Sidebar

Меню

кредитни услуги

  • Защита на потребителите на кредитни услуги, по Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители

    С приемането на Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители1 (ЗКНИП), в сила от 02.08.2016 г., бе изпълнено уреденото в чл. 42 от Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 04.02.2014 г. относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители за изменение на директиви 2008/48/ЕО и 2013/36/ЕС и Регламент (ЕС) № 1093/2010 правно задължение на Република България за транспониране на разпоредбите на този нормативен акт на общностното право, наричана по-долу „Директивата“. В т. 13 от преамбюла на тази Директива е определена нейната основна цел - потребителите, сключващи договори за кредит за недвижими имоти, да се ползват с високо равнище на защита. В т. 3 е взето предвид, че „финансовата криза показа, че безотговорното поведение на участниците на пазара може да подкопае устоите на финансовата система, водейки до липса на доверие у всички страни, особено у потребителите, и до потенциално тежки социални и икономически последици. Много потребители загубиха доверие във финансовия сектор и за кредитополучателите условията по кредитите стават все по-неблагоприятни, в резултат на което зачестиха случаите на неизпълнение и принудителна продажба“.

    Със ЗИД на Закона за потребителския кредит (ЗПК), в сила от 23.07.2014 г., националният законодател уреди съответно приложение на редица закрилни разпоредби на този нормативен акт за потребители на кредитни услуги, които са страна по договори за потребителски кредит, чиято цел е придобиване или запазване правото на собственост върху земя или друг недвижим имот, респ. когато изпълнението на поетите от кредитополучателя по договора за потребителски кредит парични задължения за връщане на предоставения кредит, ведно с уговорените възнаградителни лихви, такси и комисиони е обезпечено чрез учредяване на ипотека или друго сравнимо обезпечение върху недвижим имот (чл. 4, ал. 1, т. 2 и 3 ЗПК, в редакцията до изменението на закона в ДВ, бр. 59 от 2016 г.). За целите на настоящото изложение тези кредитни договори, включително т. нар. ипотечни кредити ще бъдат назовавани договори за потребителски кредит в широкия смисъл на това понятие.

    С тези нормативни изменения се обезпечи упражняването на субективните права на потребителите на кредитни услуги и защита на техните законни интересите, като бяха уредени нормативни правила, чрез които се засили прозрачността и яснотата при предоставяне на потребителски кредити - относно преддоговорната информация и при изпълнение на породените договорни задължения от потребителя. От друга страна, нормативната цел бе насочена към предотвратяване нелоялната търговска практика на кредитодателите, които представляват икономически по-силната страна в материалното правоотношение и които сключват договори за потребителски кредит при предварително установени от тях общи условия - по отношение на установените в тях от търговеца клаузи потребителят практически не може да дискутира.

    По този начин с промените в ЗПК (ДВ, бр. 35 от 2014 г., в сила от 25.07.2014 г.) бяха транспонирани редица нормативни правила, регламентирани в Директивата, които уреждат обществените отношения, свързани със сключването, действителността, изпълнението и прекратяването на договори за потребителски кредит в широкия смисъл на думата - например относно предоставянето на преддоговорна информация, формата за действителност, необходимото предметно съдържание на договорите, таксите и комисионите по договора за кредит, лихвата за забава, предсрочното погасяване на кредита, променливия лихвен процент по кредита, респективно референтния лихвен процент.

    Законодателят не придаде ретроактивно действие на тези изменения и допълнения на материалния закон, като в § 13 от ПЗР на ЗПК изрично уреди правилото, че разпоредбите на ЗИДЗПК (ДВ, бр. 35 от 2014 г.) не се прилагат за договорите за кредит, сключени преди датата на влизането му в сила, с изключение на забраната за плащане на компенсаторна неустойка след заплащане на 12-месечни погасителни вноски при предсрочно погасяване на потребителските кредити в широкия смисъл на думата по чл. 4, ал. 1, т. 2 и 3 ЗПК, в редакцията до изменението на закона в ДВ, бр. 59 от 2016 г.

    Транспонирайки окончателно Директивата с новоприетия ЗКНИП, националният законодател детайлно уреди обществените отношения, свързани със сключването, изпълнението и прекратяването на договорите за потребителски кредит в широкия смисъл на думата, поради което те бяха изрично изключени от приложното поле на ЗПК - аргумент от чл. 4, ал. 1, т. 2 и 3 ЗПК, в приложимата към момента редакция (ДВ, бр. 59 от 2016 г.).

    Но и ЗКНИП не уреди своето ретроактивно действие, с изключение на правната норма, регламентирана в чл. 412 - аргумент от § 4 от ПЗР на закона (сходна с § 13 от ПЗР на ЗПК), поради което за сключените преди действието му договори за потребителски кредит в широкия смисъл на думата се прилагат нормативните правила, регламентирани в чл. 4, ал. 1, т. 2 и 3 ЗПК, в редакцията до изменението на закона в ДВ, бр. 59 от 2016 г. Но докато под приложното поле на ЗПК попадаха само ипотечни потребителски кредити с общ размер до 147 000 лв. или равностойността им в друга валута по курса на БНБ към датата на сключване на договора - аргумент от чл. 4, ал. 1, т. 1 ЗПК, закрилните за потребителите на кредитни услуги правни норми, уредени в ЗКНИП, ще се прилагат за всички договори за потребителски кредит за недвижими имоти - без ограничение в техния размер.

    Правно действие на договора за кредит за недвижими имоти на потребители

    Правната норма на чл. 22 ЗКНИП съдържа легална дефиниция: „Договорът за кредит за недвижим имот е договор за кредит, въз основа на който кредиторът 1) предоставя или 2) се задължава да предостави на потребителя кредит по смисъла на чл. 1, ал. 2 под формата на заем, разсрочено плащане или друга форма на улеснение за плащане“.

