Sidebar

Меню

ЗКНИП

  • Действие на Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители спрямо учредените като обезпечение по кредитните ипотеки

    1.Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители1 (ЗКНИП) е приет с цел да бъдат въведени в националното ни законодателство изискванията за защита на правата на потребителите, предвидени с Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 04.02.2014 г. относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители и за изменение на директиви 2008/48/ЕО и 2013/36/ЕС и Регламент (ЕС) № 1093/2010 (Директивата).

    Директивата е публикувана в Официален вестник на Европейския съюз на 28.02.2014 г. и държавите членки следва да въведат мерки за нейното прилагане в националните си законодателства, считано от 21.03.2016 г. Тя има за цел да установи ефективна европейска регулаторна рамка, която да допринесе за развитието на по-прозрачен, ефикасен и конкурентен пазар на ипотечни кредити в ЕС и да се постигне високо ниво на защита за участниците на пазара - потребители, кредитори и кредитни посредници, като премахне различията в нормативната уредба между държавите членки и улесни трансграничното предоставяне на кредити.

    Поради значителния брой на уредените от Директивата изисквания, законодателят е възприел разрешението да ги транспонира у нас чрез нов закон, а не чрез изменение и допълнение на приетия през 2010 г. Закон за потребителски кредит (ЗПК), макар и в чл. 4, ал. 1, т. 2 и 3 ЗПК да е предвидено, че определени разпоредби от закона ще се прилагат спрямо кредитите, обезпечени с ипотека върху недвижим имот, и кредитите, предназначени за придобиване и запазване на право на собственост върху недвижим имот. Аргументът за това разрешение, изложен в мотивите към законопроекта на ЗКНИП, е, че ипотечните кредити съдържат по-сложни условия в сравнение с потребителските кредити. При тях се отпускат значително по-големи суми, чието изплащане обвързва потребителя за дълъг срок. Това е наложило доразвиване на установената у нас нормативна рамка за ипотечните кредити под формата на отделен нормативен акт, като се отчитат специфичните особености на тези кредити, с цел гарантиране на ефективна защита на потребителите.

    2.В приложното поле на новия закон са включени две основни категории кредити - кредитите, обезпечени с ипотека върху недвижим имот, и кредити, чиято цел е придобиване или запазване на вещно право върху недвижим имот. Въз основа на сключения договор за кредит, кредиторът предоставя или се задължава да предостави на потребителя кредит под формата на заем, разсрочено плащане или друга форма на улеснение за плащане. Законът е изграден основно върху идеята за защита на интересите на потребителите чрез създаване на унифицирани изисквания при предлагане, предоставяне, обслужване и погасяване на този тип кредити.

    Макар значителна част от ЗКНИП да заемат разпоредбите, предвиждащи способи за осигуряване на по-добра информираност на потребителите за предлаганите кредитни продукти чрез въвеждането на задължителна преддоговорна информация с Европейски стандартизиран информационен формуляр и на 14-дневен срок за размисъл за потребителя преди подписване на договора за кредит, съществено внимание в закона е отделено и на задължителните реквизити, които трябва да съдържат договорите за кредит.

    Изискванията за задължително съдържание на договора за кредит са установени в текстовете на чл. 24 и 25 ЗКНИП. С оглед на юридическата връзка, която съществува между договора за кредит и учредената за обезпечаване на задължението по него ипотека, както и поради необходимостта от тъждественост между основните елементи на договора за кредит и ипотеката, изискванията за задължителните елементи на съдържанието на договора за кредит намират съответно приложение и спрямо ипотеката.

    3.Установените в текстовете на чл. 24 и 25 от закона изисквания относно задължителните елементи за формата и съдържанието на договора за кредит, имат императивен характер. Сред най-съществените от тях е задължението в договора за кредит да се съдържа информация за приложимия лихвен процент, с изрично посочване дали е фиксиран или променлив или комбинация от двата, както и периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент, заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя. В текста на договора за кредит трябва да бъде включено и предупреждение за последиците и за разходите, дължими от потребителя при просрочени плащания.

    С тези промени се постига стандартизиране на договорите с цел по-голяма яснота за задълженията на потребителите, което ще допринесе за вземането на обосновани решения от тяхна страна. В тежест на кредитора е да уведомява незабавно потребителя за всяка промяна в годишния лихвен процент преди влизането в сила на промяната, а когато промяната на лихвения процент произтича от промяна в определен референтен показател и информацията за новия референтен показател е достъпна в търговските помещения и на интернет страницата на кредитора, страните по договора могат да уговорят информацията за промяната да се предоставя периодично, заедно с размера на новите месечни вноски. ЗКНИП въвежда правила за изчисляване на годишния процент на разходите по кредитите, съобразени със специфичните особености на ипотечните кредити. Годишният процент на разходите по кредита е основният показател, позволяващ сравняване на различните предложения за кредит на пазара. Той включва дължимата за връщане от потребителя главница заедно с всички лихви, такси и комисиони, които се начисляват по кредита.

    Някои от изброените изисквания са аналогични с досегашните критерии за оформяне на съдържанието на договора за кредит, утвърдени в банковата практика, но са въведени и много нови моменти. С оглед на необходимостта от тъждественост между договора за кредит и ипотеката и нуждата от пълно отразяване на информацията относно обезпеченото вземане в ипотечния акт, се поставя въпросът какви ще са правните последици при възникване на несъответствие, при което ипотеката не съдържа някой от посочените в тези разпоредби реквизити на договора за кредит, както и може ли да се твърди, че с разпоредбите на ЗКНИП се поставят нови задължителни изисквания и по отношение съдържанието на ипотечния акт.

