Sidebar

Меню

Коментар на съдебната практика

В настоящото изложение ще разгледаме въпроса за съдържанието на нотариалния акт в два аспекта.
Първият аспект ще касае съдържанието на нотариалния акт като най-често срещания документ, удостоверяващ вещни права, от гледна точка на недействителността на нотариалното удостоверяване, извършено с него, при конкретна прехвърлителна сделка или констативно производство за установяване правото на собственост върху недвижим имот.
Вторият аспект ще касае описанието на недвижимия имот, респективно на вещното право, предмет на конкретната прехвърлителна правна сделка или на констативното производство за установяване правото на собственост върху недвижим имот в нотариалния акт и проблемите, които това описание поставя.
И двата въпроса са от съществено практическо значение, особено на фона на възможни пропуски в кадастралните карти, на отсъствието на нови такива, както и на активното ново строителство.

Нормативните актове, които уреждат съдържанието на нотариалния акт, са два.

1. На първо място това е Гражданският процесуален кодекс. В неговия чл. 580, озаглавен “Съдържание на нотариалния акт”, е посочено, че нотариалният акт трябва да съдържа годината, месеца, деня, а когато е необходимо - и часа и мястото на издаването му; името на нотариуса, който го издава; пълното име, единния граждански номер на лицата, които участват в производството, както и номера, датата, мястото и органа на издаване на техния документ за самоличност; съдържанието на акта; кратко обозначение на документите, удостоверяващи наличността на изискванията по чл. 586, ал. 1 ГПК; подпис и изписано пълно име на страните или техни представители и подпис на нотариуса. Този текст по същество възпроизвежда текста на чл. 476 ГПК (отм.), според който нотариалният акт трябва да съдържа годината, месеца, деня, а когато е потребно - и часа и мястото на извършването му; името на нотариуса, който го извършва; името, бащиното и фамилното име на лицата, участвуващи в производството, а така също и местожителството им; съдържанието на акта; кратко обозначение на документите, удостоверяващи наличността на изискванията по чл. 482, ал. 1, подпис на страните и на нотариуса.
Внимателният прочит на текста на чл.580 ГПК ни дава основание да твърдим, че законодателят влага в понятието “съдържание на нотариалния акт” два смисъла - широк и тесен. В единия случай, при употребяване на понятието в заглавието на текста под него следва да се разбира нотариалният акт в цялост като документ, а при употребата му в самия текст на чл. 580 ГПК следва да се разбира описанието на недвижимия имот, включително цената му.

2. Основание за подобно тълкувание ни дава и описанието на съдържанието на нотариалния акт в Правилника за вписванията - другият акт, регламентиращ този въпрос.
В неговия чл. 6 е уредено, че нотариалният акт трябва да съдържа собственото, бащиното и фамилното име, местожителството (постоянният адрес) и единният граждански номер на страните, а когато няма такъв - мястото и датата на раждане; когато една от страните е едноличен търговец или юридическо лице, посочват се фирмата (наименованието) и организационната форма; посочват се и съдът по регистрация, номерът на фирменото дело, седалището и кодът по БУЛСТАТ, а за вписаните в търговския регистър към Агенцията по вписванията - ЕИК; за местните и чуждестранните юридически лица, които нямат съдебна регистрация в Република България, се посочват фирмата, седалището и кодът по БУЛСТАТ, съответно ЕИК; датата и мястото на издаването на акта; описанието на имота, до който се отнася актът, с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номера на имота, площта и/или застроената площ и границите; цената на имота или на правото, съответно удостоверявания материален интерес, като когато недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1-7 от Закона за кадастъра и имотния регистър.
При направено сравнение ще установим, че няма съществена разлика между двата текста - необходимо е посочване на времето и мястото на издаване на нотариалния акт, на нотариуса, индивидуализация на участващите в производството лица с посочените данни, описанието на недвижимия имот, за който се отнася вещното право, посочването на цената на имота или на удостоверявания материален интерес. Правилникът за вписанията по същество обяснява и допълва лаконичното посочване на “съдържанието на акта” в чл. 580 ГПК като такова, представляващо описанието на имота, неговата цена или материален интерес, от които пък можем да извлечем и квалификацията на нотариалното удостоверяване според естеството на удостоверяваната сделка.

Именно с това съдържание на нотариалния акт в тесен смисъл ще се занимаем в настоящото изложение.
Безспорно е, че описаното по-горе е минималното задължително съдържание на нотариалния акт за прехвърлителна сделка. Разбира се, ще направим уговорката, че няма пречка страните да договорят допълнителни клаузи, свързани с прехвърляния недвижим имот или право, т.е. не са длъжни да се ограничават единствено и само до описанието на недвижимия имот или на правото - предмет на прехвърлителната сделка. Няма пречка страните да “допълнят” съдържанието на нотариалния акт за прехвърлителна сделка с допълнителни уговорки, материализирани в самия нотариален акт и/или в допълнително споразумение между тях - например в предварителния договор за продажба на имота.

