Меню

Дайджест "Собственост и право", 2022 г., кн. 06

Примери от практиката

 Въпрос: Закупих с нотариален акт недвижим имот в гр. Б. След като получих нотариалния акт, видях, че номерът на личната ми карта, посочен в него, е сгрешен. Освен това в нотариалния акт не е посочено, че закупеният от мен недвижим имот има таванско помещение към него, а такова помещение е посочено в документа за собственост на продавача. Говорих с нотариуса, той ми каза, че трябва да се явим отново всички страни и да се направи поправка на нотариалния акт, но че не може да ни приеме в близките дни, тъй като ще отсъства. Моят продавач обаче отказва да дойде при нотариуса по друго време. Ако не се направи поправката, за която говори нотариусът, това ще се отрази ли на правата ми, и може ли друг нотариус да направи тази поправка?

Въпреки че един нотариален акт за прехвърляне на вещни права преминава през много очи – на страните, на нотариуса, на съдията по вписванията и т.н., често се случва да бъде допусната грешка в текста му.

Няма проблем тази грешка да бъде отстранена, но това трябва да стане с нов нотариален акт, който се нарича нотариален акт за поправка на нотариален акт.

Именно съставянето, съдържанието, издаването и последиците на този нотариален акт ще разгледаме в настоящото изложение.

Нормативна уредба на нотариалния акт за поправяне на нотариален акт

С оглед големия обществен интерес и значимост на правните последици за търговския и граждански оборот на нотариалния акт като титул, с който се прехвърлят или констатират вещни права върху недвижими имоти, производството по съставянето, подписването и последиците му е уредено в основния нормативен акт, регулиращ гражданските процесуални отношения, а именно – Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Другият нормативен акт, който съдържа уредба на съдържанието на нотариалния акт, това е Правилникът за вписванията.

В тези два нормативни акта обаче липсва изрична уредба на въпроса какво се случва, когато в нотариалния акт бъде допусната грешка и как се поправя тя.

В отменения ГПК, колкото и оскъдна да беше, все пак съществуваше нормативна уредба на поправката на нотариалния акт. Това беше ал. 3 на чл. 475, която гласеше, че когато се наложи да бъдат направени поправки, прибавки или съкращения в акта, се прави изрична бележка за това, която се подписва, както самият акт. Че съществува такъв вид нотариален акт обаче можем да извлечем и от т. 1, б. „а“ от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД), където е постановено, че за нотариален акт за поправка на нотариален акт се дължи обикновена такса.

Едва ли би могло да се приеме, че причината за отсъствие на изрична нормативна уредба е обстоятелството, че законодателят е игнорирал необходимостта от поправка на допуснатите грешки в нотариалните актове или че такава поправка е невъзможна.

По-скоро според нас причината е точно обратната – законодателят не е предвидил нарочна уредба на поправката на нотариален акт, защото по същество нотариалният акт за поправка на сгрешен нотариален акт по изисквания откъм производство, съдържание, последици и изисквания за валидност по нищо не се различава от нотариалния акт, имащ за предмет сделки с вещни права или констатиране право на собственост върху недвижим имот. И щом по нищо не се различава от нотариалния акт за прехрърляне или консатиране на вещни права, то за него са относими всички норми на законовите и подзаконовите нормативни актове, които уреждат производството, съдържанието и последиците на последния.

Тоест можем да направим еднозначния извод, че производството по издаване на нотариален акт за поправка не се различава по нищо от обичайното производство по издаване на нотариален акт, имащ за предмет прехвърляне на вещни права или констатиране на такива. Към него са приложими всички правила и норми, които са приложими към „нормалния“ нотариален акт, включително и по отношение на вписването му в Агенцията по вписванията, при това въпреки че същият няма самостоятелно значение, а ссъщестувването му е обусловено от съществуването на поправения нотариален акт.

