Sidebar

Меню

решения на общо събрание

  • Недействителност на решенията на общото събрание на етажната собственост в правната доктрина и съдебната практика

    Интересът към темата е продиктуван от доста големия брой на спорове относно действието на взетите от общото събрание на собствениците решения и развитието на правоприлагането, особено с оглед проблемите на управлението на т.нар. „жилищни комплекси от затворен тип“.

    Специалната правна норма на чл. 40 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) създава ограничение във времето, като предвижда преклузивен едномесечен срок (при действието на Правилника за управлението на реда и надзора в етажната собственост този срок е бил седемдневен) за предявяване на иск за отмяна на решенията на общото събрание на етажната собственост по съдебен ред. Такава опция съществува единствено спрямо положителните решения, но не и спрямо тези, с които общото събрание е отказало произнасянето по дадено предложение1. Извън въпросите относно началото на този срок и доказателствените средства, особено внимание заслужава правната възможност за атакуване на решенията (чрез иск или чрез възражение) след този срок в случаите на нищожност.

    Правната същност на решенията на общото събрание в етажната собственост може да бъде взета за отправна точка при изследване на самостоятелната приложимост на общите правила на недействителността по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) - съответно - за позоваване на нищожност след изтичане на срока за предявяване на иска по чл. 40 ЗУЕС.

    В правната доктрина преобладава становището, че решенията се различават от многостранните сделки.2, 3 Най-съществените различия са, че при решенията се формира една обща воля, която е или на орган на юридическо лице, или на неперсонифицирана правна общност, каквато има например при обикновената (дялова) съсобственост и при етажната собственост, както и че с решенията не се създават насрещни права и задължения, а се формира обща воля. Съществуват прилики между решенията и едностранните сделки, но също така и с договорите.4

    Изразявано е и обратното становище - че решенията на общото събрание на етажната собственост са многостранни сделки.5 В мотивите на Решение № 67 от 27.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 768/‌2011 г., II г. о. е прието, че: „решенията на общото събрание на етажната собственост съставляват многостранни правни сделки, при които формирането на волеизявлението става чрез гласуване.“

    Изразявана е и категоричната позиция, че за решенията са неприложими правилата за недействителност на договорите, защото не са подходящи.6 Тезата, че към решенията (на етажната собственост) са приложими общите правила за недействителност на сделките, се приема от някои автори7. Други правни анализатори обръщат внимание на спецификата на решенията на общото събрание, която изключва буквалното прилагане на общите разпоредби за недействителност по чл. 26 и сл. от ЗЗД, например при унищожаемост на основанията по чл. 27 ЗЗД, или когато решението би било взето и ако не се отчете гласът на лицето, чиято воля не е изразена на общото събрание или е опорочена8, 9 . Именно особеностите на решенията като вид правни сделки налагат при прилагане по аналогия на общите правила за договорите по ЗЗД да се направи съответно приспособяване.10 На следващо място заслужава внимание доколко е защитима тезата, че решенията на общото събрание в етажната собственост могат да страдат както от пороци, които ги правят унищожаеми, така и от други, които водят до тяхната нищожност.11

    Както при действието на чл. 13-15 ПУРНЕС (отм.), така и при действащата правна норма на чл. 40 ЗУЕС, употребата на термина „отмяна“ относно атакуване на решенията на общото събрание може да подведе, че спрямо тях се прилагат единствено основания за унищожаемост, тъй като позоваването става чрез конститутивен иск. В такъв случай, по аналогия с унищожаемостта при правните сделки, би следвало да се приеме, че независимо от пороците им, взетите решения от общото събрание на етажната собственост, които не са обжалвани по съдебен ред, подлежат на изпълнение и имат задължителна правна сила. По-правилно според мен е становището, че са възможни и двата вида недействителност - нищожност и унищожаемост, при това с различни правни последици и приложно поле.12 Правната доктрина, а отчасти и съдебната практика, са коригирали неточността на нормативната уредба, като са се обединили по принцип около следните правни изводи13, 14:

    1. Решение на общото събрание на етажната собственост може да е както унищожаемо, така и нищожно15.
    2. Унищожаемите решения на общото събрание подлежат на отмяна по съдебен ред чрез конститутивен иск, предявен от лицата, които са участвали или са имали право да участват в общото събрание към момента на вземане на съответното решение.
    3. След изтичане на преклузивния срок за предявяване на иска за отмяна на решение на общото събрание то се валидира, т.е. изчерпва се правната възможност не само чрез иск, но и чрез възражение, да се предявява унищожаемоста и решението подлежи на изпълнение.
    4. На нищожност на решения на общото събрание всяко заинтересовано лице може да се позовава безсрочно или чрез отрицателен установителен иск, или чрез възражение.