    Следователно договорът за кредит за недвижими имоти може да бъде реален (сходно с договора за паричен заем по чл. 240, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) или консенсуален (сходно с договора за банков кредит по чл. 430, ал. 1 ТЗ, като за неговата действителност като конститутивен елемент се изисква уговаряне на определена цел за ползване на заетите средства - придобиване или запазване на недвижим имот, респективно за обезпечение задълженията на потребителя по договор за потребителски кредит да е учредена ипотека върху определена недвижима вещ).

    С оглед на това определение на договора за кредит за недвижими имоти, той е едностранен - при реалните договори за потребителски кредити, при които правните задължения възникват само за кредитополучателя: да върне заемната сума - предмет на двустранната сделка, в същата валута и размер, както и уговорената възнаградителна лихва и други комисиони, респективно двустранен - при консенсуалните договори за потребителски кредит. При последните за двете страни по материалното правоотношение се пораждат корелативни субективни права и правни задължения: за кредитодателя - да предостави заемната сума в уговорената валута и в определения срок, а за кредитополучателя - да върне заемната сума, ведно с уговореното възнаграждение, в уговорения срок.

    1. Страни по облигационното правоотношение, породено от договора за кредит за недвижими имоти, са „кредиторът“ и „потребителят“. Съгласно легалната дефиниция, уредена в § 1, т. 10 ЗКНИП, „кредитор“ представлява кредитна институция по смисъла на Закона за кредитните институции (ЗКИ) - банка по смисъла на чл. 2 ЗКИ; респективно финансова институция по чл. 3а ЗКИ. Следователно т. нар. договори за потребителски кредит в широкия смисъл на думата могат да бъдат сключвани и от небанкови финансови институции, като предоставеният от тях заемен ресурс не е придобит чрез публично привличане на влогове или други възстановими средства (аргумент чл. 3, ал. 1, т. 3 ЗКИ).

    Съгласно легалната дефиниция, регламентирана в § 1, т. 20 ЗКНИП, „потребител“ е всяко физическо лице, което при сключването на договор за кредит за недвижим имот действа извън рамките на своята търговска, стопанска или професионална дейност. Следователно, за да приложи закрилните разпоредби на този закон, кредитополучателят не следва да използва придобития недвижим имот (чрез отпуснатия му паричен кредит) за стопански цели, с цел реализиране на печалба. Но когато физическото лице е сключило този кредитен договор за цели, които отчасти са в пределите на неговата търговска, стопанска или професионална дейност, а отчасти извън нея, и когато търговската, стопанската или професионалната цел е толкова ограничена, че не е преобладаваща в общия контекст на договора, това лице е „потребител“ по смисъла на този закон (например физическото лице придобива с отпуснат от кредитор по смисъла на § 1, т. 10 ЗКНИП паричен кредит имот за задоволяване на своите жилищни нужди, но впоследствие го отдава под наем, извличайки стопанска полза - граждански плодове, от тази недвижима вещ). По същество в този смисъл е и вложеното в чл. 12 от преамбюла на Директивата понятие за термина „потребител“.

    2.По дефиниция договорът за потребителки кредит е възмезден - срещу отпуснатия кредит потребителят дължи заплащане на уговорените граждански плодове (възнаградителна лихва, такси и комисиони). Безвъзмездните заемни сделки не представляват договор за потребителски кредит - аргумент от чл. 3, т. 2, 3, 6-8 ЗКНИП (общото при тях е, че при тези кредитни договори не се начисляват лихва или други разходи за потребителя, респективно те са незначителни).

    3.Тази двустранна правна сделка е субективна (относителна) търговска сделка по смисъла на чл. 286, ал. 1 от Търговския закон (ТЗ) - една от страните е търговец (кредитодателят), който сключва тези договори по занятие. Когато отпускането на заемни средства е предмет на банкова дейност, договорът за потребителски кредит е абсолютна търговска сделка (аргумент от чл. 286, ал. 2 ТЗ във връзка с чл. 1, ал. 1, т. 7 ТЗ), поради което всички юридически факти - по повод пораждането, изпълнението и прекратяването на материалното правоотношение по договор за кредит за недвижими имоти, се подвеждат под правните норми, уреждащи търговските сделки.

    Преддоговорни отношения, предоставяне на обща информация от кредитора и съдържание на неговите рекламни послания до потребителите на кредитни услуги

    1.Преддоговорните отношения са съществен етап при формиране на волята на страните по облигационното правоотношение, породено от сключен договор за кредит за недвижими имоти на потребителите, поради което законодателят детайлно е уредил изискванията за установяване кредитоспособността на потребителя, респективно за предоставянето от кредитора на обща информация за съществените клаузи по договора за потребителски кредит, включително когато тя се адресира чрез рекламни послания до средния потребител на кредитни услуги.

    Съгласно нормативните правила, уредени в чл. 5, ал. 1 ЗКНИП, кредиторът е длъжен да предостави обща информация, която обхваща всички съществени клаузи на договора за потребителски кредит, включително вида на лихвения процент, приложим към кредита - фиксиран и/или променлив; представителен пример за общия размер на кредита; общите разходи по кредита за потребителя; общата сума, дължима от потребителя и годишния процент на разходите (ГПР) по кредита; начините за изплащане на кредита, включително пример за броя, периодичността и размера на погасителните вноски; условията, пряко свързани с предсрочно погасяване на кредита и пр.

