Sidebar

Меню

недвижим имот

  • Действие на Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители спрямо учредените като обезпечение по кредитните ипотеки

    1.Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители1 (ЗКНИП) е приет с цел да бъдат въведени в националното ни законодателство изискванията за защита на правата на потребителите, предвидени с Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 04.02.2014 г. относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители и за изменение на директиви 2008/48/ЕО и 2013/36/ЕС и Регламент (ЕС) № 1093/2010 (Директивата).

    Директивата е публикувана в Официален вестник на Европейския съюз на 28.02.2014 г. и държавите членки следва да въведат мерки за нейното прилагане в националните си законодателства, считано от 21.03.2016 г. Тя има за цел да установи ефективна европейска регулаторна рамка, която да допринесе за развитието на по-прозрачен, ефикасен и конкурентен пазар на ипотечни кредити в ЕС и да се постигне високо ниво на защита за участниците на пазара - потребители, кредитори и кредитни посредници, като премахне различията в нормативната уредба между държавите членки и улесни трансграничното предоставяне на кредити.

    Поради значителния брой на уредените от Директивата изисквания, законодателят е възприел разрешението да ги транспонира у нас чрез нов закон, а не чрез изменение и допълнение на приетия през 2010 г. Закон за потребителски кредит (ЗПК), макар и в чл. 4, ал. 1, т. 2 и 3 ЗПК да е предвидено, че определени разпоредби от закона ще се прилагат спрямо кредитите, обезпечени с ипотека върху недвижим имот, и кредитите, предназначени за придобиване и запазване на право на собственост върху недвижим имот. Аргументът за това разрешение, изложен в мотивите към законопроекта на ЗКНИП, е, че ипотечните кредити съдържат по-сложни условия в сравнение с потребителските кредити. При тях се отпускат значително по-големи суми, чието изплащане обвързва потребителя за дълъг срок. Това е наложило доразвиване на установената у нас нормативна рамка за ипотечните кредити под формата на отделен нормативен акт, като се отчитат специфичните особености на тези кредити, с цел гарантиране на ефективна защита на потребителите.

    2.В приложното поле на новия закон са включени две основни категории кредити - кредитите, обезпечени с ипотека върху недвижим имот, и кредити, чиято цел е придобиване или запазване на вещно право върху недвижим имот. Въз основа на сключения договор за кредит, кредиторът предоставя или се задължава да предостави на потребителя кредит под формата на заем, разсрочено плащане или друга форма на улеснение за плащане. Законът е изграден основно върху идеята за защита на интересите на потребителите чрез създаване на унифицирани изисквания при предлагане, предоставяне, обслужване и погасяване на този тип кредити.

    Макар значителна част от ЗКНИП да заемат разпоредбите, предвиждащи способи за осигуряване на по-добра информираност на потребителите за предлаганите кредитни продукти чрез въвеждането на задължителна преддоговорна информация с Европейски стандартизиран информационен формуляр и на 14-дневен срок за размисъл за потребителя преди подписване на договора за кредит, съществено внимание в закона е отделено и на задължителните реквизити, които трябва да съдържат договорите за кредит.

    Изискванията за задължително съдържание на договора за кредит са установени в текстовете на чл. 24 и 25 ЗКНИП. С оглед на юридическата връзка, която съществува между договора за кредит и учредената за обезпечаване на задължението по него ипотека, както и поради необходимостта от тъждественост между основните елементи на договора за кредит и ипотеката, изискванията за задължителните елементи на съдържанието на договора за кредит намират съответно приложение и спрямо ипотеката.

    3.Установените в текстовете на чл. 24 и 25 от закона изисквания относно задължителните елементи за формата и съдържанието на договора за кредит, имат императивен характер. Сред най-съществените от тях е задължението в договора за кредит да се съдържа информация за приложимия лихвен процент, с изрично посочване дали е фиксиран или променлив или комбинация от двата, както и периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент, заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя. В текста на договора за кредит трябва да бъде включено и предупреждение за последиците и за разходите, дължими от потребителя при просрочени плащания.

    С тези промени се постига стандартизиране на договорите с цел по-голяма яснота за задълженията на потребителите, което ще допринесе за вземането на обосновани решения от тяхна страна. В тежест на кредитора е да уведомява незабавно потребителя за всяка промяна в годишния лихвен процент преди влизането в сила на промяната, а когато промяната на лихвения процент произтича от промяна в определен референтен показател и информацията за новия референтен показател е достъпна в търговските помещения и на интернет страницата на кредитора, страните по договора могат да уговорят информацията за промяната да се предоставя периодично, заедно с размера на новите месечни вноски. ЗКНИП въвежда правила за изчисляване на годишния процент на разходите по кредитите, съобразени със специфичните особености на ипотечните кредити. Годишният процент на разходите по кредита е основният показател, позволяващ сравняване на различните предложения за кредит на пазара. Той включва дължимата за връщане от потребителя главница заедно с всички лихви, такси и комисиони, които се начисляват по кредита.

    Някои от изброените изисквания са аналогични с досегашните критерии за оформяне на съдържанието на договора за кредит, утвърдени в банковата практика, но са въведени и много нови моменти. С оглед на необходимостта от тъждественост между договора за кредит и ипотеката и нуждата от пълно отразяване на информацията относно обезпеченото вземане в ипотечния акт, се поставя въпросът какви ще са правните последици при възникване на несъответствие, при което ипотеката не съдържа някой от посочените в тези разпоредби реквизити на договора за кредит, както и може ли да се твърди, че с разпоредбите на ЗКНИП се поставят нови задължителни изисквания и по отношение съдържанието на ипотечния акт.

    Отговор на този въпрос дава текстът на нормата на чл. 38 от закона. Той посочва, че при неспазване на изискванията на чл. 23, ал. 1, чл. 24, ал. 1, т. 5-9 и 11 и чл. 25, ал. 3 ЗКНИП договорът за кредит е нищожен. Сред тези изисквания се предвиждат и някои реквизити на договора, които не винаги се възпроизвеждат в пълен вид в ипотеката, като например детайлна информация относно размера, броя, периодичността и датите на плащане на погасителните вноски, последователността на разпределение на вноските между различните неизплатени суми, дължими при различни лихвени проценти за целите на погасяването, годишен процент на разходите по кредита заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя и обща сума, дължима от потребителя по кредита.