На първо място, тъй като нотариалното производство по издаване на нотариален акт за поправка на нотариален акт е вид охранително производство, като такова, за него са приложими всички общи правила, касаещи охранителните производства – в този смисъл е и чл. 530 ГПК.

Към нотариалния акт за поправка на нотариален акт са относими на общо основание и разпоредбите на чл. 580 и сл. ГПК, уреждащи производството и съдържанието по издаване на нотариалния акт като такъв.

Тоест нотариалният акт за поправка трябва да има всички реквизити, които има един обикновен нотариален акт и които са посочени в чл. 580 ГПК, озаглавен „Съдържание на нотариалния акт“ – нотариалният акт трябва да съдържа годината, месеца, деня, а когато е необходимо – и часа и мястото на издаването му; името на нотариуса, който го издава; пълното име, единния граждански номер на лицата, които участват в производството, както и номера, датата, мястото и органа на издаване на техния документ за самоличност; съдържанието на акта; кратко обозначение на документите, удостоверяващи наличността на изискванията по чл. 586, ал. 1 ГПК; подпис и изписано пълно име на страните или техните представители и подпис на нотариуса.

Нормативна уредба на понятието „грешка“ в нотариалния акт

Другият проблем относно материята за нотариалния акт за поправка, на който трябва да обърнем внимание, е това, че не само че липсва отделна уредба на този нотариален акт, но липсва и законово определение на това какво се има предвид под грешка в съдържанието на нотариалния акт.

Причините за подобна липса според нас са няколко възможни.

На първо място, това е безкрайното разнообразие на житейски хипотези, които правят невъзможно систематизирането и изчерпателното законово определение на това що е грешка и какви са видовете грешки в нотариалния акт. В тази връзка е уместно да се има предвид, че съдържанието на нотариалния акт не се изчерпва с посоченото в чл. 580 ГПК и чл. 6 от Правилника за вписванията. В тези текстове е уредено минимално задължителното съдържание на нотариалния акт. Но тези норми не ограничават по никакъв начин страните да включат в нотариалния акт и други уговорки помежду си, които са свързани с материализираната в нотариалния акт сделка – така например чест случай е в нотариалния акт за прехвърляне на собсвеност със запазване право на строеж на определен обект, чието изграждане е задължение на приобретателя на правото на собственост, да се уредят сроковете за изпълнение на строителните работи, степента на завършеност, в която трябва да се предаде обектът и т.н.

Трябва да имаме предвид също, че и друг вид договори, не само такива, които имат за предмет вещни права, могат да се оформят във вид на нотариален акт – така например договорът за делба, извънсъдебната спогодба и т.н. В тях също биха могли да бъдат допуснати грешки и поправката им ще се извърши по същия ред както и на обичайния нотариален акт, имащ за предмет вещни права върху недвижими имоти.

На второ място, според нас, причината да липсва нормативно определение на грешка е изключително подробната уредба на съдържанието на нотариалния акт за прехвърляне и констатиране на вещни права, дадена от цитираните по-горе текстове, а именно – чл. 580 ГПК и чл. 6 от Правилника за вписванията. При толкова подробна уредба на минимално задължителното съдържание на нотариалния акт всяко отклонение от него по същество ще представлява грешка. И за да се опише тази грешка, то ще трябва да се възпроизведе същият текст за съдържанието на нотаралния акт, но в посока отсътвие на определен, посочен като задължителен от нормативната уредба реквизит, което е напълно безсмислено.

Правно легитимирани страни

Правно легитимирани страни да искат поправка на нотариален акт са само страните, участващи в производството. Те могат да участват в производството по издаване на нотариалния акт за поправка било лично, било чрез пълномощник. Според нас, ако някоя от участващите в производството страни е била представлявана от пълномощник, по силата на същото това пълномощно, овластяващо пълномощника за разпоредителна сделка, той може да участва и в производство по отстраняване на допуснатите грешки в това производство, без да е необходимо изрично пълномощно за това.