    От особено голяма важност е разграничаването на правните основания за двете форми на недействителност при решенията на общото събрание на етажната собственост, по който въпрос може да се използват и правните изследвания при действието на ПУРНЕС. Приложими са и днес мотивите на Решение № 4028 от 23.11.1959 г. по гр. д. № 5667/‌59 г., I г. о. на ВС, произнесени по спор за изваждане на собственик от сградата, който не е предявил иск за отмяна в срока по ПУРНЕС, а се е позовал на нищожност на решението на общото събрание в хода на висящо изпълнително производство. Върховният съд е приел, че с пропускането на срока за отмяна на решението на ОС се погасява да се оспорват: „правилността на неговото свикване, неговият състав, гласуването - изобщо всичко, което образува изискванията за формална валидност на решението като волеизявление на етажната собственост. Що се отнася обаче до фактите, спрямо което решението се явява като констатация и акт на тяхната преценка, т. е. относно правилността на решението на ОС, тези въпроси са предмет на съдебна проверка.“Според проф. Георги Боянов, „унищожаеми са решенията на ОС, които са незаконосъобразни. Само те подлежат на отмяна по съдебен ред“16. Той приема, че липсата на съгласие на всички собственици на самостоятелни обекти при учредяване право на надстрояване или пристрояване; относно събарянето на обект на отделен етажен собственик; решение, взето без необходимия кворум, или при излизане от рамките на законово определената компетентност на общото събрание, биха довели до нищожност на съответното решение и не само собствениците, но и всяко трето заинтересовано лице би могло да се позове на нищожността. Любен Велинов мотивира мнението, че решение на общото събрание, с което се отказва да се извършат разноски, свързани с поддържането и възстановяването на общи части, е нищожно, тъй като засяга основни принципи в института на етажната собственост. Според д-р Стоян Ставру, решение на общото събрание ще бъде отменимо, ако противоречи на императивни изисквания на материалния закон, освен в случаите на нищожност, които могат да бъдат: „постановяване на решението или част от него извън компетентността на общото събрание или нарушаването на императивните процедурни правила относно свикването и провеждането на общото събрание.“17 Нищожността на решенията на общото събрание следва да се допусне, ако липсва законосъобразен орган на управление и от това дали избраната форма на управление е съобразена със закона, особено когато в комплекси от „затворен тип“ неправилно е формирано общо събрание на етажната собственост и управителен съвет.18

    Интерес представлява как се третира проблематиката относно недействителността на решенията на общото събрание в по-новата съдебна практика при действието на ЗУЕС.

    С Решение № 654 от 01.10.2009 г. по гр. д. № 1506/‌2008 г. III г. о. на ВКС е прието, че решенията на общото събрание на етажната собственост са правни актове на общност от лица, които не са персонифицирани, за които не се прилагат правилата за недействителност по ЗЗД. Уредени са специални правила за вземането на тези решения и начина на отмяната им, които изключват общите правила за недействителност на сделките. Посочва се, че решенията на общото събрание на етажната собственост по своята правна природа се доближават до решенията на общото събрание на търговските дружества и по отношение на тях по аналогия са относими разясненията, дадени в Тълкувателно решение № 2 от 2002 г. на ОСГК на ВКС.

    Трябва да се подчертае, че по Търговския закон има специален иск за отмяна на решенията на общото събрание - този по чл. 74, който очевидно е неприложим спрямо решенията на общото събрание на етажната собственост. По-близка аналогия може да се открие между решенията на общото събрание на сдружението като форма на управление по ЗУЕС, което е юридическо лице, с правилата за недействителност на решенията на общото събрание на търговско дружество. Интерес представлява в тази връзка Тълкувателно решение № 1 от 06.12.2002 г. по тълк. д. № 1/‌2002 г., ОСГК на ВКС, в което се приема, че когато решенията на общото събрание противоречат на учредителния акт или на повелителни разпоредби, или е налице процесуална незаконосъобразност под формата на неспазена процедура за свикване на общото събрание, реда и кворума за приемане на решения, тези решения ще са отменяеми като незаконосъобразни, но това не води до тяхната нищожност. В правната характеристика на нищожните решения на общото събрание (на търговските дружества, към които се препраща по аналогия) могат да се открият някои белези на нищожните съдебни решения - постановено от орган, нямащ правораздавателна власт, без писмена форма или абсолютно неразбираемо.19 Изрично приема възможността да се атакуват решенията на общото събрание чрез предявяване на отрицателен установителен иск по чл. 124, ал. 1 или ал. 4 ГПК, който не е ограничен със срок, и Ангел Калайджиев.20