    Макар действието на разпоредбата на чл. 38 ЗКНИП да се отнася само до обявяване на недействителността на договора за кредит, с оглед на изискванията за акцесорност на ипотеката и за тъждество в описанието на обезпеченото вземане, разпоредбата намира съответно приложение и спрямо съдържанието на ипотеката. Недействителността на договора за кредит опорочава и учредената ипотека, поради което въпросните реквизити, макар и в съкратен вид, следва да се включат в задължителното съдържание на ипотеката за обезпечаване на вземания по кредити, попадащи в приложното поле на ЗКНИП.

    4.При превалутиране на задължението по кредита ЗКНИП предвижда специални правила, с цел защита на интересите на потребителите. Създадените с разпоредбата на чл. 33 ЗКНИП специални правила по отношение на превалутирането и прехвърлянето на вземането по кредита оказват влияние и върху действието на учредената като обезпечение по него ипотека. Със закона е предоставено право на потребителя едностранно да поиска извършване на превалутиране на кредит от чуждестранна валута във валутата, в която той основно получава доходи или притежава активи, или във валутата на държавата членка, в която е обичайното местопребиваване на потребителя. За чуждестранна законът счита валутата, която не отговаря на изброените по-горе признаци, свързани с личността на потребителя.

    Все пак ЗКНИП уточнява, че упражняването на това право следва да е във валута, в която кредиторът предлага кредити, както и при условията за съответния договор за кредит. За кредитора е установено задължение да не променя едностранно валутата, в която първоначално е договорен кредитът, както и да уведомява потребителя, когато неизплатената част от общата дължима сума или размерът на погасителните вноски се променят с повече от 20 на сто от размера, получен при прилагане на обменния курс на БНБ към деня на сключване на договора за кредит. Заедно с уведомлението, кредиторът предоставя информация за увеличението на общата сума, дължима от потребителя, както и за правото на потребителя да превалутира кредита и условията за това.

    В банковата практика е разпространено виждането, че хипотезата на превалутиране на задължението по кредита се разглежда като новация по смисъла на 107 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), при която учредената от страна на трето лице ипотека следва да бъде учредена наново, за да обезпечава новираното задължение. Законодателят е свързал условията за упражняване на правото на потребителя да иска превалутиране с уговореното в договора за кредит, което ще позволи на кредитора да предвиди сред тях и въпросното изискване за учредяване от ипотекарния длъжник на нова ипотека върху недвижимия имот - обезпечение по кредита.

    Въпреки това, при извършване на превалутирането отново може да се достигне до увреждане на кредитора. При едностранното упражняване на правото на длъжника да превалутира кредита и учредяването на нова ипотека се загубва поредността на вписването, ако други лица са вписали преди нея тежести върху имота, които намаляват възможността за кредитора да удовлетвори вземането си по ипотеката. Въпросното обстоятелство поставя редица неразрешени въпроси пред приложението на чл. 33 ЗКНИП, които се отразяват и върху действието на учредената по кредита ипотека.

    5.Нормата на чл. 44 ЗКНИП предвижда специални правила и при прехвърляне на вземането по договор за кредит, което е обезпечено с ипотека. Първият нов момент от чл. 44, ал. 1 от закона е, че кредиторът може да прехвърли вземането си по договор за кредит на трето лице само ако договорът предвижда такава възможност. Изисква се в договора за кредит кредитополучателят да е дал предварителното си съгласие за прехвърляне от кредитора на вземането му по договора. Това е изцяло нова постановка в сравнение с действащата до момента обща уредба на чл. 99 и сл. ЗЗД, при която не се изисква съгласие от длъжника за прехвърляне на вземането, а единствено той трябва да бъде уведомен. Тя е създадена с цел защита на интересите на потребителя, макар че в случая промяната на кредитора не следва да уврежда неговите интереси, тъй като размерът на вземането, което той трябва да заплати, не се променя.

    Следващата алинея на разпоредбата също предвижда отклонения от режима на ЗЗД, тъй като предоставя на длъжника правото да направи към новия кредитор всички възражения, които има към първоначалния кредитор, включително възражение за прихващане, като е обявена за недействителна всяка клауза от договора за кредит, която изключва или ограничава това право на потребителя. Тези правила също са предвидени с цел защита на интересите на потребителя, за да не бъде той увреден при прехвърляне на вземането, и да може да направи пред новия кредитор всички възражения, които е имал към първоначалния, включително и да извърши прихващане, което до момента не беше възможно. При тази хипотеза е възможно да се достигне до значителна увреда на цесионера, тъй като длъжникът извършва прихващане с насрещно вземане към стария, а негативният финансов резултат от това действие се отразява в имуществената сфера на новия кредитор.

    Текстът на чл. 44, ал. 4 ЗКНИП също създава ново правило, което поставя под въпрос по отношение на тези кредити приложението на разпоредбата на чл. 99, ал. 3 ЗЗД относно момента на настъпване на действието на сключения договор за цесия спрямо длъжника и третите лица. Според общия ред на ЗЗД, прехвърлянето на вземането има действие спрямо третите лица и спрямо длъжника от деня, когато то бъде съобщено на последния от предишния кредитор. С новата разпоредба на ЗКНИП се посочва, че кредиторът информира потребителя за прехвърляне на вземането, като от това правило се изключват случаите когато първоначалният кредитор, по споразумение с новия кредитор, продължава да администрира кредита по отношение на потребителя.

    Видно от текста на разпоредбата, тя презюмира договорът за цесия на вземането да има действие спрямо потребителя, без да е необходимо той да бъде уведомен за него и да знае за сключването му. В същото време за случаите, в които цедираното вземане е обезпечено с ипотека върху недвижим имот, нормата на чл. 171 ЗЗД изисква прехвърлянето на вземането, което е обезпечено с ипотека, за да има действие, да бъде извършено в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да се впише в имотния регистър по партидата на ипотекирания недвижим имот.

    С оглед на това противоречие, разпоредбата на чл. 44, ал. 4 ЗКНИП вероятно ще претърпи последващи промени или стеснително тълкуване, тъй като настоящата й редакция не защитава интересите на потребителя. При нея длъжникът би могъл инцидентно да узнае за извършената цесия чрез справка относно вписванията за ипотекирания имот в имотния регистър, но не и да бъде надлежно уведомен за извършеното прехвърляне на вземането към новия кредитор.

    6.Съществен нов момент в уредбата на защитата на правата на длъжника е въведен с нормата на чл. 24, ал. 2 ЗКНИП. По силата на тази разпоредба, по договорен път се ограничава кредиторът по уредените от закона кредити да се възползва от правото си по чл. 133 ЗЗД да насочи изпълнение за удовлетворяване на вземането си към цялото имущество на длъжника. Чрез извършената промяна на правилата относно реда за принудително удовлетворяване на кредитора, се променят и способите на изпълнение за събиране на обезпеченото с ипотека вземане.