    Отговор на този въпрос дава текстът на нормата на чл. 38 от закона. Той посочва, че при неспазване на изискванията на чл. 23, ал. 1, чл. 24, ал. 1, т. 5-9 и 11 и чл. 25, ал. 3 ЗКНИП договорът за кредит е нищожен. Сред тези изисквания се предвиждат и някои реквизити на договора, които не винаги се възпроизвеждат в пълен вид в ипотеката, като например детайлна информация относно размера, броя, периодичността и датите на плащане на погасителните вноски, последователността на разпределение на вноските между различните неизплатени суми, дължими при различни лихвени проценти за целите на погасяването, годишен процент на разходите по кредита заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя и обща сума, дължима от потребителя по кредита.

    Макар действието на разпоредбата на чл. 38 ЗКНИП да се отнася само до обявяване на недействителността на договора за кредит, с оглед на изискванията за акцесорност на ипотеката и за тъждество в описанието на обезпеченото вземане, разпоредбата намира съответно приложение и спрямо съдържанието на ипотеката. Недействителността на договора за кредит опорочава и учредената ипотека, поради което въпросните реквизити, макар и в съкратен вид, следва да се включат в задължителното съдържание на ипотеката за обезпечаване на вземания по кредити, попадащи в приложното поле на ЗКНИП.

    4.При превалутиране на задължението по кредита ЗКНИП предвижда специални правила, с цел защита на интересите на потребителите. Създадените с разпоредбата на чл. 33 ЗКНИП специални правила по отношение на превалутирането и прехвърлянето на вземането по кредита оказват влияние и върху действието на учредената като обезпечение по него ипотека. Със закона е предоставено право на потребителя едностранно да поиска извършване на превалутиране на кредит от чуждестранна валута във валутата, в която той основно получава доходи или притежава активи, или във валутата на държавата членка, в която е обичайното местопребиваване на потребителя. За чуждестранна законът счита валутата, която не отговаря на изброените по-горе признаци, свързани с личността на потребителя.

    Все пак ЗКНИП уточнява, че упражняването на това право следва да е във валута, в която кредиторът предлага кредити, както и при условията за съответния договор за кредит. За кредитора е установено задължение да не променя едностранно валутата, в която първоначално е договорен кредитът, както и да уведомява потребителя, когато неизплатената част от общата дължима сума или размерът на погасителните вноски се променят с повече от 20 на сто от размера, получен при прилагане на обменния курс на БНБ към деня на сключване на договора за кредит. Заедно с уведомлението, кредиторът предоставя информация за увеличението на общата сума, дължима от потребителя, както и за правото на потребителя да превалутира кредита и условията за това.

    В банковата практика е разпространено виждането, че хипотезата на превалутиране на задължението по кредита се разглежда като новация по смисъла на 107 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), при която учредената от страна на трето лице ипотека следва да бъде учредена наново, за да обезпечава новираното задължение. Законодателят е свързал условията за упражняване на правото на потребителя да иска превалутиране с уговореното в договора за кредит, което ще позволи на кредитора да предвиди сред тях и въпросното изискване за учредяване от ипотекарния длъжник на нова ипотека върху недвижимия имот - обезпечение по кредита.

    Въпреки това, при извършване на превалутирането отново може да се достигне до увреждане на кредитора. При едностранното упражняване на правото на длъжника да превалутира кредита и учредяването на нова ипотека се загубва поредността на вписването, ако други лица са вписали преди нея тежести върху имота, които намаляват възможността за кредитора да удовлетвори вземането си по ипотеката. Въпросното обстоятелство поставя редица неразрешени въпроси пред приложението на чл. 33 ЗКНИП, които се отразяват и върху действието на учредената по кредита ипотека.

    5.Нормата на чл. 44 ЗКНИП предвижда специални правила и при прехвърляне на вземането по договор за кредит, което е обезпечено с ипотека. Първият нов момент от чл. 44, ал. 1 от закона е, че кредиторът може да прехвърли вземането си по договор за кредит на трето лице само ако договорът предвижда такава възможност. Изисква се в договора за кредит кредитополучателят да е дал предварителното си съгласие за прехвърляне от кредитора на вземането му по договора. Това е изцяло нова постановка в сравнение с действащата до момента обща уредба на чл. 99 и сл. ЗЗД, при която не се изисква съгласие от длъжника за прехвърляне на вземането, а единствено той трябва да бъде уведомен. Тя е създадена с цел защита на интересите на потребителя, макар че в случая промяната на кредитора не следва да уврежда неговите интереси, тъй като размерът на вземането, което той трябва да заплати, не се променя.

    Следващата алинея на разпоредбата също предвижда отклонения от режима на ЗЗД, тъй като предоставя на длъжника правото да направи към новия кредитор всички възражения, които има към първоначалния кредитор, включително възражение за прихващане, като е обявена за недействителна всяка клауза от договора за кредит, която изключва или ограничава това право на потребителя. Тези правила също са предвидени с цел защита на интересите на потребителя, за да не бъде той увреден при прехвърляне на вземането, и да може да направи пред новия кредитор всички възражения, които е имал към първоначалния, включително и да извърши прихващане, което до момента не беше възможно. При тази хипотеза е възможно да се достигне до значителна увреда на цесионера, тъй като длъжникът извършва прихващане с насрещно вземане към стария, а негативният финансов резултат от това действие се отразява в имуществената сфера на новия кредитор.

    Текстът на чл. 44, ал. 4 ЗКНИП също създава ново правило, което поставя под въпрос по отношение на тези кредити приложението на разпоредбата на чл. 99, ал. 3 ЗЗД относно момента на настъпване на действието на сключения договор за цесия спрямо длъжника и третите лица. Според общия ред на ЗЗД, прехвърлянето на вземането има действие спрямо третите лица и спрямо длъжника от деня, когато то бъде съобщено на последния от предишния кредитор. С новата разпоредба на ЗКНИП се посочва, че кредиторът информира потребителя за прехвърляне на вземането, като от това правило се изключват случаите когато първоначалният кредитор, по споразумение с новия кредитор, продължава да администрира кредита по отношение на потребителя.