По една или друга причина обаче е възможно част от описаното минимално необходимо съдържание на нотариалния акт да отсъства или да е описано погрешно. Ще има ли за последица тази липса или грешка нищожност на нотариалния акт, или не, и зависи ли отговорът на този въпрос до кой елемент от съдържанието на нотариалния акт се отнасят тези пропуски?

От съществено значение при отговора на този въпрос е Решение от 08.04.2004 г. по гражд. д. № 2445/2002 г. на IV Б отделение на СГС, влязло в законна сила.
Според това решение нотариалните удостоверявания са предназначени да укрепят сигурността на гражданския оборот, поради което посочването на основанията за нищожност на нотариалното удостоверявания в чл. 576 ГПК (стар чл. 472 ГПК - отм.) е не само изрично, но и изчерпателно, т.е. цитираната разпоредба не може да се тълкува разширително.

Нищожността на нотариалното удостоверяване, смята съдът, е правна последица от тежък порок на извършеното удостоверяване. Като изрично подчертава, с оглед на това, че функцията на нотариуса е да удостовери безсъмнено съдържанието на определени факти, на които той сам е станал свидетел, включително волеизявления на страните по правната сделка, не всички пороци при изповядване на сделката ще доведат до нищожността й, а само тези, които са свързани или с най-съществените елементи от процедурата по извършване удостоверяването или с обстоятелства, касаещи самоличността или дееспособността на лицата, чиито волеизявления нотариусът е удостоверил.

С оглед на това, че повечето нотариални актове в гражданския оборот са създадени преди приемането на новия ГПК, най-напред ще разгледаме евентуалните пороци в нотариалното удостоверяване, водещи до нищожност на нотариалния акт, уредени в отменения ГПК и по-специално в неговия чл. 472, според който нотариалното действие е нищожно, когато нотариусът не е имал право да го извърши (чл. 465, чл. 466, ал. 1, чл. 469, ал. 1, чл. 470 и 471), както и когато при неговото извършване са били нарушени чл. 474, ал. 4 (относно личното явяване на участващите лица), чл. 475, чл. 476, б. “а”, “в”, “г” и “е”, чл. 478, 479 и чл. 485, ал. 2.
Така съдът се е произнесъл, че нарушението на чл. 482, ал. 1 ГПК (отм.), респективно неосъществяването на нотариално удостоверяване на собствеността по реда на чл. 483 ГПК при липса на документ за правата, не е сред тези, обуславящи недействителност на нотариалното действие, тъй като непритежаването на права от прехвърлителя не е относимо към действителността на нотариалното действие.
Не е порок, водещ до нищожност на нотариалния акт, и непосочването в него на документите, удостоверяващи правото на собственост на прехвърлителя. (Определение № 96/11.02.2009 г. по гражд. д. № 5376/2008 г. на II г.о. на ВКС, Решение № 259/11.12.2008 г. по гражд. д. № 5035/2007 г. на I г.о. на ВКС).
Точно по повод съдържанието на нотариалния акт за прехвърлителна сделка съдът е направил много удачно разграничение между грешката и непълнотата в нотариалното удостоверяване в свое Определение № 163/30.12.2008 г. по гражд. д. № 3997/2008 г. на IV г.о. на ВКС - според съда грешка е неточното посочване на номера на улицата в административния адрес на имота, а непълнотата е в това, че имотът не е описан с границите му. Индивидуализацията на недвижимия имот се извършва с посочване на неговото местонахождение, регулационен статут и граници. Административният адрес не е съществен индивидуализиращ белег на недвижимия имот, поради което не съставлява липса на индивидуализация на имота по смисъла на чл. 484, ал. 1, б. “в” ГПК (отм.). Същото се отнася и за непосочването на границите на имота - пропускът да се впишат границите на имота според съда в цитираното решение също не прави удостоверяването нищожно, тъй като този пропуск може да бъде отстранен с поправка на акта чрез допълването му.
Ако изхождаме от цитираното съдебно решение и от критерия, че непълнотата или грешката са такива пропуски, които могат да бъдат отстранени по пътя на поправката на нотариалния акт и няма да доведат до нищожност на нотариалното удостоверяване, можем да заключим, че все пак това са пропуски от такова естество, че не оставят никакво съмнение нито по отношение на участващите страни, нито относно предмета на сделката като вещно право. Така например, според нас неточното или непълно посочване на индивидуализиращи данни на участващите страни или имота или правото - предмет на сделката - например непосочването на пълните три имена или ЕГН на някои от участващите в сделката страни, пропускането на някоя цифра от номерацията на парцела или имота при правилно посочени квартал и съседи на имота, пропускане на номера на квартала или погрешното посочване на различен и други подобни.