Ако някоя от страните не желае да участва в производството по издаване на нотариален акт за поправка – напр. смята, че не е допусната грешка, че грешката е несъществена и т.н., липсва законов способ, по който тя да бъде принудена да подпише нотариалния акт за исканата поправка. На разположение на страната, засегната от грешката в нотариалния акт, остава евентуалният исков път на защита според естеството на грешката, от която тя се оплаква.

В тази връзка ще цитираме Определение № 1306 от 10.05.2017 г. по гр. д. № 226/ 2017 г. на Районен съд – Сандански, според което не е възможно да се предяви иск срещу нотариуса, с който той да бъде задължен да извърши поправка на сгрешения нотариален акт. Според съда, по исков път срещу нотариуса могат се предявяват само претенции за вреди от виновно неизпълнение на задълженията на нотариуса по чл. 73 ЗННД, като за извършване на исканата поправка има друг ред, а именно – по пътя на създаване на нотариален акт за поправка на нотариален акт.

Що се отнася до това дали е възможно да се направи поправка на нотариален акт, ако участвалата в него страна е починала – не е възможно починалата страна да бъде заместена от нейните наследници в производството по издаване на нотариален акт за поправка на нотариален акт, според нас това не е възможно – без значение каква е грешката, защото всъщност грешката е грешка във волята на страната, а нейните наследници няма как да знаят каква е била действителната воля на страната към момента на подписване на сгрешения нотариален акт.

Трябва ли да се поправят грешките в нотариалните актове:

Ако тези грешки не засягат съществена част от нотариалния акт, могат и да не бъдат поправяни – така например ако е допусната грешка в допълнителни клаузи извън основното съдържание на документа, страните могат да не извършват поправка на грешката. Също така, ако вече грешната информация е променена, напр. сгрешен е номер на лична карта, която към момента на евентуалната поправка вече е подменена с нова без значение по каква причина. Или грешка в описанието на недвижим имот, който към деня на откриване на грешката в титула за придобиването му вече е продаден на трето лице. Преценката дали поправката задължително трябва да се направи или не следва да е конкретна във всеки един случай, като се съобразява видът на грешката и законовите норми, уреждащи съдържанието на нотариалния акт.

Видове грешки в нотариалните актове

Най-общо казано, бихме могли да систематизираме видовете грешки, на първо място, според това дали се касае за липса на информация, за посочване на грешни данни, касаещи имот, страни или друга съществена част от сделката или описанието на имота и за посочване на излишни данни в съответното нотариално производство.

Най-простата хипотеза, която обикновено не предизвиква никакви спорове, е допускането на грешка в наличното описание било на имота, било в индивидуализацията на участващите в производството страни. В този случай в нотариалния акт за поправка е необходимо да се посочи кои точно думи и цифри с кои точно думи и цифри се подменят.

По подобен начин се разрешава въпросът с пропусната, но необходима информация и данни, свързани било с индивидуализацията на страните, които участват в производството, или пък на вещните права, които са предмет на конкретния нотариален акт. В нотариалния акт за поправка се посочва къде и какви думи и цифри се добавят и къде точно.

Така се постъпва и при данни и информация в поправяния нотариален акт, които са излишни и не се отнасят нито до участващите в него страни, нито до прехвърляното или констатирано вещно право – просто се описва кои точно думи и цифри не следва да се четат или отпадат.

При разглеждане на материята за нотариалния акт за поправка и за видовете грешки, които се поправят в него, следва да се има предвид, че целите на нотариалния акт за поправка на нотариален акт не могат да бъдат различни от поправяне на грешки или непълноти в основния нотариален акт, тъй като актът за поправка на нотариален акт сам по себе си не поражда правни последици, а има доказателствена сила заедно с първоначалния, като в противен случай новият нотариален акт ще бъде нищожен и няма да произведе желаните правни последици.