    Новата разпоредба на ЗКНИП предвижда задължение за кредитора да предостави на потребителя право на избор, преди да сключи договор за кредит, дали при неплащане да се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора след принудително изпълнение върху обезпечението по съдебен ред, или пък при принудително изпълнение потребителят да носи отговорност по чл. 133 ЗЗД с цялото си имущество. По действието на сключения договор, кредиторът се задължава при евентуални действия по принудително изпълнение да спазва избрания от длъжника начин за принудително удовлетворяване на вземането.

    За да се избегне евентуалното отхвърляне от кредиторите на това задължение, основано на база на тълкуването за отпадане на обвързващата сила на договора и на поетия ангажимент към длъжника по договор за кредит, по който длъжникът се явява неизправната страна, с приемането на закона бяха извършени и промени в Закона за кредитните институции (ЗКИ). С тях бе създадено специалното правило на чл. 60, ал. 5 ЗКИ относно имуществото, от което може да се удовлетвори по принудителен ред кредиторът при неизпълнение на задълженията по договор за кредит, сключен по ЗКНИП.

    То има ограничителен характер и посочва, че когато договорът за кредит е сключен при условията на чл. 24, ал. 2, т. 1 ЗКНИП при извършен избор на потребителя за удовлетворяване на кредитора от стойността на ипотекирания имот, кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно за вземанията си по кредита от получената сума от публичната продан на имота. При образуване на изпълнителното производство за събирането на задължение по такъв кредит кредиторът няма право да иска налагане на обезпечителни мерки - запори и възбрани върху други имущества на длъжника, извън ипотекирания имот, нито да иска насочването на изпълнителни действия спрямо тях.

    Така вероятно ще се достигне до хипотези на длъжници, които свободно разполагат със своите доходи и с останалото си имущество, докато кредиторът е поставен в невъзможност да събере вземането си към тях поради обстоятелството, че стойността на реализация на публична продан на ипотекирания недвижим имот е била недостатъчна да покрие това вземане и извършените по събирането му разноски. Едно подобно разрешение уврежда не само кредиторите, но и потребителите, тъй като то стимулира кредиторите да оскъпяват предлагания продукт или да изискват от потребителите да предоставят и други обезпечения извън учредяването на ипотека, за да се компенсира повишеният риск за събираемостта на задължението.

    7.В заключение може да се посочи, че редица норми на въведената със ЗКНИП нова уредба на кредитите за недвижими имоти на потребители, намират отражение и спрямо ипотеките, учредени като обезпечения на вземанията по тези кредити. Макар и да е създадена, за да защити интересите на потребителите и да унифицира на общностно ниво изискванията при предлагане, предоставяне, обслужване и събиране на тези кредити, новата уредба е транспонирана, без да бъде съобразена с действащия национален режим, и да бъдат извършени съответните изменения в него, които да позволят безпроблемното им съвместно приложение.

    С оглед на това, при приложението на текстовете на ЗКНИП съвместно с уредбата на ипотеката по ЗЗД, възникват редица хипотези на противоречия и несъответствия. Те не допринасят за защитата на интересите на потребителите, тъй като намаляват сигурността и доверието от страна на кредиторите към ипотеката като обезпечение и ги принуждават да търсят алтернативни способи за защита на имуществените си интереси и гарантиране на събираемостта на отпуснатите кредити. В процеса на правоприлагане на новия ЗКНИП ще бъдат изведени съществуващите проблеми и откроени дискусионните текстове на закона, които да послужат като основа за бъдещата му редакция и синхронизирането му с останалите, свързани с неговото приложение нормативни актове.

    Александър ГЕОРГИЕВ,юрист
    _______________
    1Обнародван в ДВ, бр. 59 от 29.07.2016 г.

  • Отдаване на съсобствен имот под аренда или наем

    В практиката често се случва съсобствен имот да бъде отдаден под аренда или наем,1 като се има предвид договор за наем с всякакъв обект, а не непременно земеделска земя.2 Особеното в случая е, че вещта е съсобствена и оттам могат да възникнат някои усложнения, непознати при едноличната собственост.

    При регламентирането на договора за наем в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), ДВ, бр. 2 от 1950 г. в чл. 229 и следващите въобще не се разглежда възможността вещта, отдадена под наем, да е съсобствена. Уредбата не изключва подобна възможност, но не я урежда изрично. В правната теория обаче се анализират случаи когато съсобствен имот е отдаден под наем. Според Ал. Кожухаров3 една съсобствена вещ може да бъде дадена под наем от всичките й съсобственици, също както и неколцина могат да бъдат нейни наематели. Същият автор разглежда и някои хипотези в светлината на нормите на чл. 34 от закона за лицата и семейството (ЗЛС - отм.), при които сключеният договор за наем от единия съпруг има сила и за другия.4 Но като цяло сключването на договор за наем и аренда от няколко наематели или арендатори излиза извън рамките на настоящото изследване. Както е видно от самото заглавие, акцентът се поставя върху отдаването под наем или аренда на съсобствени вещи.

    Друг автор, проф. д-р Поля Голева5, също допуска да се отдаде под наем съсобствена вещ, като разглежда и различни хипотези на това отдаване. Ако общата вещ е отдадена под наем от всички съсобственици, на практика не възникват никакви усложнения. Наемодателите имат парично вземане, а всяко парично вземане е делимо, поради което те не са солидарни кредитори, освен ако не е уговорено друго. Възможно е само един от съсобствениците да сключи договор за наем, но от името на всички. И в този случай наемодател ще се явява цялата общност от съсобственици, представлявани от един от тях. Няма пречка това да бъде и лице, което не е съсобственик, но има изрично пълномощно от съсобствениците или е управител на общата вещ, по смисъла на чл. 32, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС). В последния случай трябва да се вземе предвид ограничението, установено в чл. 229, ал. 2 ЗЗД. Управителят на общата вещ е лице, което има право да върши действия само на обикновено управление.6