    Видно от текста на разпоредбата, тя презюмира договорът за цесия на вземането да има действие спрямо потребителя, без да е необходимо той да бъде уведомен за него и да знае за сключването му. В същото време за случаите, в които цедираното вземане е обезпечено с ипотека върху недвижим имот, нормата на чл. 171 ЗЗД изисква прехвърлянето на вземането, което е обезпечено с ипотека, за да има действие, да бъде извършено в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да се впише в имотния регистър по партидата на ипотекирания недвижим имот.

    С оглед на това противоречие, разпоредбата на чл. 44, ал. 4 ЗКНИП вероятно ще претърпи последващи промени или стеснително тълкуване, тъй като настоящата й редакция не защитава интересите на потребителя. При нея длъжникът би могъл инцидентно да узнае за извършената цесия чрез справка относно вписванията за ипотекирания имот в имотния регистър, но не и да бъде надлежно уведомен за извършеното прехвърляне на вземането към новия кредитор.

    6.Съществен нов момент в уредбата на защитата на правата на длъжника е въведен с нормата на чл. 24, ал. 2 ЗКНИП. По силата на тази разпоредба, по договорен път се ограничава кредиторът по уредените от закона кредити да се възползва от правото си по чл. 133 ЗЗД да насочи изпълнение за удовлетворяване на вземането си към цялото имущество на длъжника. Чрез извършената промяна на правилата относно реда за принудително удовлетворяване на кредитора, се променят и способите на изпълнение за събиране на обезпеченото с ипотека вземане.

    Новата разпоредба на ЗКНИП предвижда задължение за кредитора да предостави на потребителя право на избор, преди да сключи договор за кредит, дали при неплащане да се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора след принудително изпълнение върху обезпечението по съдебен ред, или пък при принудително изпълнение потребителят да носи отговорност по чл. 133 ЗЗД с цялото си имущество. По действието на сключения договор, кредиторът се задължава при евентуални действия по принудително изпълнение да спазва избрания от длъжника начин за принудително удовлетворяване на вземането.

    За да се избегне евентуалното отхвърляне от кредиторите на това задължение, основано на база на тълкуването за отпадане на обвързващата сила на договора и на поетия ангажимент към длъжника по договор за кредит, по който длъжникът се явява неизправната страна, с приемането на закона бяха извършени и промени в Закона за кредитните институции (ЗКИ). С тях бе създадено специалното правило на чл. 60, ал. 5 ЗКИ относно имуществото, от което може да се удовлетвори по принудителен ред кредиторът при неизпълнение на задълженията по договор за кредит, сключен по ЗКНИП.

    То има ограничителен характер и посочва, че когато договорът за кредит е сключен при условията на чл. 24, ал. 2, т. 1 ЗКНИП при извършен избор на потребителя за удовлетворяване на кредитора от стойността на ипотекирания имот, кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно за вземанията си по кредита от получената сума от публичната продан на имота. При образуване на изпълнителното производство за събирането на задължение по такъв кредит кредиторът няма право да иска налагане на обезпечителни мерки - запори и възбрани върху други имущества на длъжника, извън ипотекирания имот, нито да иска насочването на изпълнителни действия спрямо тях.

    Така вероятно ще се достигне до хипотези на длъжници, които свободно разполагат със своите доходи и с останалото си имущество, докато кредиторът е поставен в невъзможност да събере вземането си към тях поради обстоятелството, че стойността на реализация на публична продан на ипотекирания недвижим имот е била недостатъчна да покрие това вземане и извършените по събирането му разноски. Едно подобно разрешение уврежда не само кредиторите, но и потребителите, тъй като то стимулира кредиторите да оскъпяват предлагания продукт или да изискват от потребителите да предоставят и други обезпечения извън учредяването на ипотека, за да се компенсира повишеният риск за събираемостта на задължението.

    7.В заключение може да се посочи, че редица норми на въведената със ЗКНИП нова уредба на кредитите за недвижими имоти на потребители, намират отражение и спрямо ипотеките, учредени като обезпечения на вземанията по тези кредити. Макар и да е създадена, за да защити интересите на потребителите и да унифицира на общностно ниво изискванията при предлагане, предоставяне, обслужване и събиране на тези кредити, новата уредба е транспонирана, без да бъде съобразена с действащия национален режим, и да бъдат извършени съответните изменения в него, които да позволят безпроблемното им съвместно приложение.

    С оглед на това, при приложението на текстовете на ЗКНИП съвместно с уредбата на ипотеката по ЗЗД, възникват редица хипотези на противоречия и несъответствия. Те не допринасят за защитата на интересите на потребителите, тъй като намаляват сигурността и доверието от страна на кредиторите към ипотеката като обезпечение и ги принуждават да търсят алтернативни способи за защита на имуществените си интереси и гарантиране на събираемостта на отпуснатите кредити. В процеса на правоприлагане на новия ЗКНИП ще бъдат изведени съществуващите проблеми и откроени дискусионните текстове на закона, които да послужат като основа за бъдещата му редакция и синхронизирането му с останалите, свързани с неговото приложение нормативни актове.

    Александър ГЕОРГИЕВ,юрист
    _______________
    1Обнародван в ДВ, бр. 59 от 29.07.2016 г.

  • Закон и практика - Пролет 2017

    12 - 16 юни 2017 г.
    Курортен комплекс „Албена”, Хотели „Лагуна Маре” и „Сенди Бийч”
    Лектори: Мариана Кацарова, Диана Митева, Красимир Машев
    Цена: 300.00 лв.