Но ако непълнотата или грешката е от такова естество, че въобще не може да се установи коя е страната по сделката или прехвърляния имот или право, то безспорно ще се касае за нищожност на нотариалното удостоверяване.

Именно във връзка с непълнотата на нотариалния акт за прехвърлителна сделка ще представлява интерес и следващата проблематика, свързана с описанието на предмета на сделката - трябва ли и доколко подробно да се описват всички находящи се в прехвърляния недвижим имот сгради и подобрения и какви са последиците, ако те не са описани.

  • По повод възникнал спор за собственост поради това, че тъй като в документа за собственост не са описани спорните сгради, прехвърлителите са твърдели, че те са останали тяхна собственост, ВКС се е произнесъл с Решение № 1146/20.10.2008 г. по гражд. д. № 4832/2007 г. II г.о., че ако и в нотариалния акт да не е посочено изрично, че се прехвърлят стопанската сграда и гараж от ищците на ответниците, щом не е установено друго, съгласно чл. 92 ЗС собственикът на земята е и собственик на постройките в нея, т.е. прехвърлителният ефект на продажбата е настъпил и за намиращите се в продаденото дворно място постройки.
  • По повод подобен спор в свое Решение № 738/01.12.2005 г. по гражд. д. № 352/2005 г. на I г.о. на ВКС съдът е приел, че ако и мястото към деня на продажбата да е било застроено с жилищната и стопанската сгради, тъй като в нотариалния акт е изрично посочено, че предмет на сделката е “празно дворно място”, ще следва да се приеме, че волята на страните е била да се прехвърли мястото без сградите.
  • В друго Решение № 271/31.01.1969 г. по гражд. д. № 2242/68 г. на I г.о. на ВКС, съдът постановява, че когато в парцела има построена сграда и в нотариалния акт не се съдържа уговорка за нея, съществува законна презумпция, че се прехвърля и правото на собственост върху сградата и е в тежест на отчуждителя да установи с положителни и конкретни доказателства, че волята на страните е била да се отчужди само теренът, а не и сградата.
    Понякога видът на сградите също има значение за тяхната съдба, т.е. дали са включени в обема на прехвърляните с нотариалния акт права, или не.
  • Така според Решение № 1081/21.10.2008 г. по гражд. д. № 4658/2007 г. на II г.о. на ВКС сградите с обслужващо предназначение нямат самостоятелно значение и следват основния имот на основание чл. 98 ЗС, като поради това искането за делба на основния имот включва и искането за делба на тези обслужващи постройки. Струва ни се напълно възможно да се обоснове несамостоятелната им съдба - следващи основния имот не само при делбата, но и при прехвърлителната сделка, не само с презумпцията на чл. 92 ЗС, но и с несамостоятелния им обслужващ характер. А кои сгради са допълващо застрояване ни дава определение чл. 41 ЗТСУ (отм.) - спомагателни, обслужващи, стопански и второстепенни постройки към сградите на основното застрояване, както и чл. 20, ал. 3 ЗУТ, чието съдържание е същото като цитирания чл. 41 ЗТСУ.
  • Горното се потвърждава и от друго решение на ВКС - Решение № 44/18.05.1971 г. по гражд. д. № 29/71 г. на ОСГК. Според него постройките, които нямат самостоятелно означение, а са построени и предназначени предимно да обслужват съществуващата сграда - изключителна собственост на единия съпруг, или да обслужват недвижимия имот, също изключителна собственост на единия от съпрузите, каквито са лозя, градини и др., такива постройки, които не могат да бъдат обект на самостоятелна собственост, не стават общо имущество на двамата съпрузи, ако и да са построени и придобити по време на брака, а остават собственост на този съпруг, чийто е недвижимия имот, по отношение на който са предназначени по своето естество и характер да обслужват.

За какво точно служат постройките и дали са обслужващи или не е е фактически въпрос, особено ако за тях няма запазена строителна документация. Строителната документация се изготвя при построяването им, а понякога между построяването и прехвърлянето им са минали доста години, през които предназначението на сградите може да се е изменило.

С оглед на горното, при анализа на съдържанието на нотариалния акт, трябва да се подхожда внимателно, когато в нотариалния акт не са описани всички находящи се в прехвърляния недвижим имот сгради и да се преценява - дали се касае за непълнота, дали е необходимо тя да се отстрани под формата на поправка на нотариалния акт и т.н., включително като се преценява и волята на страните по сделката.
Също така внимателно трябва да се подхожда при квалифицирането на един нотариален акт с грешки или непълноти като нищожен.

Мариела ПАВЛОВА, нотариус

Тагове:

Книги

  • Актуални

  • Очаквани