    Ето защо, ако договорът за наем е сключен за срок по-дълъг от 3 години, този срок трябва да се редуцира до 3 години. И в двата случая договорът за наем е сделка на управление, но ЗЗД предвижда ограничение в срока за лица, които могат да сключват само сделки на управление. Това ограничение ще се отнася и до пълномощника, представляващ съсобствениците, ако в самото пълномощно е въведен срок за наемния договор. По друг начин стоят нещата, ако договорът е сключен от съсобственик. Безспорно, той като титуляр на неограниченото вещно право може да сключва договор за наем на вещта за 10-годишен срок. Тук възниква въпросът как е сключен самият договор. Ако е сключен от един от съсобствениците от свое име, само той се явява наемодател и само той има вземане за наема.7 Останалите съсобственици имат право да искат от „наемодателя“ тези части от наема, които съответстват на притежаваните от тях дялове - чл. 30, ал. 3 ЗС. Основанието за тяхната претенция е именно посочената по-горе разпоредба, защото става дума за придобиване на плодове от вещта (в случая граждански), а те се дължат от момента на възникването им. Затова няма да е нужно и писмено искане, така Решение 1747-84-I, сб. 57. Все пак практиката допуска една хипотеза, когато основанието за претенцията на съсобствениците се корени в разпоредбата на чл. 31, ал. 2 ЗС - лично ползване на вещта. Според Тълкувателно решение № 7 от 2012 г. на ОСГК на ВКС(ЕПИ 5.0.), ако имотът е отдаден под наем и договорената наемна цена е по-ниска от средната пазарна, останалите съсобственици могат да искат обезщетение за пропуснатите ползи, които се изразяват в разликата между стойността на сключения договор за наем и средната пазарна стойност на наема. Основателно съдебната практика приема, че тук е налице пропусната полза и за нея трябва да се претендира по реда на чл. 31, ал. 2 ЗС. Аргументът за подобно решение е, че ако съсобствениците не бяха лишени от фактическата власт върху общата вещ, те биха получили по-висока цена за сключения договор за наем, след като това е било възможно.

    От казаното дотук следва, че ако само един от съсобствениците е сключил договор за наем на общата вещ от свое име, само той е страна по договора като наемодател, така Решение № 83 от 2000 г., IV г.о. на ВКС(ЕПИ 5.0.). При това положение само той има право да получава наема, а останалите съсобственици имат право да искат полагащите им се ползи, по реда на чл. 30, ал. 3 ЗС, а в хипотезата на Тълкувателно решение № 7 от 2012 г. на ОСГК на ВКС имат претенция по реда на чл. 31, ал. 2 ЗС.

    Вписването на договора за наем се извършва, ако той има за предмет недвижим имот и е за срок, по-дълъг от една година. Тук, съгласно изискването на чл. 3 от Правилника за вписванията (Пвп), договорът трябва да бъде в писмена форма, с нотариална заверка на подписите.8 Вписването не е част от фактическия състав на договора за наем, но има две важни значения. Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД, ако договорът за наем е вписан, той остава в сила спрямо приобретателя на имота. Второто значение се свързва със страните по договора - ако един от съсобствениците е сключил договора от свое име и така той е вписан, само този съсобственик остава наемодател.

    Договорът за аренда стои близко да наема, макар и да не се покрива с него, в този смисъл Решение № 145 от 2010 г., II т. о., ТК на ВКС,(ЕПИ 5.0.) В литературата се определя като договор с облигационно действие за обекта на арендата и с вещно действие за добивите на арендувания обект.9 Съдебната практика приема, че договор за аренда е сделка на управление, така Решение № 129 от 2015 г., I г. о. на ВКС,10 За разлика от договора за наем, договорът за аренда в земеделието е подвластен на конкретна норма относно сключването му от само един от съсобствениците. Съгласно чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) договорът за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя,чиято собственост е повече от 50% идеални части от съсобствения имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50% идеални части от съсобствения имот. Пълномощието трябва да бъде с нотариална заверка на подписите и съдържанието. В тези случаи отношенията със съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. От казаното става ясно, че договор може да се сключи със съсобственици, притежаващи повече от половината от идеалните части на общия имот. Същевременно изменението на ЗАЗ, ДВ, бр. 13 от 2017 г. доведе до отмяна на ал. 5 на чл. 3, като текстът бе възпроизведен в § 7 от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ).11 Според текста на закона, когато договор за аренда е сключен по реда на ЗАЗ до влизането в сила на този закон само от някои от съсобствениците на земеделска земя, отношенията между тях се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Този договор не може да се противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията. Законът влезе в сила от деня на обнародването му в „Държавен вестник“ от 07.02.2017 г.

    Конкретните разпоредби за отдаване под аренда на съсобствен имот са пряка последица от нормата на чл. 14, ал. 1 ЗСПЗЗ. Според текста, когато с решението на поземлената комисия (общинската служба „Земеделие“) се възстановява земеделска земя на починал собственик, решението се издава общо за неговите наследници. С други думи съсобствеността се предпоставя от самия реституционен закон.12 В позитивно правен план посочените публикации до голяма степен изясняват основните въпроси, но самият закон не дава ясен отговор какво ще стане, ако договорът за аренда е сключен не с всички съсобственици, нито пък с тези, които притежават повече от 50% от идеалните части. Промените в чл. 3 от 2017 г. в никакъв случай не дават гаранция, че съсобственици на миноритарни дялове няма да сключват договори за аренда на цялата земеделска земя. Разбираем е стремежът на законодателя да разреши сключване на договор за аренда на земеделска земя само на онези съсобственици, които притежават повече от половината дялове в съсобствеността. Така ще се отговори на изискванията на чл. 32, ал. 1 ЗС относно реда, по който се управлява и използва общата веща. Този въпрос се решава с мнозинство на дяловете, така Тълкувателно решение № 13 от 2013 г. на ОСГК на ВКС. Самият подход на законодателя, уреждайки отношенията в чл. 3, ал. 4 и 5 ЗАЗ, показва, че той възприема договора за аренда като акт на управление и затова транспонира изискванията на чл. 32, ал. 1 ЗС към чл. 3, ал. 4 ЗАЗ. ВКС в Решение № 129 от 2015 г., I г. о. на ВКС приема, че правата на арендатора са противопоставими на купувача чрез публична продан за минималния срок на договора за аренда - този срок е 4 години, тъй като решението е постановено през 2015 г., преди промяната на закона - ДВ, бр. 14 от 2015 г. Това означава, че ако арендодател е миноритарен съсобственик с отдаването на имота под аренда той може да осуети практически принудителното изпълнение върху съсобствения имот за срок от 5 години (има се предвид сегашната разпоредба на чл. 4 ЗАЗ).

    При сега действащата нормативна уредба не може да се иска от нотариуса да установява право на собственост върху отдавания под аренда имот. Нотариалната заверка на подписите не задължава нотариуса да изследва правото на собственост на арендодателя, тъй като не е необходимо той да бъде собственик на имота.13 Реално обаче договорите за аренда са изключително разпространени у нас, а както стана ясно вероятността да се отдаде под наем съсобствен имот е значителна.