    Тъй като по силата на чл. 23, ал. 5 ЗКНИП Общите условия са част от предметното съдържание на договора за потребителски кредит, по които страните са постигнали съгласие, общата и персонифицираната (преддоговорната) информация по смисъла на чл. 6, ал. 1 ЗКНИП трябва да бъде предоставена на хартиен или друг траен носител, по ясен и разбираем начин, като всички елементи на информацията и на Общите условия се представят с еднакъв по вид, формат и размер шрифт - не по-малък от 12. Тези нормативни изисквания са регламентирани и в чл. 23, ал. 1 ЗКНИП, уреждащ формата за действителност на договора за потребителски кредит - писмена форма, с шрифт не по-малък от 12.

    Тази персонифицирана преддоговорна информация е необходима на потребителя за формиране на информирано решение за сключване на кредитен договор - да се обезпечи възможността за обективен сравнителен анализ с други предлагани на пазара кредити (изрично в този смисъл е разпоредбата на чл. 6, ал. 1 ЗКНИП).

    2.За да се предотвратят нелоялни и заблуждаващи търговски практики на кредитора по смисъла на чл. 68г и 68д от Закона за защита на потребителите (ЗЗП), чрез които да се създадат предпоставки за съществена промяна на икономическото поведение на средния потребител на кредитни услуги, по силата на чл. 11, ал. 1 ЗКНИП всяко рекламно послание, респективно търговско съобщение, за сключване на договор за потребителски кредит за недвижими имот трябва да е ясно, разбираемо и четливо.

    Когато в рекламното послание е посочен лихвеният процент (възнаградителната лихва, представляваща по своето правно естество гражданския плод - насрещната парична престация за ползване от потребителя на предоставения от кредитора финансов ресурс) или друга числова стойност, свързана с разходите по кредита, макар и то да не носи правните характеристики на предложение за сключване на договор за кредит по смисъла на чл. 13 ЗЗД, респективно чл. 291 ТЗ, рекламното съобщение трябва да съдържа неподвеждащо средния потребител на кредитни услуги указание за всички съществени клаузи на бъдещ договор за потребителски кредит за недвижим имот: относно лихвения процент, приложим към кредита, с изрично посочване дали е фиксиран или променлив или комбинация от двата, подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя; годишния процент на разходите по кредита; срока на договора за кредит; размера на погасителните вноски; общата сума, дължима от потребителя; броя на погасителните вноски; предупреждение, че възможните движения в обменния курс на чуждестранна валута може да се отразят върху размера на общата сума, дължима от потребителя (изрично в този смисъл чл. 11, ал. 3 ЗКНИП).

    И за да се обезпечи нормативното изискване за яснота и разбираемост на рекламното послание за средния потребител на кредитни услуги, съгласно чл. 11, ал. 4 ЗКНИП кредиторът трябва чрез представителен пример да предостави информация относно всички възнаградителни лихви, такси и комисиони, съставляващи т. нар. годишен процент на разходите, респ. общия разход по кредита по смисъла на дефинитивната разпоредба, уредена в § 1, т. 17 от ДР на ЗКНИП. Тъй като неспазването на тези нормативни предписания при представяне на съответното рекламно послание представлява по своето правно естество нелоялна търговска практика, изрично в чл. 11, ал. 8 ЗКНИП е уредено пряко препращане към правилата на чл. 68б-68м ЗЗП относно изискванията, на които трябва да отговаря съответната реклама на кредити за недвижими имоти на потребители.

    3.Преди кредиторът да отправи обвързващо предложение за сключване на договор за кредит за недвижим имот, той е задължен да извърши оценка на кредитоспособността на потребителя - въз основа на информация за неговите доходи и разходи, включително и при преценка и на други обстоятелства от финансов и икономически характер. Целта на този икономически анализ на платежоспособността на потребителя и неговото семейство е насочена към установяване възможността при действието на целия срок на договора потребителят да изпълнява поетите парични задължения, респ. да се предотврати неговата прекомерна задлъжнялост (една от основните нормативни цели на закона, прогласена в чл. 2, т. 3 ЗКНИП).

    Чрез тази оценъчна процедура се гарантират както субективните права на длъжника (при невъзможност за връщане на предоставения му кредит, ведно с уговорените възнаградителни лихви, такси и комисиони би се достигнало до принудително изпълнение върху неговото имущество, което на основание чл. 133 ЗЗД служи за общо обезпечение на кредиторите, респективно да не се насочи принудителното удовлетворяване на изискуемите парични притезания на кредитора от имота, за чието придобиване е ползван заетият финансов ресурс), така и интересите на кредиторите - да не останат неудовлетворени парични вземания, възникнали от договора за кредит. Тъй като обичайно банките сключват договори за ипотечни кредити, нормативните изисквания за оценка кредитоспособността на потребителя са насочени и към защита на влогодателите, а като цяло и към защита на националната финансова система. За да се подчертае същественото значение на оценката на кредитоспособността на потребителя, законодателят в правната норма на чл. 13, ал. 4 ЗКНИП е уредил забрана тази преценка да се основава предимно на допускането, че стойността на недвижимия имот надвишава размера на кредита или че стойността на недвижимия имот ще се повиши.

    4.Когато сключването на договор за застраховка, обезпечаващ изпълнението от потребителя на породените парични задължения по кредитния договор, представлява условие за пораждане правното действие на договора за кредит, всички заплатени застрахователни премии се включват в общия разход по кредита - § 1, т. 17 от ДР на ЗКНИП. Гарантиране изпълнението на възникналите от договора за кредит парични задължения може да се постигне чрез сключване както на застрахователен договор „Финансов риск“ между кредитора и застраховател, така и от кредитополучателя със съответен застраховател - или като застраховащ в полза на трето лице - бенефициер (кредитора), или като застрахован. В първите два случая договорът за застраховка разкрива правното действие на имуществените застраховки (за обезпечаване вземането на кредитора при неплатежоспособност на потребителя, респективно при смърт или трайно намалена работоспособност на длъжника - аргумент чл. 382 от Кодекса за застраховането (КЗ), или за заплащане на заместваща облага от застрахователя в полза на кредитора при намаляване стойността на учреденото обезпечение - погиване или съществено увреждане на имота, върху който е учредена законна или договорна ипотека; аргумент чл. 154 ЗЗД), а в третия случай - обезпечава се гражданската (договорната) отговорност на кредитополучателя, който не изпълнява своите парични задължения към кредитодателя по договор за кредит - аргумент чл. 383 КЗ във връзка с чл. 429, ал. 1, т. 2 КЗ, предписващ, че с договора за застраховка „Гражданска отговорност“ застрахователят може да се задължи да покрие в границите на определената в договора застрахователна сума отговорността на застрахования за неизпълнение на негово договорно задължение.