  • Защита на потребителите на кредитни услуги, по Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители

    С приемането на Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители1 (ЗКНИП), в сила от 02.08.2016 г., бе изпълнено уреденото в чл. 42 от Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 04.02.2014 г. относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители за изменение на директиви 2008/48/ЕО и 2013/36/ЕС и Регламент (ЕС) № 1093/2010 правно задължение на Република България за транспониране на разпоредбите на този нормативен акт на общностното право, наричана по-долу „Директивата“. В т. 13 от преамбюла на тази Директива е определена нейната основна цел - потребителите, сключващи договори за кредит за недвижими имоти, да се ползват с високо равнище на защита. В т. 3 е взето предвид, че „финансовата криза показа, че безотговорното поведение на участниците на пазара може да подкопае устоите на финансовата система, водейки до липса на доверие у всички страни, особено у потребителите, и до потенциално тежки социални и икономически последици. Много потребители загубиха доверие във финансовия сектор и за кредитополучателите условията по кредитите стават все по-неблагоприятни, в резултат на което зачестиха случаите на неизпълнение и принудителна продажба“.

    Със ЗИД на Закона за потребителския кредит (ЗПК), в сила от 23.07.2014 г., националният законодател уреди съответно приложение на редица закрилни разпоредби на този нормативен акт за потребители на кредитни услуги, които са страна по договори за потребителски кредит, чиято цел е придобиване или запазване правото на собственост върху земя или друг недвижим имот, респ. когато изпълнението на поетите от кредитополучателя по договора за потребителски кредит парични задължения за връщане на предоставения кредит, ведно с уговорените възнаградителни лихви, такси и комисиони е обезпечено чрез учредяване на ипотека или друго сравнимо обезпечение върху недвижим имот (чл. 4, ал. 1, т. 2 и 3 ЗПК, в редакцията до изменението на закона в ДВ, бр. 59 от 2016 г.). За целите на настоящото изложение тези кредитни договори, включително т. нар. ипотечни кредити ще бъдат назовавани договори за потребителски кредит в широкия смисъл на това понятие.

    С тези нормативни изменения се обезпечи упражняването на субективните права на потребителите на кредитни услуги и защита на техните законни интересите, като бяха уредени нормативни правила, чрез които се засили прозрачността и яснотата при предоставяне на потребителски кредити - относно преддоговорната информация и при изпълнение на породените договорни задължения от потребителя. От друга страна, нормативната цел бе насочена към предотвратяване нелоялната търговска практика на кредитодателите, които представляват икономически по-силната страна в материалното правоотношение и които сключват договори за потребителски кредит при предварително установени от тях общи условия - по отношение на установените в тях от търговеца клаузи потребителят практически не може да дискутира.

    По този начин с промените в ЗПК (ДВ, бр. 35 от 2014 г., в сила от 25.07.2014 г.) бяха транспонирани редица нормативни правила, регламентирани в Директивата, които уреждат обществените отношения, свързани със сключването, действителността, изпълнението и прекратяването на договори за потребителски кредит в широкия смисъл на думата - например относно предоставянето на преддоговорна информация, формата за действителност, необходимото предметно съдържание на договорите, таксите и комисионите по договора за кредит, лихвата за забава, предсрочното погасяване на кредита, променливия лихвен процент по кредита, респективно референтния лихвен процент.

    Законодателят не придаде ретроактивно действие на тези изменения и допълнения на материалния закон, като в § 13 от ПЗР на ЗПК изрично уреди правилото, че разпоредбите на ЗИДЗПК (ДВ, бр. 35 от 2014 г.) не се прилагат за договорите за кредит, сключени преди датата на влизането му в сила, с изключение на забраната за плащане на компенсаторна неустойка след заплащане на 12-месечни погасителни вноски при предсрочно погасяване на потребителските кредити в широкия смисъл на думата по чл. 4, ал. 1, т. 2 и 3 ЗПК, в редакцията до изменението на закона в ДВ, бр. 59 от 2016 г.

    Транспонирайки окончателно Директивата с новоприетия ЗКНИП, националният законодател детайлно уреди обществените отношения, свързани със сключването, изпълнението и прекратяването на договорите за потребителски кредит в широкия смисъл на думата, поради което те бяха изрично изключени от приложното поле на ЗПК - аргумент от чл. 4, ал. 1, т. 2 и 3 ЗПК, в приложимата към момента редакция (ДВ, бр. 59 от 2016 г.).

    Но и ЗКНИП не уреди своето ретроактивно действие, с изключение на правната норма, регламентирана в чл. 412 - аргумент от § 4 от ПЗР на закона (сходна с § 13 от ПЗР на ЗПК), поради което за сключените преди действието му договори за потребителски кредит в широкия смисъл на думата се прилагат нормативните правила, регламентирани в чл. 4, ал. 1, т. 2 и 3 ЗПК, в редакцията до изменението на закона в ДВ, бр. 59 от 2016 г. Но докато под приложното поле на ЗПК попадаха само ипотечни потребителски кредити с общ размер до 147 000 лв. или равностойността им в друга валута по курса на БНБ към датата на сключване на договора - аргумент от чл. 4, ал. 1, т. 1 ЗПК, закрилните за потребителите на кредитни услуги правни норми, уредени в ЗКНИП, ще се прилагат за всички договори за потребителски кредит за недвижими имоти - без ограничение в техния размер.

    Правно действие на договора за кредит за недвижими имоти на потребители

    Правната норма на чл. 22 ЗКНИП съдържа легална дефиниция: „Договорът за кредит за недвижим имот е договор за кредит, въз основа на който кредиторът 1) предоставя или 2) се задължава да предостави на потребителя кредит по смисъла на чл. 1, ал. 2 под формата на заем, разсрочено плащане или друга форма на улеснение за плащане“.

    Следователно договорът за кредит за недвижими имоти може да бъде реален (сходно с договора за паричен заем по чл. 240, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) или консенсуален (сходно с договора за банков кредит по чл. 430, ал. 1 ТЗ, като за неговата действителност като конститутивен елемент се изисква уговаряне на определена цел за ползване на заетите средства - придобиване или запазване на недвижим имот, респективно за обезпечение задълженията на потребителя по договор за потребителски кредит да е учредена ипотека върху определена недвижима вещ).