    Това налага да се помисли какви промени могат да се предложат в законодателен план, за да се минимализира опасността от злоупотреба от страна на съсобственик с миноритарен дял. Безспорно предприетите промени в ЗАЗ от 2017 г. са стъпка в правилна посока, но очевидно е, че тя не е достатъчна. Трябва да се каже, че чуждият опит не може да ни даде някакви готови решения.14 Настоящият текст на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ допуска договор за аренда на земеделска земя да се сключи със съсобственик, който притежава повече от 50% от земята. Втората хипотеза е това да е упълномощен съсобственик, който заедно с упълномощилите го, да притежава повече от 50% от съсобствения имот. При нея пълномощното трябва да бъде в писмена форма, с нотариална заверка на подписите. Не виждам пречка в този случай договорът да се сключи и с управител на съсобствената вещ, избран от съсобственици, притежаващи повече от 50% от общия имот. При всички случаи обаче лицето, което сключва договора за аренда, трябва да представлява повече от 50% от общия имот.

    След този извод особено важен остава въпросът кой ще извърши проверката - дали страната, означена като арендодател притежава необходимите права. Подобни правила за проверка съществуват в нашето законодателство и те се свързват с издаването на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или друго вещно право върху недвижим имот.15 При договора за аренда не може да се говори за разпоредителна сделка, но ако искаме да спазим духа на закона (чл. 3, ал. 4 ЗАЗ ), трябва да се въведе подобно правило и за аренда на съсобствена земеделска земя. При заверка на подписа на арендодателя трябва да се осъществи процедурата, предвидена в чл. 586, ал. 1 ГПК - проверка на неговите права. Само по този начин ще се гарантира изпълнението на задължението по чл. 3, ал. 4 ГПК..

    Разбира се, че при тази хипотеза заверката на подписите ще бъде обвързана с таксите, които се дължат при проверката на правото на собственост. Ако останем при условията на представяне на частен документ за удостоверяване - чл. 589, ал. 2 ГПК, ще се удостоверява само верността на подписа, но не и на притежаването на правата. Ето защо, предвид значимостта на проблема, трябва да се потърси промяна, която да отговори на обществената потребност. Такава промяна веднъж бе направена като се предвиди не само удостоверяване на подписа,по реда на чл. 589, ал. 2 ГПК, но и удостоверяване на съдържанието на документа по реда на чл. 590, ал. 2 ГПК при упълномощаване. Става дума за изменението на чл. 37 ЗЗД, ДВ, бр. 59 от 2007 г., с което пълномощното за сделка в нотариална форма трябва да бъде с нотариална заверка на подписа и съдържанието.16

    Направеното предложение за промяна в законодателството не претендира, че е единственото правилно решение. Очевидно е желанието на законодателя да елиминира възможността съсобственици с миноритарен дял да отдават целия съсобствен имот под аренда. Ясно е също така, че законодателят си дава сметка, че съсобствеността е доминираща при земеделските земи. С оглед на тези дадености и с желанието да се спомогне за решаването на проблемите е и настоящото изследване..

    Проф. д-р Венцислав СТОЯНОВ
    ________
    1. Статията е написана в изпълнение на договор № ФП 17 ЮФ 3 с ФНИ на ПУ „П. Хилендарски“.
    2. Самият договор за наем на земеделска земя е предмет на разглеждане в ТР № 2 от 2015 г. на ОСГТК (непубликувано).
    3. Кожухаров Ал. Облигационно право, отделни видове облигационни отношения. 1965, с. 319.
    4. Солидарната отговорност на съпрузите за задължения поети от един от тях за удовлетворяване на нуждите на семейството, вкл. чрез наемане на жилище присъства във всички нормативни актове в областта на семейното право: чл. 34 ЗЛС от 1949 г.; чл. 13, ал. 8 СК - 1968; чл. 25, ал. 2 СК - 1985; чл. 32, ал. 2 СК - 2009.
    5. Голева П. Облигационно право, 2004, с. 208-209.
    6. В този смисъл Кожухаров, Ал., цит. съч., с. 319.
    7. В този смисъл Голева П., цит. съч., с. 209.
    8. Стоянов, В. Форма на подлежащите на вписване актове. - В: Собственост и право, 2015, № 10.
    9. Така Димитрова, Г. Договорът за аренда в земеделието, 2016, с. 20.
    10. В този смисъл Марков, М. Договор за аренда на съсобствена земеделска земя. - В: Собственост и право, 2014, № 9, обратно Димитрова Г., цит. съч., с 19.
    11. Орсов, Зл. Измененията в Закона за аренда в земеделието от 07.02.1017 г. - В: Собственост и право, 2017, № 4.
    12. Марков, М., цит. съч., с. 28.
    13. Обратно Орсов, Зл., който приема, че разпоредбите на чл. 15, ал. 1 и чл. 17, ал. 1 ЗННД дават основание на нотариуса да извърши подобна проверка, вж. Орсов, Зл., цит. съч., с. 45 и следв.
    14. Larroumet Cr. Droit civil, t. II, Les Biens, ed. 2006, p.169 et suiv.
    15. Измененията в ТЗ - ДВ, бр. 20 от 2013 г., чл. 73, ал. 1 задължиха нотариуса да проверява правата на вносителя на непарична вноска и при производство по удостоверяване верността на подписа.
    16. По-подробно Миленкова, Св. Бележки по изменението на чл. 37 от Закона за задълженията и договори. - В: Собственост и право, 2008, № 3.

  • Продажба на обекти в незавършено строителство

    Съществува вече създадена трайно установена съдебна практика на ВКС, че когато в договора страните са уговорили построяване на имот и бъдещо прехвърляне на собствеността върху построения обект в полза на възложителя, е налице договор със смесен характер - за изработка и предварителен договор за продажба на недвижим имот; в някои от съдебните актове се посочват две отделни правоотношения, обединени в един договор със смесен характер - за изработка и предварителен договор за продажба1. При това договаряне е налице изключение от принципа, че собствеността преминава с постигане на съгласие2. В този смисъл е и съдебната практика: „Целта на договора не е само сключването на окончателен договор за покупко-продажба, а и построяването на процесните обекти. Двете задължения образуват едно цяло, с функционална зависимост“3.

    Относно вещноправното задължение предварителният договор има облигационно действие да се сключи нотариален акт. Договорът за строителство не може да бъде по своя характер предварителен, а поражда непосредствено права и задължения за страните. Поради това той е окончателен, а не е „обещание“ за бъдеща сделка4.