    Но за да е налице равнопоставеност между застрахователните дружества при сключване на договори за имуществено застраховане (при застраховка „Финансов риск“, респективно застраховка „Имущество”) или договори за „Гражданска отговорност (за обезпечаване неизпълнението на парични задължения по договор за кредит от страна на потребителя), като се гарантира конкурентната среда на този продуктов пазар, респ. да се намали общият разход по кредита за потребителя, в разпоредбата на чл. 12, ал. 3 ЗКНИП е уредена нормативна забрана кредиторът да обвързва действието на договора за кредит със сключването на договор за застраховка с конкретно определен от него застраховател, в случай че и друг застраховател осигурява равностойно покритие за удовлетворяване на кредиторовия интерес.

    5.Когато предметът на заетия финансов ресурс по договора за кредит е уговорен в чуждестранна валута, при съществена промяна на неговия обменен курс спрямо националната валута в течение на продължителното действие на договора възниква риск за потребителя да се увеличи стойността на поетата от него насрещна парична престация - да върне предоставения му кредит, ведно с уговорената възнаградителна лихва, такси и комисиони в размер, значително надвишаващ установения към момента на пораждане на облигационното правоотношение общ разход по кредита (§ 1, т. 17 от ДР на ЗКНИП).

    В чл. 30 от преамбюла на Директивата се предвижда този финансов риск да бъде ограничен чрез следните правни способи: 1) правото на избор на потребителя да замени валутата на кредита; 2) нормативно установяване на максимални размери на дължимата престация при съобразяване на разликата във валутния курс между чуждестранната и местната валута съобразно обменния курс към момента на пораждане на паричните задължения по договора за кредит за недвижими имоти или

    3) чрез други подходящи нормативни мерки - пораждане с императивни правила на националния закон на правно задължение на кредиторите подробно и разбираемо да разясняват на потребителите на кредитни услуги за неблагоприятните икономически последици при промяна във времето на обменния курс, когато това е достатъчно за ограничаване на валутния риск.

    Първият и третият способ за ограничаване на този риск са приложени от националния законодател в ЗКНИП. В правната норма на чл. 5, ал. 2, т. 7 и чл. 11, ал. 3 от закона е уредено правното задължение на кредитора при предоставянето на общата информация за кредитора, включително и чрез използване на рекламни послания да разяснява на потребителя рисковете от възможни движения в обменния курс на чуждестранната валута или валути, които може да се отразят върху размера на общата сума, дължима от него (това изискване не е приложимо за кредити, предлагани в евро на потребител, чийто доход е в левове, както и за кредити, предлагани в левове на потребител, чийто доход е в евро, тъй като за тях обменният курс евро/лева е фиксиран).

    В разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗКНИП е уредено потестативно субективно право на потребителя чрез едностранно волеизявление, отправено до кредитора, да измени договора за кредит за недвижими имоти в чуждестранна валута, като превалутира кредита: 1. във валутата, в която основно получава доходи или
    2. във валутата на държавата членка, в която е неговото обичайно местопребиваване към момента на сключване на договора за кредит или в която е обичайното му местопребиваване. След упражняването на това преобразуващо право от потребителя кредиторът е длъжен да извърши превалутирането по обменния курс на Българската народна банка (БНБ) в деня на промяна на валутата, освен ако в договора за кредит е предвидено друго.

    Тъй като кредиторът е професионалист, специалист в областта на предоставянето на кредити на потребители (преди сключване на кредитния договор трябва да извърши и анализ на кредитоспособността на кредитополучателя), при пораждането и изпълнението на договори за потребителски кредит той е длъжен да действа с грижата на добрия търговец (аргумент чл. 302 ТЗ), като се въздържа от прилагането на нелоялни търговски практики. Следователно при неблагоприятна за интересите на потребителя промяна в обменния курс между националната и чуждестранната валута през периода на продължителното действие на договора за кредит за недвижими вещи именно търговецът трябва да понесе този финансов риск, като не може с едностранно волеизявление да го прехвърли на потребителя. В този смисъл е и уредената в чл. 33, ал. 4 ЗКНИП правна норма, предписваща, че кредиторът няма право да променя едностранно валутата, в която първоначално е договорен кредитът.

    Нещо повече, съобразно чл. 42, ал. 2 ЗКНИП кредиторът изпълнява задълженията си почтено, добросъвестно, прозрачно и професионално, като отчита правата и интересите на потребителя при определяне условията на предлаганите кредити, предоставянето на кредит или предоставянето на съвет по предлаган кредит, поради което само той следва да понесе неблагоприятните икономически последици от настъпил финансов риск, свързан със съществената промяна в обменните курсове между чуждестранната и националната валута, в случай че не е прогнозирал настъпването на този риск чрез финансово грамотните си служители. А съгласно чл. 48, ал. 1 ЗКНИП кредиторът е длъжен да гарантира, че всеки негов служител притежава и поддържа подходящи познания и финансова и икономическа компетентност съобразно функциите, които изпълнява, при определяне условията на предлаганите кредити, предлагането и предоставянето на кредити, както и при предоставянето на съвет по предлаган кредит.