    В Решение № 1763 от 02.11.2012 г. на РС - Бургас по гр. д. № 7774/‌2011 г., XVI състав, влязло в сила, е направен извод относно незаконосъобразността на решенията на органите на етажната собственост, като наред с тези, чийто фактически състав е опорочен при тяхното формиране, като са допуснати нарушения на закона, незаконосъобразни могат да са и решения, които не почиват на фактите, предизвикали действието на органа на ЕС. Съдът се е позовал и на практиката на съдилищата: Решение от 04.04.2012 г. по в. гр. д. № 80/‌2012 г. на ОС - Ямбол, Решение № 408/‌22.03.2010 г. на ОС - Пловдив по гр..д. № 398/‌2010 г., Решение от 11.07.2011 г. на ОС - Плевен по в. гр. д. № 409/‌2011 г., Решение от 03.02.2012 г. на ОС - Варна по в. гр. д. № 1993/‌2011 г.

    От значение за правоприлагането е формираната задължителна съдебна практика на ВКС, според която решенията на етажната собственост не са сделки и за тях не се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД (Решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. д. № 657/‌2012 г., I г. о., ГК на ВКС,постановено по реда на чл. 290 от ГПК). Все пак трябва да се подчертае, че и в това решение се допуска „в случаите когато изобщо не е взето решение, ще се установява липсата на възникнало правоотношение между етажната собственост и етажните собственици и обитатели чрез установителен иск самостоятелно, или в производството по чл. 415 ГПК след оспорване на вземането по издадена заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК.“

    Изключително важно за развитието на съдебната практика е Определение № 89 от 22.05.2017 г. по ч. гр. д. № 1464/‌2017 г., I г. о на ВКС. В него се разглеждат основанията за отмяна на решенията на общото събрание, но и се посочва, че: „конститутивният иск от чл. 40 ЗУЕС не включва, а не може и да изключи съдебната защита срещу онези решения на ОС на етажните собственици, които (изначално) не са породили действие, онези, за които правният режим на ЗУЕС не се прилага или макар да се прилага, ОС на етажните собственици е надхвърлило своята компетентност, или решение в действителност няма, въпреки че протоколът по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС невярно го отразява. Пред този установителен иск ограничението в процесуалната легитимация задава правният интерес, а не предвиденото в чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. За този иск преклузивният срок от чл. 40, ал. 2 ЗУЕС не се отнася. Не произтича и ограничението от чл. 280, ал. 2, т. 2 ГПК във възможността за касационно обжалване на въззивното решение по него.“

    В заключение, смятам, че въпреки спецификата на решенията на общото събрание на етажната собственост, не трябва да се допуска а priori валидиране на нищожни решения, ако не е предявен иск в срока по чл. 40 ЗУЕС, както и да се изисква позоваването на нищожност да става единствено чрез съдебен иск - той следва да се използва единствено при спор между страните, при това чрез сезиране на съда с отрицателен установителен, а не конститутивен иск 21, какъвто е този за отмяна по чл. 40 ЗУЕС. Съдебната практика следва да доразвие основните начала на недействителността в тази област, като отчете приноса на правната доктрина.