    С оглед на това определение на договора за кредит за недвижими имоти, той е едностранен - при реалните договори за потребителски кредити, при които правните задължения възникват само за кредитополучателя: да върне заемната сума - предмет на двустранната сделка, в същата валута и размер, както и уговорената възнаградителна лихва и други комисиони, респективно двустранен - при консенсуалните договори за потребителски кредит. При последните за двете страни по материалното правоотношение се пораждат корелативни субективни права и правни задължения: за кредитодателя - да предостави заемната сума в уговорената валута и в определения срок, а за кредитополучателя - да върне заемната сума, ведно с уговореното възнаграждение, в уговорения срок.

    1. Страни по облигационното правоотношение, породено от договора за кредит за недвижими имоти, са „кредиторът“ и „потребителят“. Съгласно легалната дефиниция, уредена в § 1, т. 10 ЗКНИП, „кредитор“ представлява кредитна институция по смисъла на Закона за кредитните институции (ЗКИ) - банка по смисъла на чл. 2 ЗКИ; респективно финансова институция по чл. 3а ЗКИ. Следователно т. нар. договори за потребителски кредит в широкия смисъл на думата могат да бъдат сключвани и от небанкови финансови институции, като предоставеният от тях заемен ресурс не е придобит чрез публично привличане на влогове или други възстановими средства (аргумент чл. 3, ал. 1, т. 3 ЗКИ).

    Съгласно легалната дефиниция, регламентирана в § 1, т. 20 ЗКНИП, „потребител“ е всяко физическо лице, което при сключването на договор за кредит за недвижим имот действа извън рамките на своята търговска, стопанска или професионална дейност. Следователно, за да приложи закрилните разпоредби на този закон, кредитополучателят не следва да използва придобития недвижим имот (чрез отпуснатия му паричен кредит) за стопански цели, с цел реализиране на печалба. Но когато физическото лице е сключило този кредитен договор за цели, които отчасти са в пределите на неговата търговска, стопанска или професионална дейност, а отчасти извън нея, и когато търговската, стопанската или професионалната цел е толкова ограничена, че не е преобладаваща в общия контекст на договора, това лице е „потребител“ по смисъла на този закон (например физическото лице придобива с отпуснат от кредитор по смисъла на § 1, т. 10 ЗКНИП паричен кредит имот за задоволяване на своите жилищни нужди, но впоследствие го отдава под наем, извличайки стопанска полза - граждански плодове, от тази недвижима вещ). По същество в този смисъл е и вложеното в чл. 12 от преамбюла на Директивата понятие за термина „потребител“.

    2.По дефиниция договорът за потребителки кредит е възмезден - срещу отпуснатия кредит потребителят дължи заплащане на уговорените граждански плодове (възнаградителна лихва, такси и комисиони). Безвъзмездните заемни сделки не представляват договор за потребителски кредит - аргумент от чл. 3, т. 2, 3, 6-8 ЗКНИП (общото при тях е, че при тези кредитни договори не се начисляват лихва или други разходи за потребителя, респективно те са незначителни).

    3.Тази двустранна правна сделка е субективна (относителна) търговска сделка по смисъла на чл. 286, ал. 1 от Търговския закон (ТЗ) - една от страните е търговец (кредитодателят), който сключва тези договори по занятие. Когато отпускането на заемни средства е предмет на банкова дейност, договорът за потребителски кредит е абсолютна търговска сделка (аргумент от чл. 286, ал. 2 ТЗ във връзка с чл. 1, ал. 1, т. 7 ТЗ), поради което всички юридически факти - по повод пораждането, изпълнението и прекратяването на материалното правоотношение по договор за кредит за недвижими имоти, се подвеждат под правните норми, уреждащи търговските сделки.

    Преддоговорни отношения, предоставяне на обща информация от кредитора и съдържание на неговите рекламни послания до потребителите на кредитни услуги

    1.Преддоговорните отношения са съществен етап при формиране на волята на страните по облигационното правоотношение, породено от сключен договор за кредит за недвижими имоти на потребителите, поради което законодателят детайлно е уредил изискванията за установяване кредитоспособността на потребителя, респективно за предоставянето от кредитора на обща информация за съществените клаузи по договора за потребителски кредит, включително когато тя се адресира чрез рекламни послания до средния потребител на кредитни услуги.

    Съгласно нормативните правила, уредени в чл. 5, ал. 1 ЗКНИП, кредиторът е длъжен да предостави обща информация, която обхваща всички съществени клаузи на договора за потребителски кредит, включително вида на лихвения процент, приложим към кредита - фиксиран и/или променлив; представителен пример за общия размер на кредита; общите разходи по кредита за потребителя; общата сума, дължима от потребителя и годишния процент на разходите (ГПР) по кредита; начините за изплащане на кредита, включително пример за броя, периодичността и размера на погасителните вноски; условията, пряко свързани с предсрочно погасяване на кредита и пр.

    Тъй като по силата на чл. 23, ал. 5 ЗКНИП Общите условия са част от предметното съдържание на договора за потребителски кредит, по които страните са постигнали съгласие, общата и персонифицираната (преддоговорната) информация по смисъла на чл. 6, ал. 1 ЗКНИП трябва да бъде предоставена на хартиен или друг траен носител, по ясен и разбираем начин, като всички елементи на информацията и на Общите условия се представят с еднакъв по вид, формат и размер шрифт - не по-малък от 12. Тези нормативни изисквания са регламентирани и в чл. 23, ал. 1 ЗКНИП, уреждащ формата за действителност на договора за потребителски кредит - писмена форма, с шрифт не по-малък от 12.

    Тази персонифицирана преддоговорна информация е необходима на потребителя за формиране на информирано решение за сключване на кредитен договор - да се обезпечи възможността за обективен сравнителен анализ с други предлагани на пазара кредити (изрично в този смисъл е разпоредбата на чл. 6, ал. 1 ЗКНИП).