    Когато 1) неизплатената част от общата сума, дължима от потребителя, или 2) размерът на погасителните вноски се променят с повече от 20 на сто от размера, получен при прилагане на обменния курс на БНБ към деня на сключване на договора за кредит, съобразно чл. 34 ЗКНИП, кредиторът е длъжен да уведоми потребителя за тази промяна чрез предоставяне на хартиен или друг траен носител на информация за увеличението на общата сума, дължима от потребителя, за правото на потребителя да превалутира кредита и условията за това, както и разяснения за другите приложими механизми за ограничаване на валутния риск, на който е изложен потребителят.

    За да бъде в пълна степен предпазен потребителят от неблагоприятните последици при настъпване на валутния риск, в договора за кредит трябва да се съдържа информация за неговото право да превалутира породените от него парични задължения по правилата на чл. 33 ЗКНИП, респ. за нормативното задължение на кредитора за уведомяването му по реда на чл. 34 ЗКНИП при настъпване на съответния валутен риск - изрично в този смисъл е разпоредбата на чл. 35, ал. 1 от закона.

    В обобщение - с приемането на ЗКНИП окончателно се въведоха в националното право нормативните предписания на Директива 2014/17/ЕС, като се утвърдиха и доразвиха закрилните за потребителите на кредити за недвижими имоти правни норми, приети със ЗИД на ЗПК, в сила от 23.07.2014 г. Ефективното му, законосъобразно приложение и постигането на установените в него нормативни цели (чл. 2 от закона, включително да се осигури защита на потребителите чрез създаване на условия за вземане на информирано решение при получаване на кредити за недвижими имоти на потребители) се обуславя както от надлежно упражняване на надзорната дейност от компетентните контролни административни органи - Комисията за защита на потребителите (КЗП) и БНБ (съгласно чл. 66 ЗКНИП контролът по този закон се осъществява от КЗП към министъра на икономиката, с изключение на изискванията на глава пета, чл. 47-49 и глава тринадесета, контролът за спазването на които се упражнява от БНБ), така и от активното поведение на потребителите на кредитни услуги да отстояват своите потребителски права, а при тяхното накърняване да ги защитават чрез своевременно сезиране на контролните административни органи или съда.

    Красимир МАШЕВ,съдия
    ________________
    1 Обн. ДВ, бр. 59 от 29.07.2016 г.
    2 Относно нормативната забрана за заплащане на компенсаторна неустойка при предсрочно погасяване на кредита след изплащане на 12-месечни погасителни вноски от усвояването му.

  • Сключване на договори за кредит на недвижими имоти на потребители при предварително установени от кредитора общи условия

    С приемането на новия Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП)1 бе изпълнено уреденото в чл. 42 на Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 04.02.2014 г. относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители правно задължение на Република България за транспониране на разпоредбите на този нормативен акт на общностното право в националния правен ред.2 Законът детайлно регламентира нормативните изисквания, на които следва да отговорят предварително установяваните от кредитора Общи условия за сключване на договор за кредит за недвижими имоти на потребители - неизменна част от уговорките по такъв тип договори.

    1.Общите условия за сключване на договор за кредит за недвижими имоти представляват предварително и едностранно формулирани клаузи, които са установени от кредитора за сключването на множество еднотипни договори с различни лица и стават задължителни само ако бъдат писмено приети - аргумент от чл. 298, ал. 2 от Търговския закон (ТЗ) във връзка с чл. 23, ал. 4 и 5 ЗКНИП. Следователно те се прилагат за неопределен период от време и за неограничен кръг от правни субекти, които желаят да сключат договор за потребителски кредит.

    Правните норми, уреждащи института на общите условия, са насочени към защита интересите на страната в по-неизгодна от икономическа гледна точка позиция, тъй като тя обичайно не може да дискутира по тях или да наложи тяхната промяна.

    В чл. 298 ТЗ и чл. 23, ал. 5 ЗКНИП са уредени следните кумулативни материални предпоставки (юридически факти), при проявлението на които потребителят е обвързан от Общите условия към договора за кредит за недвижими имоти: 1. Писмено приемане от потребителя (чл. 298, ал. 1, т. 1 ТЗ); 2. Предаване на екземпляр от Общите условия от кредитора на потребителя при сключването на договора (с оглед уредената в закона писмена форма за действителност на договорите за потребителски кредит - аргумент от чл. 298, ал. 2 ТЗ) и 3. Клаузите, установени в Общите условия, трябва да са описани по ясен и разбираем начин с еднакъв по вид, формат и размер шрифт - не по-малък от 12.

    Общите условия трябва да отговарят на нормативните изисквания, предписани в чл. 143 от Закона за защита на потребителите (ЗЗП) и чл. 36, ал. 1 ЗКНИП: а) не трябва да бъдат установени във вреда на потребителя, т.е. не трябва да ограничават неговите права по ЗКНИП и ЗЗП, б) не трябва да противоречат на изискването за добросъвестност и в) не трябва да водят до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика, и потребителя.

    В чл. 40 ЗКНИП е регламентирано пряко препращане към правилата, уреждащи нормативните изисквания, които установяват забрана за уговаряне на неравноправни клаузи, включително и в предварително установените от търговците Общи условия към договорите за потребление (вж. чл. 143-148 ЗЗП).