На практика често подобна преценка се опитват да правят съдиите по вписванията, пред които се заявява за вписване нотариалният акт за поправка. По отношение на правомощията на съдията по вписванията да прави подобна преценка съдът се е произнасял многократно, като позицията на съда е, че съдията по вписванията може да откаже вписване на искания акт в съответствие с правомощията си по чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията само и единствено по съображения, извлечени от формата на акта, и като изхожда от наименованието на самия акт, а не от неговото съдържание – поради това той не може да откаже вписване на нотариален акт за поправка под предлог, че с него се променя съдържанието на поправяния акт.

Нещо повече, в това определение съдът излага правилната позиция, че дори ако този акт за поправка, чието вписване е заявено, страда от някакви пороци, оповестяването му улеснява защитата срещу тях, защото дава възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес да го атакуват пред съда.

Въпреки горното обаче в Определение № 115 от 16.07.2020 г. по в. ч. гр. д. № 1070/2020 г. на XIV състав на ОС – Пловдив съдът е приел, че замяната на описанието на апартамент № 9 в първоначалния нотариален акт с описанието на апартамент № 1 в нотариалния акт за поправка не представлява поправка на нотариален акт с оглед на това, че двата имота се различават коренно и по коти, и по граници, е невъзможно да се приеме, че е допусната грешка, а напротив – с настоящия нотариален акт се въвежда нов предмет на сделка, поради което отказът на съдията по вписванията за впише нотариалния акт за поправка е оставен в сила.

В Определение № 209/25.11.2019 г. по ч. гр. д. № 3931/2019 г. на Върховния касационен съд, І г. о. е прието, че представеният за вписване нотариален акт, който представлява акт за поправка на съдебен акт – съдебно-спогодителен, е валиден и подлежи на вписване, тъй като според разясненията, дадени в т. 8 от ППВС № 7/1973 г., съдебната спогодба, постигната в производството за делба, както и спогодбата в исковото (съдебно) производство, представлява двустранен договор и определението на съда, с което спогодбата се одобрява, няма самостоятелно значение и не променя договорния й характер, поради което допуснатите в нея грешки можат да се поправят по реда на поправка на нотариален акт.

Според Определение № 139 от 11.04.2018 г. по в. ч. гр. д. № 86/2018 г. на ОС – Шумен към описания в първоначалния нотариален акт самостоятелен обект на вещно право може да бъде добавен друг по реда на поправка на нотариалния акт, но само ако този нов обект няма самостоятелно значение и е прилежаща част към съответния самостоятелен обект. В конкретния случай, според съда, с нотариалния акт за поправка е извършена промяна на обектите, с които са надарени участващите лица според поправения нотариален акт, като вместо с избено помещение № 2 и 1/2 ид.ч. от тавана, Н.Х. е надарен с цялото таванско помещение в сградата, а Н.Х.В. е надарена с избено помещение № 2, вместо с 1/2 ид.ч. от тавана, което безспорно представлява подмяна на волята на страните относно предметния обхват на дарствения акт, което е недопустимо да се извършва посредством поправка на първоначалния нотариален акт и би следвало да се осъществи чрез нов нотариален акт за замяна между надарените.

В Определение № 1035 от 26.3.2010 г. по гр. д. № 312/2010 г. на IV състав на ОС – Варна съдът е приел, че продажната цена е елемент на договора за продажба, поради което подлежи на корекции със съгласието на страните, като промяната в цената на имота не променя неговия характер, а при наличието на изразено съгласие на договарящите страни за продажната цена (в случая и за допълване на вписаната в първоначалния акт), е допустима чрез нов нотариален акт за поправка.