    Доц. д-р Бисерка МАРИНОВА
    _____________
    1 Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/‌2012 г., I г. о., ГК.
    2„Решенията се отличават от многостранните договори по това, че последните се сключват по съгласие на всички участници и поставят началото на правната общност, която от този момент насетне вече може да приема решения с единодушие или вишегласие.“ - Таджер, В. Гражданско право на НРБ. Обща част. Дял ІІ. С., 2001, с. 394.
    3 Същото приема Калайджиев, А., Търговски дружества. Персонални дружества. Дружество с ограничена отговорност., С., 2014, с. 99.
    4 В този смисъл - Рачев, Ф., Гражданско право., С., 2003, с. 361.
    5 Велинов, Л., Етажна собственост. Правен режим., С., 2001, с. 114; Ставру, Ст. Въпроси на етажната собственост., С., 2009, с. 58.
    6 Таджер, В. Гражданско право на НРБ. Обща част. Дял ІІ. С., 2001, с. 394.
    7 Павлова, М., Гражданско право. Обща част., С., 2002, с. 462.
    8 Велинов, Л., Етажна собственост. Правен режим., С., 2001, с. 114; Ставру, Ст. Въпроси на етажната собственост., С., 2009, с.116.
    9Велинов, Л., Етажна собственост. Правен режим., С., 2001, с.138.
    10 Павлова, М., Гражданско право. Обща част., С., 2002., с. 462.
    11 За правната природа на решенията на органите на етажната собственост и колебанията на съдебната практика в тази връзка - вж. Тасев, Хр. Органи на етажната собственост, СП, 1973, № 4; Сталев, Ж. Бележка към Решение № 163-48-III на ВС в Юридическа мисъл, 1950, № 4, цитирани по Велинов, Л., Етажна собственост. Правен режим., С., 2001, с. 139.
    12 Тезата, че нищожните решения на общото събрание на етажната собственост може да бъдат нищожни и в този случай не е нужно да се отменяват по съдебен ред и на нищожността им може да се позове всеки по всяко време с иск или с възражение, се поддържа изцяло от Василев, Л., Етажна собственост. Правен режим., С., 2001, с. 134.
    13Велинов, Л., Етажна собственост. Правен режим., С., 2001, с. 116 и сл.
    14 При действието на ЗУЕС - Боянов, Г., Вещно право., С., 2007, с. 230 и сл.
    15Василев, Л., Българско вещно право., С. 2001, с. 319 и сл.
    16Боянов, Г., Вещно право., С., 2007, с. 230.
    17 Ставру, Ст. Въпроси на етажната собственост., С., 2009, с. 211.
    18 Вж. Недействителност на актовете на Общото събрание на Етажната собственост. Правни последици и обхват., http:/‌/‌www.етажнасобственост.bg, публикувана на 26.05.2015 г. от Евгени Атанасов.
    19 Златарева, М., Процесът за отмяна на решенията на общото събрание на корпоративни общности., С., 2007, с. 128.
    20 Калайджиев, А. Търговски дружества. Персонални дружества. Дружество с ограничена отговорност., С, 2014, с. 99.
    21 Това разбиране се споделя и от Павлова, М., Гражданско право. Обща част., С., 2002., с. 511.

Предстоящи учебни семинари

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г. Актуални въпроси на ДОПК

22 - 24 ноември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Людмила Мермерска, Велин Филипов, Калина Златанова, Росен Иванов
Цена с ДДС: 336.00 лв.
Местата за семинара са запълнени!
Заповядайте на същите семинари през месец ноември:
1. 16 - 17 ноември 2017 г., Конферентна зала "Европа"
2. 29 ноември - 1 декември 2017 г., Конферентна зала "Европа"

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

29 ноември - 1 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Димитър Войнов, Евгения Попова, Калина Златанова, Доц. д-р Бойка Брезоева
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Граждански процес

6 – 8 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Красимир Влахов, Емануела Балевска, Боян Балевски, Стефан Кюркчиев
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Годишно счетоводно приключване на 2017 г. за бюджетните организации. Указания на Министерство на финансите. Практически насоки при прилагане на амортизации в отчетността на бюджетните организации

6 – 7 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Америка"
Лектори: Теодора Бакърджиева, Мария Цветанова
Цена с ДДС: 240.00 лв.

Промените в изпълнителния процес, в заповедното и касационното производство

12 – 14 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Валентина Гигова, Диана Митева, Борислав Белазелков, Мариана Обретенова
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Промените в данъчните закони за 2018 г. Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

18 - 19 януари 2018 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Велин Филипов, Лорета Цветкова, Валентина Василева
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Промените в данъчните закони за 2018 г. Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

24 – 26 януари 2018 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Димитър Войнов, Евгения Попова, Валентина Василева, Доц. д-р Бойка Брезоева
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Промените в данъчните закони за 2018 г. Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г. Промените в ДОПК

31 януари – 2 февруари 2018 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Людмила Мермерска, Велин Филипов, Калина Златанова, Росен Иванов
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Новите моменти в социалното осигуряване, здравното осигуряване и уредбата на трудовите отношения през 2018 г.