    2.При договорите за потребителски кредит за недвижими имоти не е приложима уредената в чл. 16, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) правна възможност за изразяване от потребителя на фингирано съгласие при едностранна промяна на Общите условия от търговеца (при договори с продължително изпълнение изменянето или заменянето на Общите условия има сила за насрещната страна по заварен договор само ако ù е било съобщено и ако тя не е заявила в дадения ù писмено достатъчен срок, че го отхвърля). За промяна и допълване на Общите условия - неразделна част от договора за кредит за недвижими имоти (чл. 23, ал. 5 ЗКНИП), се изисква съгласие от двете страни, т.е. съвпадане на две насрещни волеизявления - аргумент от чл. 23, ал. 4 във връзка с ал. 1 ЗКНИП, предписващ, че всички изменения и допълнения към сключения договор за кредит трябва да са обективирани в писмен акт, който се подписва от двете страни по договора. Уредено е едно изключение от това императивно нормативно правило - по отношение на случаите, когато договорът изрично предвижда възможност за промяна на лихвения процент едностранно от страна на кредитора (аргумент от чл. 25, ал. 1 ЗКНИП), но само при спазване на изискванията за равноправност на клаузите, пораждащи това потестативно субективно право в полза на търговеца. Тези клаузи ще бъдат разгледани подробно в настоящото изложение.

    Уговорката, според която общият разход на кредита може да бъде едностранно променян при действието на договора за потребителски кредит, е действителна, т.е. не би била неравноправна по смисъла на чл. 38 във връзка с чл. 24, ал. 1, т. 8 ЗКНИП, респ. по чл. 143 ЗЗП, в случай че са налице кумулативно установени материални предпоставки, регламентирани в чл. 24, ал. 1, т. 8 и чл. 25 ЗКНИП, определящи и същественото предметно съдържание на договора за кредит за недвижими имоти:

    а) Общият разход по кредита да се определя при променлив лихвен процент, който се формира въз основа на променлива компонентна (т. нар. референтен лихвен процент) и фиксирана надбавка - аргумент от § 1, т. 23 от ДР на ЗКНИП.

    Променливата компонента представлява обстоятелство от обективно естество, което не е под контрола на кредитора, притежава лесно определяема пазарна стойност - тя изразява обективно измерим пазарен индекс (Libor, Euribor, Sofibor) и/или индикатори, публикувани от БНБ и/или НСИ, или комбинация от тях - аргумент от § 1, т. 24 от ДР на ЗКНИП.

    В този смисъл референтният лихвен процент съставлява стойността на привлечения финансов ресурс от кредитора; в икономически смисъл - цената, на която кредиторът придобива финансовите средства за предоставяне на потребителски кредити срещу насрещна парична престация - заплащане на възнаградителна лихва (граждански плод).

    Напротив - фиксираната надбавка е неизменна величина при действието на договора за кредит за недвижими имоти, изразяваща гарантираната доходност, вкл. печалбата на кредитора, която се уговаря между страните при сключването на договора за потребителски кредит. Тъй като клаузата, по силата на която е уговорено едностранното изменение на гарантираната доходност, вкл. на печалбата на кредитора, противоречи на нормативните изисквания за добросъвестност при сключването и изпълнението на потребителски договори, тя е неравноправна по смисъла на чл. 36, ал. 1 ЗКНИП, респективно чл. 143 ЗЗП, поради което законодателят изрично в § 1, т. 23 от ДР на ЗКНИП е уредил забрана за едностранна промяна на фиксираната надбавка за целия срок на действие на договора за потребителски кредит.

    б) Обстоятелствата, при чието настъпване може да се измени общият разход по кредита, трябва да са 1) изрично уговорени в договора или в Общите условия, 2) да са обективно обосновани и 3) да не зависят от волята на кредитора, т.е. тяхното определяне и приложение да не е поставено под контрола на кредитора.

    За да се постигне тази нормативна цел, в чл. 25 ЗКНИП е уредено изискване към кредитора да сключва договори за кредит за недвижими имоти с променлив (референтен) лихвен процент по определена от него методика. Тя трябва да съдържа ясна и предварително установена изчислителна процедура (формула), в която да е посочен видът, количествените изражения и относителната тежест на отделните компоненти (пазарни индекси
    и/или индикатори). Тази методика съставлява част от постигнатите уговорки по договора за кредит, като не може да бъде променяна едностранно от кредитора след сключването му.

    Именно в чл. 25, ал. 3 ЗКНИП законодателят е подчертал неравноправността на клаузата, по силата на която кредиторът може едностранно да променя референтния лихвен процент, като е уредена една забранителна правна норма, предписваща, че методиката, по която се определя референтният лихвен процент, не може да бъде променяна едностранно от кредитора след сключването му. Уговорка в противния смисъл е нищожна и не поражда целените от кредитора правни последици - чл. 38 ЗКНИП във връзка с чл. 25, ал. 3 ЗКНИП.

    3.Изрично в чл. 38 ЗКНИП е регламентирано, че целият договор за кредит за недвижими имоти на потребители е нищожен, ако в неговото предметно съдържание не са включени следните съществени клаузи съобразно нормативните изисквания, предписани в чл. 23, ал. 1 (уреждащ писмена форма за действителност с шрифт 12), чл. 24, ал. 1, т. 5-9 и 11 ЗКНИП: 1) не е уговорен конкретният срок на договора; 2) не са уговорени общият размер на кредита и условията за усвояването му; 3) не са уговорени условията за погасяване на кредита от потребителя, включително погасителен план, съдържащ информация за размера, броя, периодичността и датите на плащане на погасителните вноски, последователността на разпределение на вноските между различните неизплатени суми, дължими при различни лихвени проценти за целите на погасяването; 4) не е уговорен лихвеният процент по кредита, с изрично посочване дали е фиксиран или променлив, или комбинация от двата, условията за прилагането му и индекс или референтен лихвен процент, който е свързан с първоначалния лихвен процент, както и периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент; 5) не е уговорен годишният процент на разходите по кредита заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя и 6) не е уговорена общата сума, дължима от потребителя по кредита.