    Ако договорът е наименован „договор за изработка“ на самостоятелен обект (жилище) и е видно от съдържанието му, че строителят се задължава да построи със свои материали обекта по одобрен проект, който трябва след приключването на строителството да го предаде на другата страна, при липса на съчетаване на договора за изработка с предварителен такъв за покупко-продажба липсва правен механизъм за присъждане собствеността върху имота нито с иск по чл. 108 от Закона за собствеността (ЗС), който да се основава на разбирането, че с изработването на вещта по силата на договора е възникнало правото на собственост, нито с облигационния иск за реално изпълнение по чл. 258 и сл. от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Строителят, построявайки сградата и обектите в нея, става техен собственик (като носител на правото на собственост или на правото на строеж върху земята). Договорът за изработка в случая би имал основание единствено, ако ищецът е собственик на правото на строеж, като в този случай той би бил суперфициарен собственик, а задължение на изпълнителя да прехвърли осъществения трудов резултат би означавало реално да предаде държането, но не и собствеността върху него. Договорът за изработка би довел до целения резултат само ако е съчетан с предварителен договор за покупко-продажба. Предмет на изработката е вещ, за прехвърляне на собствеността върху която е необходима нотариална форма, т.е. претендираното реално изпълнение в най-благоприятния случай би имало за последица предаване държането върху вещта, но не и прехвърляне на правото на собственост при евентуалното уважаване на иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД. Не може по съдебен ред (и няма такава правна конструкция) да бъде задължен ответникът по иска да прехвърли право на собственост5.

    Интерес представлява доколко имат самостоятелно съществуване предварителния договор и договора за изработка.

    „В частта, в която договорите имат характер на договор за изработка, те включват поемането на същински, относително независими от предварителния договор за прехвърлянето на собствеността, задължения по изграждането на процесната сграда и съответно на процесните имоти, и те следва да бъдат изпълнени, независимо от сключването на окончателните договори“.6

    Така очертаното приложно поле на тази тематика обхваша възможни варианти на правоотношенията между купувач и продавач (обикновено - строителя):

    1. предварителен договор за продажба на обект в сграда „ново строителство“ след построяването и („бъдещ имот“), при което е възможно:
    • прехвърляне на собствеността след достигнат етап „груб строеж“;
    • прехвърляне на собствеността след получаване на разрешение за ползване на сградата;
    1. продажба на право на строеж на самостоятелен обект в сграда „ново строителство“ преди достигане на етап „груб строеж“ на сградата.

    Заслужава внимание и сравнението със сходни правоотношения.

    1. Продажба на недвижим имот на разсрочено/‌отложено плащане

    При този вид сделка собствеността и рискът преминават върху купувача от момента на сключване на сделката, а облигационното задължение на купувача за плащане на цената е отложено изцяло или отчасти за бъдещо време, обикновено - при плащане на уговорени падежи на вноски. „Продажбата на изплащане е такава продажба, при която задължението на купувача за плащане на цената е разсрочено във времето“7. Позната е в българската правна доктрина като „покупка на кредит“.

    При продажбата на „бъдещ“ имот е точно обратното - купувачът кредитира продавача-строител с авансовите си вноски. Пазарната практика е строителят да изисква пълно плащане на цената при нотариална сделка за прехвърляне на вещното право (на строеж или на собственост). Рядкост е обвързването на част от цената с получаване на разрешение за ползване на сградата или предаване на обекта. Когато обаче пазарното търсене е значително по-свито в сравнение с предлагането на недвижими имоти, възможно е да се договори разсрочено плащане след сключване на нотариалната сделка. В тези случаи строителят може да гарантира вземането си за останалата част от цената или чрез вписване на законна ипотека, или чрез внасяне на дължимата сума в ескроусметка в банка или по специална сметка при нотариус.

    1. Продажба със запазване на собствеността

    При тази сделка преминаването на правото на собственост се обвързва с пълното плащане на договорената продажна цена в бъдещ момент. Такава възможност е предвидена изрично за движимите вещи в чл. 205, ал. 1 ЗЗД. Спорно е в правната доктрина доколко тя е допустима и за недвижимите имоти8.

    Има и прецеденти в съдебната практика, според които: „... с нотариален акт за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот може да се уговори собствеността да премине върху приобретателя в по-късен момент от датата на акта“9.

    Смятам, че сключването в нотариална форма на продажба на недвижим имот при запазване на собствеността не е допустимо, въпреки свободата на договаряне на страните, дори и сделката да е търговска10. Аргументи за това виждам в съществуващата правна уредба по вписванията на нотариалните актове, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, както и с оглед разбирането, че при отлагателното условие като модалитет на сделката би се отложило цялото й действие, а не само прехвърлянето на собствеността.

    При договарянето на продажба на имот - „ново строителство“ не се налага търсенето на правен механизъм за сключване на нотариална сделка при запазване на собствеността, а се използва успешно съчетанието на предварителен договор и нотариална сделка с вещноправен ефект съгласно договореното между страните.

    1. Продажба на „бъдещ“ имот и продажба на лизинг

    Няма правна пречка покупката на имот - „ново строителство“ да бъде съчетана с договор за лизинг, като в такъв случай купувач ще се яви лизингодателят, който сключва лизингов договор с лизингополучателя - бъдещ приобретател на имота.

    Купувачът при продажбата на „ново строителство“ ще придобие вещни права едва след прехвърляне на право на строеж или право на собственост върху обекта. По тази характеристика има сходство с отношенията по лизинговото съглашение, но различни са преди всичко страните.

    Самият продавач (строител) може да бъде лизингодател и да продаде имота след плащане на всички лизингови вноски.

    От казаното следва, че лизингът е само възможен съпътстващ договор, който е отделно правоотношение от това между купувача и строителя при договаряне продажбата на обект в „ново“ строителство.