В Определение от 01.2.2010 г. по гр. д. № 39/2010 г. на I състав на ОС – Стара Загора съдът постановява, че под формата на „поправка“ не може да бъде променяна волята на страните, тъй като волята им за покупко-продажба е била за друг обект, различен от този, вписан по договора, като в случая с нотариалния акт за поправка на нотариален акт се иска идентификаторът на имота, предмет на сделката, да се чете като напълно друг идентификатор, като са посочени и съвсем различни съседи на този имот от описаните в първоналания нотариален акт

С Определение № 547 от 30.07.2018 г. по в. ч. гр. д. № 375/2018 г. на II състав на ОС – Перник съдът е приел, че е допустимо да бъде вписан нотариален акт за поправка в смисъл: изброените ниви примерно от № 21 до № 30 включително да не се четат, като според съда това не променя съдържанието на нотариалния акт.

С Определение № 709 от 21.02.2020 г. по в. ч. гр. д. № 434/2020 г. на I състав на ОС – Бургас е потвърден отказ за вписване на нотариален акт за учредяване на договорна ипотека, тъй като лицето, посочено в нотариалния акт за поправка, не е упоменато в първия нотариален акт за учредяване на договорна ипотека. Съдът намира, че по тази причина и с оглед строго формалния характер на ипотеката, която може да се учреди само от собственик на имот, това лице посредством поправката не може да придобие качеството на ипотекарен длъжник с нотариалния акт за поправка на нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека, тъй като не е бил вписан в първоначалния акт за учредяване на ипотеката като участваща страна. Освен това, според съда, не представлява по смисъла на закона поправка на нотариалния акт искането за допълване на договорната ипотека с нов имот, представляващ масивен гараж с разположение, посочено в акта за поправка, тъй като този гараж не е влючен сред обектите, върху които се учредява ипотеката с поправяния нотариален акт.

В Определение № 515 от 18.02.2013 г. по гр. д. № 117/2013 г. на V състав на ОС – Пловдив пък е потвърден отказ за вписване на нотариален акт за поправка на нотариален акт с мотива, че нотариалният акт, чиято поправка се иска, напълно съответства на издадената за сделката кадастрална схема и обстоятелството, че тази схема е издадена грешно и оттам, че има грешка на практика и в нотариалния акт за прехвърляне на вещни права върху този имот, не може да се използва като основание за издаване на нотариален акт за поправка на нотариален акт.

Очевидна е казуистиката при решаване на въпроса дали исканата от страните поправка представлява наистина поправка или недопустимо изменение на първоначалния нотариален акт, но тя е неизбежна, защото е в отговор на реалното многообразие от хипотези при допускане на грешки в нотариалните актове за прехвърляне и констатиране на вещни права.

Що се отнася до въпроса на читателя, добре е да се направи поправка на нотариалния акт в сгрешените му части, като тази поправка може да бъде извършена и от друг нотариус, щом този, пред когото е изповядан поправяният акт, отсъства.

Но ако все пак такава поправка не бъде извършена, то това няма да се отрази на правата на приобретателя – безспорно е с оглед посоченото ЕГН в нотарилания акт, че той може да бъде индивидуализиран без никакво съмнение. Безспорно е също така, че таванското помещение, пропуснато в нотариалния акт, тъй като няма самостоятелно съществуване като обект на вещни права, следва главния имот, т.е. апартамента, и независимо че не е описано в нотариалния акт, се счита прехвърлено и то.

Мариела ПАВЛОВА, нотариус

 

Свързани продукти

ЕПИ Собственост ЕПИ Собственост

Акценти

Книга-годишник Социално осигуряване – 2022

Една новина, която ще зарадва всички наши читатели, колеги и приятели:

Прочети още...

Светли Християнски празници!

На всички колеги и приятели
на ИК „Труд и право“ и НКЦ „Решение“

Прочети още...

Нека да мислим зелено!

ИК „Труд и право“ подкрепя и се присъединява към световните тенденции и глобални инициативи за опазване на околната среда.

Прочети още...

Новото данъчно законодателство през 2022 година

Излезе от печат годишникът „Новото данъчно законодателство през 2022 година“

Прочети още...

Трудови отношения – 2022

Излезе от печат първото ни издание за тази година – книгата-годишник „Трудови отношения – 2022“.

Прочети още...