    4.При сключване на договор за кредит за недвижими имоти кредиторът следва да предостави на потребителя право на избор за принудително удовлетворяване на паричното притезание за връщане на отпуснатия кредит, ведно с уговорения общ разход по кредита (възнаградителна лихва, такси, комисиони и пр.), както следва: а) кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора след принудително изпълнение върху обезпечението по съдебен ред или след продажба от потребителя със съгласие на кредитора, или б) при принудително изпълнение потребителят носи отговорността по чл. 133 ЗЗД (имуществото на длъжника служи за общо обезпечение на кредиторите) - чл. 24, ал. 2 ЗКНИП.

    5.Уреден е и максималният лимит на годишния процент на разходите (общите разходи по кредита - легална дефиниция в чл. 29, ал. 1 ЗКНИП), който не може да надвишава петкратния размер на законната мораторна лихва (аргумент от чл. 29, ал. 9 ЗКНИП).

    Следователно законодателят презумира, че всички „разходи“, свързани с отпускането и използването на финансовия ресурс, предмет на договора за потребителски кредит, представляват граждански плод (възнаградителна лихва). В този смисъл уговорки, които противоречат на тази императивна разпоредба, са нищожни - аргумент от чл. 29, ал. 10 ЗКНИП.

    6.С правната норма на чл. 27, ал. 2 ЗКНИП е регламентирана забрана да се уговарят такси и комисиони за присъщи на кредитора дейности по отпускане на потребителски кредитв широкия смисъл на думата - такива, който са свързани с усвояването и управлението на кредита, като видът, размерът и действието, за което се събират такси и/или комисиони, трябва да бъдат ясно и точно определени в договора.

    За да се предотвратят наложилите се нелоялни търговски практики, в разпоредбата на чл. 23, ал. 3 ЗКНИП законодателят е уредил нормативна забрана кредиторът да изисква от потребителя заплащане на суми,включително на лихви, такси, комисиони или други видове разходи, свързани с договора за кредит, които не са предвидени в сключения договор за кредит. Следователно недопустимо е кредиторът едностранно да променя таксите и комисионите, включени в действащата към момента на сключване на договора за кредит Тарифа, която по своето правно естество разкрива признаците на Общи условия по смисъла на чл. 298 ТЗ и чл. 23, ал. 5 ЗКНИП.

    7.В разпоредбата на чл. 24, ал. 1, т. 10 ЗКНИП националният законодател изрично уреди нормативното изискване в предметното съдържание на договора за кредит за недвижими имоти да се включва информация за правото на потребителя, ипотекарния длъжник, поръчителя и другите солидарни длъжници да получат при поискване и безвъзмездно във всеки един момент от изпълнението на договора копия от него и анексите към него, извлечение по сметка под формата на погасителен план за извършените и предстоящите плащания. По този начин се преустановиха нелоялните търговски практики за отказ от предоставяне на тази информация, свързана с изпълнението на договорни задължения, или да се затруднява получаването й чрез въвеждане на различни такси или комисиони.

    8.Със ЗКНИП бе потвърдена нормативната воля на националния законодател, която беше обективирана в разпоредбата на чл. 32, ал. 8 от Закона за потребителския кредит (ЗПК) (нова - ДВ, бр. 35 от 2014 г., в сила от 23.07.2014 г., отм. бр. 59 от 2016 г.), за ограничаването на компенсаторните неустойки при предсрочно погасяване на кредита - частично или изцяло (по този начин се установява правилото, че срокът по договора за потребителски кредит е уговорен в полза на длъжника - аргумент от чл. 70, ал. 1 и 2 ЗЗД във връзка с чл. 41, ал. 1 ЗКНИП). В чл. 41, ал. 4 ЗКНИП е уредена забрана при предсрочно погасяване на кредитите за недвижими имоти на потребителите да се уговаря компенсаторна неустойка, в случай че потребителят е изплатил 12 месечни погасителни вноски. Ако предсрочното погасяване на кредита е настъпило преди изтичане на този период, потребителят дължи компенсаторна неустойка, ако такава е уговорена, но нейният размер не може да надвишава 1% от предсрочно погасената сума по кредита (чл. 41, ал. 3 ЗКНИП). С правната норма, уредена в § 4 от ПЗР на ЗКНИП, се придаде ретроактивно действие на тези разпоредби и за вече възникналите облигационни правоотношения от сключени към момента на влизане в сила на ЗКНИП договори за кредити за недвижими имоти на потребители.

    В чл. 43, ал. 3 ЗКНИП законодателят, за да защити в пълна степен интересите на потребителя, се е отклонил от общото правило, уредено в чл. 66 ЗЗД3, като е регламентирал забрана за отказ на кредитора да получи частично изпълнение на породените парични задължения.

    9.В случай че потребителят е причинил имуществени вреди на кредитора поради своето виновно неизпълнение на поетите парични задължения в темпорално отношение (да върне предоставения му кредит в уговорения срок, ведно с възнаградителната лихва), имуществената отговорност на длъжника, включително когато между страните е уговорена мораторна неустойка, не може да надвишава законната мораторна лихва по чл. 86, ал. 1 ЗЗД - изрично в този смисъл е правната норма на чл. 43, ал. 2 ЗКНИП.