    Полезен анализ на отношенията при финансовия лизинг и продажбата на изплащане, съчетана с предварителен договор, е направен в Решение № 1601 от 01.12.2009 г. на АдмС - Пловдив по адм. д. № 1692/‌2009 г, I о., 17-ти с-в, потвърдено с Решение № 4432 от 07.04.2010 г. на ВАС по адм. д. № 1626/‌2010 г.: „Белезите на финансовия лизинг се свързват с предоставена за ползване вещ срещу възнаграждение, като вещта е придобита от „лизингодателя“ чрез сделка с трето лице, уговорена е възможност за „лизингополучателя“ да придобие вещта, уговорени са месечни вноски, а след изтичане на срока на договора вещта подлежи на връщане. По този начин „лизингодателят“ отпуска кредит на „лизингополучателя“ в размер на покупната цена на вещта, като осигурява инвестицията си чрез получаването на лизингови вноски, и като гаранция за вземането си той запазва собствеността върху вещите, но дава право на лизингополучателя да ги изкупи. Характерно за финансовия лизинг е съчетаването на мандатния елемент (поръчката на лизингополучателя) с финансовокредитния елемент (придобиването на вещта от лизингодателя с негови средства и последващото й изплащане от лизингополучателя под формата на възнаграждение за ползването - наем или лизингови вноски с лихва). В настоящия казус не сме изправени и пред договор за продажба с отложено плащане и с отлагателно условие, доколкото продажба на недвижим имот не може да бъде извършена в обикновена писмена форма, с оглед разпоредбата на чл. 18 ЗЗД. Освен това плащането по спорния договор не е отложено, а е разсрочено, т.е. ако не се касаеше за недвижим имот, то тогава щяхме да сме изправени пред договор за продажбата на изплащане, при която задължението на купувача за плащане на цената е разсрочено във времето (чл. 205 и чл. 206 ЗЗД и чл. 335 ТЗ). В обобщение следва да се посочи, че процесният договор по своята правна същност представлява предварителен договор за продажба на недвижим имот. При това положение за целите на данъчното облагане извършените плащания по него представляват авансови плащания, а не вноски по договор за финансов лизинг, каквито са твърденията на жалбоподателя.“

    Важно е да се формулират прецизно различните срокове, в които строителят следва да изпълни както вещноправните, така и облигационните си задължения.

    Предварителните договори, които масово съпътстват покупко-продажбата на обекти в новостроящи се сгради, обикновено са с продължителен срок, налагаш се от необходимото технологично време за строителство и за приемане на строежа, съответно получаване на разрешение за ползването му.

    Обичайно е страните да договорят кога следва да бъде приключено строителството. Съдебната практика приема, че когато такава клауза липсва и според от разпоредбата на чл. 20 ЗЗД действителната общата воля на страните е продажбата на обекти в недовършена сграда, задължение на строителя е завършване и въвеждане в експлоатация на цялата сграда в необходимия технологичен срок, за да е възможно те да се ползват по предназначението си. Този срок е определяем чрез техническа експертиза и от него започва неизпълнението на строителя.

    Не е достатъчно да бъде посочен краен срок, в който да е готова сградата.

    В някои предварителни договори се съдържат различни клаузи, които на практика могат да удължат значително времето за предаване на обекта. Често се използват неясни формулировки, с които под предлог, че се обяснява какво е форсмажор, всъщност се разширяват възможностите на строителя да удължи срока по причини, за които той би трябвало да отговаря (спиране на строителството от компетентни органи, неполучаване своевременно на съгласувания и разрешения, неосигуряване на присъединяване към снабдителните дружества за ток, вода, канализация и др.). Също така лошото време през зимния период, което не позволява извършване на определени СМР, както и какво е технологичното време например за втвърдяване на бетон през различните месеци, следва да бъдат съобразени от строителя при започване на строителството, а не да служат като оправдание за неспазване на крайния срок. Неоправдано е и отлагането на получаване на разрешение за ползване на сградата, без което не може да се направи въвод във владение на собствениците, за срок по-голям от два месеца (обикновено процедурата отнема един месец).

    Много важно е да се уговори, че купувачът има право да развали договора не само при неспазване на крайния срок на изпълнение, но и при неспазване на междинните срокове.

    При определяне на тези срокове следва да се имат предвид разпоредбите на чл. 153, ал. 2 ЗУТ, според които разрешението за строеж губи действие, ако в продължение на 3 години от влизането му в сила не е започнало строителството, или когато в продължение на 5 години от влизането му в сила не е завършен грубият строеж, а когато не е направена презаверка в едногодишен срок, целият одобрен проект губи действието си.

    Позицията на купувача ще бъде по-добре защитена, ако при сключване на предварителния договор се обвърже плащането на вноски като части от цената, с достигането на определени етапи от строителството, примерно: 1. начало на строителството; 2. груб строеж ; 3. начало на довършителни работи; 4. край на всички останали строителни и довършителни работи, предаване и приемане на сградата с акт обр. 15; 5. срок за издаване на разрешение за ползване; 6. въвод във владение.

    При спор между страните обикновено се обсъжда и юридическата сила на съставените актове по строителството. Съобразно правната си характеристика те съставляват частни свидетелстващи документи и съдържанието им подлежи на оспорване, т. е. те нямат абсолютна доказателствена стойност по отношение на отразените в тях като извършени СМР и действителния обем, естество и стойност подлежи на доказване, включително и чрез съдебна техническа експертиза.11 Когато обаче е налице двустранно подписване между строителя и носителя на вещното право за самостоятелния обект на протоколите обр. 19 и неоспорването им, това е доказателство за приемането на изработеното от страна на възложителя по смисъла на чл. 264 ЗЗД. Що се отнася до издаденото разрешение за ползване на обекта, като официален свидетелстващ документ, издадено от длъжностно лице в кръга на предоставената му от закона компетентност, обвързва съда както с формална, така и с материална доказателствена сила и удостоверява по безспорен начин изпълнението на обекта - предмет на договора за строителство. 12

    Доц. д-р Бисерка МАРИНОВА
    _________
    1 Определение № 195 от 22.03.2012 г. по т. д.. №280/‌2011 г., ТК., II т. о. на ВКС, в което се цитират: Решение № 219 от 21.02.2000 г. по гр. д. № 1276/‌1999 г. на ВКС, Решение № 1035 от 27.06.2003 г. по гр. д. № 1808/‌2002 г. на ВКС, V г. о., Решение № 481 от 29.05.2009 г. по гр. д. № 5965/‌2007 г., II г. о. на ВКС, ГК.; Решение № 219 от 21.02.2000 г. на ВКС по гр. д. № 1276/‌1999 г.
    2 Вж. като илюстрация казаното за предварителния договор и продажбата на бъдеща вещ - Боянов, Г. Вещно право, София, 2009, с. 300.
    3 Решение от 30.03.2011 г. по т. д. № 1870/‌2009 г. на Софийски градски съд, т.о., VI - 13 състав, влязло в законна сила.
    4 Конов, Тр. свързва приложимостта на предварителните договори с нотариалната форма за действителност на сделките и изключва от приложното поле на чл. 19 ЗЗД облигационните договори, за сключването на които е достатъчна и писмената форма - „Някои критични разсъждения върху българската доктрина на предварителния договор“.
    5 Решение № 2029 от 07.12.2001 г по гр.д. № 664/‌2001 г., V г о. на ВКС.
    6 Решение от 30.08.2012 г. по гр.д. № 1712/‌2011 г. на Софийски градски съд, г.о., 1-5 състав.
    7 Решение № 156 от 30.11.2010 г. на ВКС по т. д. № 69/‌2010 г, II т. о., ТК.
    8 Вж. дискуцията по въпроса на сайта на Клуб на съдиите по вписванията - http:/‌/‌webcache.googleusercontentcom/‌search?q=cache:EfQQDbpTFP0J:mscri be.free.bg/‌cgi-php/‌phpbb3/‌viewtopic.php%3Ff%3D1
    9 Решение 942/‌07.06.1978г. по гр. д. № 2668/‌1977 г., I г.о.
    10 Същото становище изразява и Голева, П.,Търговско право. Книга втора, С., 2002, с. 114.