    2.За да се предотвратят нелоялни и заблуждаващи търговски практики на кредитора по смисъла на чл. 68г и 68д от Закона за защита на потребителите (ЗЗП), чрез които да се създадат предпоставки за съществена промяна на икономическото поведение на средния потребител на кредитни услуги, по силата на чл. 11, ал. 1 ЗКНИП всяко рекламно послание, респективно търговско съобщение, за сключване на договор за потребителски кредит за недвижими имот трябва да е ясно, разбираемо и четливо.

    Когато в рекламното послание е посочен лихвеният процент (възнаградителната лихва, представляваща по своето правно естество гражданския плод - насрещната парична престация за ползване от потребителя на предоставения от кредитора финансов ресурс) или друга числова стойност, свързана с разходите по кредита, макар и то да не носи правните характеристики на предложение за сключване на договор за кредит по смисъла на чл. 13 ЗЗД, респективно чл. 291 ТЗ, рекламното съобщение трябва да съдържа неподвеждащо средния потребител на кредитни услуги указание за всички съществени клаузи на бъдещ договор за потребителски кредит за недвижим имот: относно лихвения процент, приложим към кредита, с изрично посочване дали е фиксиран или променлив или комбинация от двата, подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя; годишния процент на разходите по кредита; срока на договора за кредит; размера на погасителните вноски; общата сума, дължима от потребителя; броя на погасителните вноски; предупреждение, че възможните движения в обменния курс на чуждестранна валута може да се отразят върху размера на общата сума, дължима от потребителя (изрично в този смисъл чл. 11, ал. 3 ЗКНИП).

    И за да се обезпечи нормативното изискване за яснота и разбираемост на рекламното послание за средния потребител на кредитни услуги, съгласно чл. 11, ал. 4 ЗКНИП кредиторът трябва чрез представителен пример да предостави информация относно всички възнаградителни лихви, такси и комисиони, съставляващи т. нар. годишен процент на разходите, респ. общия разход по кредита по смисъла на дефинитивната разпоредба, уредена в § 1, т. 17 от ДР на ЗКНИП. Тъй като неспазването на тези нормативни предписания при представяне на съответното рекламно послание представлява по своето правно естество нелоялна търговска практика, изрично в чл. 11, ал. 8 ЗКНИП е уредено пряко препращане към правилата на чл. 68б-68м ЗЗП относно изискванията, на които трябва да отговаря съответната реклама на кредити за недвижими имоти на потребители.

    3.Преди кредиторът да отправи обвързващо предложение за сключване на договор за кредит за недвижим имот, той е задължен да извърши оценка на кредитоспособността на потребителя - въз основа на информация за неговите доходи и разходи, включително и при преценка и на други обстоятелства от финансов и икономически характер. Целта на този икономически анализ на платежоспособността на потребителя и неговото семейство е насочена към установяване възможността при действието на целия срок на договора потребителят да изпълнява поетите парични задължения, респ. да се предотврати неговата прекомерна задлъжнялост (една от основните нормативни цели на закона, прогласена в чл. 2, т. 3 ЗКНИП).

    Чрез тази оценъчна процедура се гарантират както субективните права на длъжника (при невъзможност за връщане на предоставения му кредит, ведно с уговорените възнаградителни лихви, такси и комисиони би се достигнало до принудително изпълнение върху неговото имущество, което на основание чл. 133 ЗЗД служи за общо обезпечение на кредиторите, респективно да не се насочи принудителното удовлетворяване на изискуемите парични притезания на кредитора от имота, за чието придобиване е ползван заетият финансов ресурс), така и интересите на кредиторите - да не останат неудовлетворени парични вземания, възникнали от договора за кредит. Тъй като обичайно банките сключват договори за ипотечни кредити, нормативните изисквания за оценка кредитоспособността на потребителя са насочени и към защита на влогодателите, а като цяло и към защита на националната финансова система. За да се подчертае същественото значение на оценката на кредитоспособността на потребителя, законодателят в правната норма на чл. 13, ал. 4 ЗКНИП е уредил забрана тази преценка да се основава предимно на допускането, че стойността на недвижимия имот надвишава размера на кредита или че стойността на недвижимия имот ще се повиши.

    4.Когато сключването на договор за застраховка, обезпечаващ изпълнението от потребителя на породените парични задължения по кредитния договор, представлява условие за пораждане правното действие на договора за кредит, всички заплатени застрахователни премии се включват в общия разход по кредита - § 1, т. 17 от ДР на ЗКНИП. Гарантиране изпълнението на възникналите от договора за кредит парични задължения може да се постигне чрез сключване както на застрахователен договор „Финансов риск“ между кредитора и застраховател, така и от кредитополучателя със съответен застраховател - или като застраховащ в полза на трето лице - бенефициер (кредитора), или като застрахован. В първите два случая договорът за застраховка разкрива правното действие на имуществените застраховки (за обезпечаване вземането на кредитора при неплатежоспособност на потребителя, респективно при смърт или трайно намалена работоспособност на длъжника - аргумент чл. 382 от Кодекса за застраховането (КЗ), или за заплащане на заместваща облага от застрахователя в полза на кредитора при намаляване стойността на учреденото обезпечение - погиване или съществено увреждане на имота, върху който е учредена законна или договорна ипотека; аргумент чл. 154 ЗЗД), а в третия случай - обезпечава се гражданската (договорната) отговорност на кредитополучателя, който не изпълнява своите парични задължения към кредитодателя по договор за кредит - аргумент чл. 383 КЗ във връзка с чл. 429, ал. 1, т. 2 КЗ, предписващ, че с договора за застраховка „Гражданска отговорност“ застрахователят може да се задължи да покрие в границите на определената в договора застрахователна сума отговорността на застрахования за неизпълнение на негово договорно задължение.