14 - 16 февруари 2018 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Катя Кашъмова, Даниела Асенова, Елка Атанасова, Теодора Дичева, Марио Първанов
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Новите моменти в социалното осигуряване, здравното осигуряване и уредбата на трудовите отношения през 2018 г.

20 - 22 февруари 2018 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Катя Кашъмова, Даниела Асенова, Елка Атанасова, Теодора Дичева, Марио Първанов
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Нови моменти и актуални въпроси на данъка върху добавената стойност за 2017 и 2018 г.

24 ноември 2017 г.
Русе, пл. "Свобода" 5, Хотел "Дунав Плаза", Конферентна зала
Лектор: Мина Янкова
Цена: 108.00 лв.

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

28 ноември 2017 г.
Бургас, Комплекс "Славейков" 93 Хотел "Мираж", Конферентна зала "Мираж"
Лектор: Анета Георгиева, Евгения Попова
Цена: 120.00 лв.

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

14 декември 2017 г.
Русе, пл. "Свобода" 5, Хотел "Дунав Плаза", Конферентна зала
Лектор: Димитър Войнов
Цена: 108.00 лв.

Нови моменти и практически въпроси по данъка върху добавената стойност за 2017 и 2018 г

15 декември 2017 г.
Плевен, бул. "Цар Борис III" № 2, Конферентна зала на хотел "Ростов"
Лектор: Мина Янкова
Цена: 108.00 лв.

Годишно счетоводно приключване на бюджетните организации. Указания на министерство на финансите

12 януари 2018 г.
Русе, пл. "Свобода" 5, Хотел "Дунав Плаза", Конферентна зала
Лектор: Теодора Бакърджиева
Цена: 108.00 лв.

Промените в трудовите отношения, социалното и здравното осигуряване за 2018 г.

16 – 17 януари 2018 г.
Бургас, Комплекс "Славейков" 93 Хотел "Мираж", Конферентна зала "Мираж"
Лектор: Анета Георгиева, Евгения Попова
Цена: 192.00 лв.

Промените в социалното и здравното осигуряване за 2018 г.

23 януари 2018 г.
Русе, пл. "Свобода" 5, Хотел "Дунав Плаза", Конферентна зала
Лектор: Вержиния Заркова
Цена: 108.00 лв.

Промените в социалното и здравното осигуряване за 2018 г.

26 януари 2018 г.
Стара Загора, Бул. Цар Симеон Велики 100, Хотел "Верея", Конферентна зала
Лектор: Вержиния Заркова
Цена: 120.00 лв.

Нови моменти и актуални въпроси на трудовите отношения през 2018 г.

20 февруари 2018 г.
Русе, пл. "Свобода" 5, Хотел "Дунав Плаза", Конферентна зала
Лектор: Теодора Дичева
Цена: 108.00 лв.

Нови моменти и актуални въпроси на ЗКПО и ЗДДФЛ за 2018 г.

23 февруари 2018 г.
Русе, пл. "Свобода" 5, Хотел "Дунав Плаза", Конферентна зала
Лектор: Цветана Янкова, Лорета Цветкова
Цена: 108.00 лв.

Книги

  • Актуални

  • Очаквани

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017

Книга-годишник + CD
Двадесет и четвърто издание на книгата-годишник!

Граждански процесуален кодекс

Приложен коментар. Проблеми на правоприлагането. Анализ на съдебната практика
Второ преработено и допълнено издание. Луксозно изпълнение с твърди корици.

Социално осигуряване - 2017

Двадесет и първо издание на книгата-годишник!

Практически въпроси на собствеността

Проблеми на гражданския и търговския оборот
Трето преработено и допълнено издание

Обезпеченията в материалното и в процесуалното право

Изчерпателен коментар на правната уредба и анализ на съдебната практика

Прекратяване на трудовия договор без предизвестие

- правни основания
- анализ на съдебната практика
- въпроси и отговори

Новото данъчно законодателство през 2018 г.

Двадесет и първо издание на книгата-годишник!

Трудови отношения 2018

Двадесет и първо издание на книгата-годишник!

Счетоводство - 2018 г.

Девети по ред годишник с актуално приложно знание за счетоводството и за независимия финансов одит