    10.Тъй като за потребителя на кредитни услуги не е безразлично кой правен субект е носител на породените от договора за кредит за недвижим имот субективни права (вкл. при доброволното или принудителното удовлетворяване на възникналите парични притезания), чл. 44, ал. 1 ЗКНИП урежда правилото, че кредиторът може да прехвърли вземането си по договор за кредит на трето лице само със съгласие на потребителя длъжник(„ако договорът за кредит предвижда такава възможност“). Но в отклонение от общата материалноправна норма на чл. 103, ал. 3 ЗЗД4 потребителят може да релевира на новия кредитор (цесионера) всички лични възражения, които има към предходния кредитор (цедента), вкл. и възраженията за прихващане със свое насрещно ликвидно парично вземане - изрично в този смисъл чл. 44, ал. 2 ЗКНИП. За да се подчертае, че тази разпоредба въвежда това правило по повелителен, императивен начин, законодателят в чл. 44, ал. 3 ЗКНИП е прогласил нищожността на всяка клауза от договора за кредит, която изключва или ограничава правото на потребителя да навежда на новия кредитор при цедиране на породените от договора вземания възраженията, които е имал към цедента, вкл. и по отношение на правото с компенсаторно възражение да извършва прихващане със свое ликвидно парично вземане.

    Красимир МАШЕВ,съдия
    ______
    1 Обн. ДВ, бр. 59 от 29.07.2016 г., в сила от 02.08.2016 г.
    2 Вж. подробно анализ на новите положения в Машев, Красимир. Защита на потребителите на кредитни услуги по Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители. - В: Търговско и облигационно право, 2016, № 9, с. 17-29.
    3 Чл. 66 ЗЗД „Кредиторът не може да бъде принуден да приеме изпълнение на части, макар задължението да е делимо“.
    4 Чл. 103, ал. 3 ЗЗД - „Ако длъжникът се е съгласил с прехвърлянето на вземането, той не може да прихване задължението си срещу свое вземане към предишния кредитор“.

Предстоящи учебни семинари

Осигуряване на здравословни и безопасни условия на труд

4 - 6 октомври 2017 г.
Сандански, Парк Хотел Пирин 5*
Лектори: Николай Стоянов, инж. Александър Борисов
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

17 - 24 октомври 2017 г.
ПАЛМА ДЕ МАЙОРКА, МАГАЛУФ, Hotel Spa Flamboyan-Caribe 4*
Лектор: Д-р Антон Свраков, Регистриран одитор и счетоводен консултант
Цена: 1 720.00 лв.

Актуални въпроси на устройството на територията, строителството и кадастъра. Съдебна практика

11 – 13 октомври 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Савин Ковачев, Валентина Бакалова, Бонка Дечева, Милка Гечева
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Актуални проблеми на изпълнителния процес

11 – 13 октомври 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Азия"
Лектори: Борислав Белазелков, Диана Митева, Марияна Обретенова
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Практически въпроси по прилагане на Закона за обществените поръчки

18 – 20 октомври 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Азия"
Лектори: Мариана Кацарова, Цветан Стоевски, Елена Димова, Александър Александров
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Промените в уредбата на трудовите отношения и социалното осигуряване. Практически въпроси, казуси, практика на МТСП, НОИ, ИА „ГИТ“ И ВКС

18 – 20 октомври 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектор: Теодора Дичева, Д-р Михаил Илиев, Марио Първанов, Елка Атанасова, Даниела Асенова
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Практически въпроси по прилагането на международните счетоводни стандарти в българия за 2017 г.

25 - 27 октомври 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектор: Д-р Антон Свраков
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Граждански и търговски обезпечения

1 – 3 ноември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Азия"
Лектори: Проф. д.ю.н. Иван Русчев, Проф. д-р Поля Голева, Проф. д.ю.н. Методи Марков, Костадинка Недкова, Проф. д-р Камелия Касабова
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Актуални въпроси на търговското право

8 – 10 ноември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Азия"
Лектори: Бистра Николова, Валентина Гигова, Диана Митева, Костадинка Недкова
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

16 – 17 ноември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Велин Филипов, д.е.с., Валентина Василева, Лорета Цветкова
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г. Актуални въпроси на ДОПК

22 – 24 ноември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Доц. д-р Людмила Мермерска, Велин Филипов, д.е.с., Калина Златанова, Росен Иванов
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017 г.

29 ноември – 1 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" 1, КТСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Калина Златанова, Димитър Войнов, Евгения Попова, Доц. д-р Бойка Брезоева, д.е.с.
Цена с ДДС: 336.00 лв.

Граждански процес

6 – 8 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Европа"
Лектори: Красимир Влахов, Емануела Балевска, Боян Балевски, Стефан Кюркчиев
Цена с ДДС: 300.00 лв.

Годишно счетоводно приключване на 2017 г. за бюджетните предприятия. Указания на Министерство на финансите. Практически насоки при прилагане на амортизации в отчетността на бюджетните организации

6 – 7 декември 2017 г.
София, пл. "Македония" № 1, КНСБ, ет. 2, Конферентна зала "Азия"
Лектори: Теодора Бакърджиева, Мария Цветанова
Цена с ДДС: 240.00 лв.

Книги

  • Актуални

  • Очаквани

Граждански процесуален кодекс

Приложен коментар. Проблеми на правоприлагането. Анализ на съдебната практика
Второ преработено и допълнено издание. Луксозно изпълнение с твърди корици.

Социално осигуряване - 2017

Двадесет и първо издание на книгата-годишник!

Практически въпроси на собствеността

Проблеми на гражданския и търговския оборот
Трето преработено и допълнено издание

Кодекс на труда - 2017

Луксозно издание с твърди корици.

Счетоводство - 2017 г.

Oсми по ред годишник с актуално приложно знание за счетоводството и за независимия финансов одит

Обезпеченията в материалното и в процесуалното право

Изчерпателен коментар на правната уредба и анализ на съдебната практика

Данъчно облагане и счетоводно приключване на 2017

Книга-годишник + CD
Двадесет и четвърто издание на книгата-годишник!

Новото данъчно законодателство през 2018 г.

Двадесет и първо издание на книгата-годишник!

Трудови отношения 2018

Двадесет и първо издание на книгата-годишник!