    Но за да е налице равнопоставеност между застрахователните дружества при сключване на договори за имуществено застраховане (при застраховка „Финансов риск“, респективно застраховка „Имущество”) или договори за „Гражданска отговорност (за обезпечаване неизпълнението на парични задължения по договор за кредит от страна на потребителя), като се гарантира конкурентната среда на този продуктов пазар, респ. да се намали общият разход по кредита за потребителя, в разпоредбата на чл. 12, ал. 3 ЗКНИП е уредена нормативна забрана кредиторът да обвързва действието на договора за кредит със сключването на договор за застраховка с конкретно определен от него застраховател, в случай че и друг застраховател осигурява равностойно покритие за удовлетворяване на кредиторовия интерес.

    5.Когато предметът на заетия финансов ресурс по договора за кредит е уговорен в чуждестранна валута, при съществена промяна на неговия обменен курс спрямо националната валута в течение на продължителното действие на договора възниква риск за потребителя да се увеличи стойността на поетата от него насрещна парична престация - да върне предоставения му кредит, ведно с уговорената възнаградителна лихва, такси и комисиони в размер, значително надвишаващ установения към момента на пораждане на облигационното правоотношение общ разход по кредита (§ 1, т. 17 от ДР на ЗКНИП).

    В чл. 30 от преамбюла на Директивата се предвижда този финансов риск да бъде ограничен чрез следните правни способи: 1) правото на избор на потребителя да замени валутата на кредита; 2) нормативно установяване на максимални размери на дължимата престация при съобразяване на разликата във валутния курс между чуждестранната и местната валута съобразно обменния курс към момента на пораждане на паричните задължения по договора за кредит за недвижими имоти или

    3) чрез други подходящи нормативни мерки - пораждане с императивни правила на националния закон на правно задължение на кредиторите подробно и разбираемо да разясняват на потребителите на кредитни услуги за неблагоприятните икономически последици при промяна във времето на обменния курс, когато това е достатъчно за ограничаване на валутния риск.

    Първият и третият способ за ограничаване на този риск са приложени от националния законодател в ЗКНИП. В правната норма на чл. 5, ал. 2, т. 7 и чл. 11, ал. 3 от закона е уредено правното задължение на кредитора при предоставянето на общата информация за кредитора, включително и чрез използване на рекламни послания да разяснява на потребителя рисковете от възможни движения в обменния курс на чуждестранната валута или валути, които може да се отразят върху размера на общата сума, дължима от него (това изискване не е приложимо за кредити, предлагани в евро на потребител, чийто доход е в левове, както и за кредити, предлагани в левове на потребител, чийто доход е в евро, тъй като за тях обменният курс евро/лева е фиксиран).

    В разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗКНИП е уредено потестативно субективно право на потребителя чрез едностранно волеизявление, отправено до кредитора, да измени договора за кредит за недвижими имоти в чуждестранна валута, като превалутира кредита: 1. във валутата, в която основно получава доходи или
    2. във валутата на държавата членка, в която е неговото обичайно местопребиваване към момента на сключване на договора за кредит или в която е обичайното му местопребиваване. След упражняването на това преобразуващо право от потребителя кредиторът е длъжен да извърши превалутирането по обменния курс на Българската народна банка (БНБ) в деня на промяна на валутата, освен ако в договора за кредит е предвидено друго.

    Тъй като кредиторът е професионалист, специалист в областта на предоставянето на кредити на потребители (преди сключване на кредитния договор трябва да извърши и анализ на кредитоспособността на кредитополучателя), при пораждането и изпълнението на договори за потребителски кредит той е длъжен да действа с грижата на добрия търговец (аргумент чл. 302 ТЗ), като се въздържа от прилагането на нелоялни търговски практики. Следователно при неблагоприятна за интересите на потребителя промяна в обменния курс между националната и чуждестранната валута през периода на продължителното действие на договора за кредит за недвижими вещи именно търговецът трябва да понесе този финансов риск, като не може с едностранно волеизявление да го прехвърли на потребителя. В този смисъл е и уредената в чл. 33, ал. 4 ЗКНИП правна норма, предписваща, че кредиторът няма право да променя едностранно валутата, в която първоначално е договорен кредитът.

    Нещо повече, съобразно чл. 42, ал. 2 ЗКНИП кредиторът изпълнява задълженията си почтено, добросъвестно, прозрачно и професионално, като отчита правата и интересите на потребителя при определяне условията на предлаганите кредити, предоставянето на кредит или предоставянето на съвет по предлаган кредит, поради което само той следва да понесе неблагоприятните икономически последици от настъпил финансов риск, свързан със съществената промяна в обменните курсове между чуждестранната и националната валута, в случай че не е прогнозирал настъпването на този риск чрез финансово грамотните си служители. А съгласно чл. 48, ал. 1 ЗКНИП кредиторът е длъжен да гарантира, че всеки негов служител притежава и поддържа подходящи познания и финансова и икономическа компетентност съобразно функциите, които изпълнява, при определяне условията на предлаганите кредити, предлагането и предоставянето на кредити, както и при предоставянето на съвет по предлаган кредит.

    Когато 1) неизплатената част от общата сума, дължима от потребителя, или 2) размерът на погасителните вноски се променят с повече от 20 на сто от размера, получен при прилагане на обменния курс на БНБ към деня на сключване на договора за кредит, съобразно чл. 34 ЗКНИП, кредиторът е длъжен да уведоми потребителя за тази промяна чрез предоставяне на хартиен или друг траен носител на информация за увеличението на общата сума, дължима от потребителя, за правото на потребителя да превалутира кредита и условията за това, както и разяснения за другите приложими механизми за ограничаване на валутния риск, на който е изложен потребителят.

    За да бъде в пълна степен предпазен потребителят от неблагоприятните последици при настъпване на валутния риск, в договора за кредит трябва да се съдържа информация за неговото право да превалутира породените от него парични задължения по правилата на чл. 33 ЗКНИП, респ. за нормативното задължение на кредитора за уведомяването му по реда на чл. 34 ЗКНИП при настъпване на съответния валутен риск - изрично в този смисъл е разпоредбата на чл. 35, ал. 1 от закона.

