, и ако няма, да е сигурен, че повдигането на правен спор впоследствие няма да засегне неговите права.

Д-р Мирослав ДИМИТРОВ, главен асистент в ЮФ на УНСС
___________
1 Така Василев, Л. “Българско вещно право”. С.: Университетско издателство “Св. Климент Охридски”, 1995, с. 231.
2 Вж. по-подробно за хипотезите извън приложното поле на чл. 33 ЗС Ставру, Ст. “Въпроси на българското вещно право”. С.: Фенея, 2008, 812-816 и цитираната там съдебна практика. Също Венедиков, П. “Съсобственост”. С.: Наука и изкуство, 1975, 83-84.
3 Така Решение № 2891-56-IV г.о., Решение № 2406-76-I г.о., Решение № 661-87-II г.о. и Решение № 776-92-IV г.о.
4 Вж. по-подробно Таджер, В. “Гражданско право на НРБ. Обща част”. Дял II, С.: Наука и изкуство, 1973, 251-252. Също Павлова, М. “Гражданско право. Обща част. Том II”, С.: Софи-Р, 1996, 144-145 и Василев, Л. “Гражданско право. Обща част” (Нова редакция проф. Ч. Големинов), Варна: ИК “ТедИна”, 1993, 294-296.
5 Както правилно подчертава проф. Иван Русчев “под неправомерен правен резултат не се разбират непосредствените правни последици (които сами по себе си не са забранени), а последиците, които се реализират чрез тях.” Вж. Русчев, И. Нищожност на договорите и едностранните сделки по чл. 26, ал. 1 ЗЗД. - “Пазар и право”, № 1, 2003.
6 Така Таджер, В. Цит. съч. с. 251. Също Кацарски, Ал. “Заобикалянето на закона като основание за нищожност на сделките”. - “Съвременно право”, № 1, 1992, с. 85.
7 Цитирано по Розанис, С. “Недействителност на сделките”. С.: Фенея, 2009, с. 24.
8 По-нататък ще става дума само за по-често срещаните случаи - дарение на част от идеалната част и последваща продажба, но изводите от направения анализ за тази хипотеза, по мое мнение, ще са валидни и за всички различни от продажбата договори с вещнопрехвърлителен правен ефект и последваща продажба.
9 Забранен от закона резултат е уреден например в разпоредбата на чл. 152 ЗЗД, която установява недопустимост за предварително уговаряне за придобиване собствеността на заложена или ипотекирана вещ, или на друг предварително уговорен начин за удовлетворяване на обезпечения кредитор, различен от този, който е предвиден в закона. Постигането на този именно резултат чрез договор за паричен заем и предварително дадено пълномощно за продажба на имот, който е собственост на заемополучателя, е квалифицирано като заобикаляне на закона в Решение № 1353-2001-II г.о. на ВКС. Забранен резултат е също придобиването чрез покупко-продажба (вкл. на публична продан) на вещ от някое от лицата, посочени в чл. 185, б. “а” и “б” ЗЗД. За разлика от тези случаи обаче, чл. 33, ал. 1 ЗС не установява законова забрана, а специален ред за постигането на определен правен резултат, нарушаването на който е скрепено с пораждане на преобразуващото право на изкупуване в полза на пренебрегнатия съсобственик.
10 Според трайната практика на ВС срокът тече от узнаване на извършената продажба, когато не е било въобще предложено изкупуване - така Решение № 72-1959-ОСГК на ВС, Решение № 1470-1964-I г.о. на ВС и др.
11 Така Венедиков, П. “Ново вещно право”. С.: Сиби, 1995, с. 92.
12 Този краен извод не е безспорен. Обратно Ставру, Ст. “Съсобственост, правни аспекти”. С.: Сиби, 2010, 211-212, който приема, че в тези случаи както договорът за дарение, така и последвалата продажба ще бъдат нищожни поради заобикаляне на закона. Струва ми се обаче, че квалифицирането на тези случаи като заобикаляне на закона и съответно нищожност на извършените последователно договори, би имало тежки последици, застрашаващи сигурността на гражданския оборот.

Тагове:

Книги

  • Актуални

  • Очаквани