Предстоящи учебни семинари

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

29 ноември - 1 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Димитър Войнов, Евгения Попова, Калина Златанова, Доц. д-р Бойка Брезоева
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Граждански процес

6 – 8 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Красимир Влахов, Емануела Балевска, Боян Балевски, Стефан Кюркчиев
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Годишно счетоводно приключване на 2017 г. за бюджетните организации. Указания на Министерство на финансите. Практически насоки при прилагане на амортизации в отчетността на бюджетните организации

6 – 7 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Америка"
Лектори: Теодора Бакърджиева, Мария Цветанова
Цена с ДДС: 240.00 лв.

Промените в изпълнителния процес, в заповедното и касационното производство

12 – 14 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Валентина Гигова, Диана Митева, Борислав Белазелков, Мариана Обретенова
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Промените в данъчните закони за 2018 г. Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

18 - 19 януари 2018 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Велин Филипов, Лорета Цветкова, Валентина Василева
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Промените в данъчните закони за 2018 г. Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

24 – 26 януари 2018 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Димитър Войнов, Евгения Попова, Валентина Василева, Доц. д-р Бойка Брезоева
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Промените в данъчните закони за 2018 г. Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г. Промените в ДОПК

31 януари – 2 февруари 2018 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Людмила Мермерска, Велин Филипов, Калина Златанова, Росен Иванов
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Новите моменти в социалното осигуряване, здравното осигуряване и уредбата на трудовите отношения през 2018 г.

14 - 16 февруари 2018 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Катя Кашъмова, Даниела Асенова, Елка Атанасова, Теодора Дичева, Марио Първанов
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Новите моменти в социалното осигуряване, здравното осигуряване и уредбата на трудовите отношения през 2018 г.

20 - 22 февруари 2018 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Катя Кашъмова, Даниела Асенова, Елка Атанасова, Теодора Дичева, Марио Първанов
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Нови моменти и актуални въпроси на данъка върху добавената стойност за 2017 и 2018 г.

24 ноември 2017 г.
Русе, пл. "Свобода" 5, Хотел "Дунав Плаза", Конферентна зала
Лектор: Мина Янкова
Цена: 108.00 лв.

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

28 ноември 2017 г.
Бургас, Комплекс "Славейков" 93 Хотел "Мираж", Конферентна зала "Мираж"
Лектор: Анета Георгиева, Евгения Попова
Цена: 120.00 лв.

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

14 декември 2017 г.
Русе, пл. "Свобода" 5, Хотел "Дунав Плаза", Конферентна зала
Лектор: Димитър Войнов
Цена: 108.00 лв.

Нови моменти и практически въпроси по данъка върху добавената стойност за 2017 и 2018 г

15 декември 2017 г.
Плевен, бул. "Цар Борис III" № 2, Конферентна зала на хотел "Ростов"
Лектор: Мина Янкова
Цена: 108.00 лв.

Годишно счетоводно приключване на бюджетните организации. Указания на министерство на финансите

12 януари 2018 г.
Русе, пл. "Свобода" 5, Хотел "Дунав Плаза", Конферентна зала
Лектор: Теодора Бакърджиева
Цена: 108.00 лв.

Промените в трудовите отношения, социалното и здравното осигуряване за 2018 г.

16 – 17 януари 2018 г.
Бургас, Комплекс "Славейков" 93 Хотел "Мираж", Конферентна зала "Мираж"
Лектор: Анета Георгиева, Евгения Попова
Цена: 192.00 лв.

Промените в социалното и здравното осигуряване за 2018 г.

23 януари 2018 г.
Русе, пл. "Свобода" 5, Хотел "Дунав Плаза", Конферентна зала
Лектор: Вержиния Заркова
Цена: 108.00 лв.

Промените в социалното и здравното осигуряване за 2018 г.

26 януари 2018 г.
Стара Загора, Бул. Цар Симеон Велики 100, Хотел "Верея", Конферентна зала
Лектор: Вержиния Заркова
Цена: 120.00 лв.

Нови моменти и актуални въпроси на трудовите отношения през 2018 г.

20 февруари 2018 г.
Русе, пл. "Свобода" 5, Хотел "Дунав Плаза", Конферентна зала
Лектор: Теодора Дичева
Цена: 108.00 лв.

Нови моменти и актуални въпроси на ЗКПО и ЗДДФЛ за 2018 г.

23 февруари 2018 г.
Русе, пл. "Свобода" 5, Хотел "Дунав Плаза", Конферентна зала
Лектор: Цветана Янкова, Лорета Цветкова
Цена: 108.00 лв.

Книги

  • Актуални

  • Очаквани

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017

Книга-годишник + CD
Двадесет и четвърто издание на книгата-годишник!

Граждански процесуален кодекс

Приложен коментар. Проблеми на правоприлагането. Анализ на съдебната практика
Второ преработено и допълнено издание. Луксозно изпълнение с твърди корици.

Социално осигуряване - 2017

Двадесет и първо издание на книгата-годишник!

Практически въпроси на собствеността

Проблеми на гражданския и търговския оборот
Трето преработено и допълнено издание

Обезпеченията в материалното и в процесуалното право

Изчерпателен коментар на правната уредба и анализ на съдебната практика

Прекратяване на трудовия договор без предизвестие

- правни основания
- анализ на съдебната практика
- въпроси и отговори

Новото данъчно законодателство през 2018 г.

Двадесет и първо издание на книгата-годишник!

Трудови отношения 2018

Двадесет и първо издание на книгата-годишник!

Счетоводство - 2018 г.

Девети по ред годишник с актуално приложно знание за счетоводството и за независимия финансов одит