    В обобщение - с приемането на ЗКНИП окончателно се въведоха в националното право нормативните предписания на Директива 2014/17/ЕС, като се утвърдиха и доразвиха закрилните за потребителите на кредити за недвижими имоти правни норми, приети със ЗИД на ЗПК, в сила от 23.07.2014 г. Ефективното му, законосъобразно приложение и постигането на установените в него нормативни цели (чл. 2 от закона, включително да се осигури защита на потребителите чрез създаване на условия за вземане на информирано решение при получаване на кредити за недвижими имоти на потребители) се обуславя както от надлежно упражняване на надзорната дейност от компетентните контролни административни органи - Комисията за защита на потребителите (КЗП) и БНБ (съгласно чл. 66 ЗКНИП контролът по този закон се осъществява от КЗП към министъра на икономиката, с изключение на изискванията на глава пета, чл. 47-49 и глава тринадесета, контролът за спазването на които се упражнява от БНБ), така и от активното поведение на потребителите на кредитни услуги да отстояват своите потребителски права, а при тяхното накърняване да ги защитават чрез своевременно сезиране на контролните административни органи или съда.

    Красимир МАШЕВ,съдия
    ________________
    1 Обн. ДВ, бр. 59 от 29.07.2016 г.
    2 Относно нормативната забрана за заплащане на компенсаторна неустойка при предсрочно погасяване на кредита след изплащане на 12-месечни погасителни вноски от усвояването му.

  • Семинар по актуални въпроси на търговското право

    22 – 24 март 2017 г.
    София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Азия"
    Лектори: Красимир Машев, Емилия Василева, Проф. д-р Георги Димитров, Костадинка Недкова
    Цена: 300.00 лв.

Предстоящи учебни семинари

Осигуряване на здравословни и безопасни условия на труд

4 - 6 октомври 2017 г.
Сандански, Парк Хотел Пирин 5*
Лектори: Николай Стоянов, инж. Александър Борисов
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

17 - 24 октомври 2017 г.
ПАЛМА ДЕ МАЙОРКА, МАГАЛУФ, Hotel Spa Flamboyan-Caribe 4*
Лектор: Д-р Антон Свраков, Регистриран одитор и счетоводен консултант
Цена: 1 720.00 лв.

Актуални въпроси на устройството на територията, строителството и кадастъра. Съдебна практика

11 – 13 октомври 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Савин Ковачев, Валентина Бакалова, Бонка Дечева, Милка Гечева
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Актуални проблеми на изпълнителния процес

11 – 13 октомври 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Азия"
Лектори: Борислав Белазелков, Диана Митева, Марияна Обретенова
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Практически въпроси по прилагане на Закона за обществените поръчки

18 – 20 октомври 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Азия"
Лектори: Мариана Кацарова, Цветан Стоевски, Елена Димова, Александър Александров
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Промените в уредбата на трудовите отношения и социалното осигуряване. Практически въпроси, казуси, практика на МТСП, НОИ, ИА „ГИТ“ И ВКС

18 – 20 октомври 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектор: Теодора Дичева, Д-р Михаил Илиев, Марио Първанов, Елка Атанасова, Даниела Асенова
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Практически въпроси по прилагането на международните счетоводни стандарти в българия за 2017 г.

25 - 27 октомври 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектор: Д-р Антон Свраков
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Граждански и търговски обезпечения

1 – 3 ноември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Азия"
Лектори: Проф. д.ю.н. Иван Русчев, Проф. д-р Поля Голева, Проф. д.ю.н. Методи Марков, Костадинка Недкова, Проф. д-р Камелия Касабова
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Актуални въпроси на търговското право

8 – 10 ноември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Азия"
Лектори: Бистра Николова, Валентина Гигова, Диана Митева, Костадинка Недкова
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

16 – 17 ноември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Велин Филипов, д.е.с., Валентина Василева, Лорета Цветкова
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г. Актуални въпроси на ДОПК

22 – 24 ноември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Доц. д-р Людмила Мермерска, Велин Филипов, д.е.с., Калина Златанова, Росен Иванов
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

29 ноември – 1 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" 1, КТСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Калина Златанова, Димитър Войнов, Евгения Попова, Доц. д-р Бойка Брезоева, д.е.с.
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Граждански процес

6 – 8 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Красимир Влахов, Емануела Балевска, Боян Балевски, Стефан Кюркчиев
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Годишно счетоводно приключване на 2017 г. за бюджетните предприятия. Указания на Министерство на финансите. Практически насоки при прилагане на амортизации в отчетността на бюджетните организации

6 – 7 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Азия"
Лектори: Теодора Бакърджиева, Мария Цветанова
Цена с ДДС: 240.00 лв.

Книги

  • Актуални

  • Очаквани

Граждански процесуален кодекс

Приложен коментар. Проблеми на правоприлагането. Анализ на съдебната практика
Второ преработено и допълнено издание. Луксозно изпълнение с твърди корици.

Социално осигуряване - 2017

Двадесет и първо издание на книгата-годишник!

Практически въпроси на собствеността

Проблеми на гражданския и търговския оборот
Трето преработено и допълнено издание

Кодекс на труда - 2017

Луксозно издание с твърди корици.

Счетоводство - 2017 г.

Oсми по ред годишник с актуално приложно знание за счетоводството и за независимия финансов одит

Обезпеченията в материалното и в процесуалното право

Изчерпателен коментар на правната уредба и анализ на съдебната практика

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017

Книга-годишник + CD
Двадесет и четвърто издание на книгата-годишник!

Новото данъчно законодателство през 2018 г.

Двадесет и първо издание на книгата-годишник!

Трудови отношения 2018

Двадесет и първо издание на книгата-годишник!